第3章 3-4 持ち家の10年後・20年後の修繕費をどう備えるか？

始めに結論 持ち家の修繕費は「毎月いくら積み立てるか」だけでは足りません。屋根・外壁・給湯設備・給排水・防水など、異なる部位の更新が同じ年に重なることがあるため、10年・20年の工事予定と現金残高を年別に作る必要があります。修繕見積を取らず「古くなったら退職金で払う」としている場合、退官後の生活資金と住宅維持費が衝突する可能性があります。 修繕積立前に示す５つの判定基準 判定項目 実務上の確認 最大損失額 直近に必要な安全工事＋20年間の更新工事＋代替住居・応急費など。見積がない段階の金額は推測不可。 ...

第3章 3-3 定年退官後も住宅ローンが残る家を持ち続けてよいか？

始めに結論 住宅ローンが残ったまま定年退官しても、持ち家を必ず売らなければならないわけではありません。ただし「毎月返済できている」「銀行から借りられた」は、退官後も持ち続けられる根拠にはなりません。退官日のローン残高、返済が続く年数、手取り収入の変化、税・保険・修繕費、手元現金を一つの表に置き、収入が下がった場合にも生活必需費を賄えるか確認してください。完済年齢よりも、退官した翌月に現金が足りるかが先です。 手放す前・持ち続ける前の５条件 判定項目 確かめること 最大損失額 退官後に月間赤字が続く期間、修繕の一括支出、...

第3章 3-2 50代で持ち家をリフォームするか売却するか？

始めに結論：50代の持ち家は、リフォーム費用の見積だけで「直す」と決めてはいけません。①その家に退官後何年住むか、②工事が安全性・生活機能の回復か嗜好改善か、③売却すると現金がいくら残るか、④改修後も出口があるか、⑤再就職・転勤・家族の生活が変わるかの順で判断します。売却を考えているのに高額改修を先に契約するのは、後で買主が同額を評価する保証がないため慎重にすべきです。 費用をかける前に五つの条件を確定する 判定項目 契約前に示すべき条件 最大損失額 施工費、追加工事、仮住まい、融資利息、解約違約金、工事後も売れない場合...

第3章 3-1 築30年・40年・50年の持ち家に退官後も住めるか？

始めに結論 築30年・40年・50年の家でも、退官後に住み続けられる可能性はあります。ただし「今まで住めた」ことは「退官後も安全に、払える費用で住み続けられる」ことの証明にはなりません。判断の順序は、①人命に関わる耐震・雨漏り・腐朽等の安全性、②実際の修繕費、③退官後の居住年数、④税・保険・光熱・移動を含む保有費、⑤住み続けられない場合の移転先です。年齢だけで解体を決めず、建物の現況から判断してください。 最初に示す判断基準｜住み続ける前に「危険と資金」を可視化する ５つの判断項目 居住継続の基準 最大損失額 必要な安...

第2章 2-8 子どもへ家を残さない選択は可能か？｜50代からの資産整理

始めに結論 50代の親が、子どもに不動産そのものを承継させず、生前に売却して現金等へ整理する選択は可能です。ただし「家を残さない」は「子どもに何も残さない」「相続手続がなくなる」と同じ意味ではありません。誰が将来その家に住みたいか、維持費・管理能力、残債と税金、配偶者の生活、相続人間の権利関係を整理したうえで売却・保有・その他の承継方法を比べてください。 最初の判断｜財産の形を変える前に確認する５条件 判断 必ず確認する内容 最大損失額 売却に伴う諸費用・税金、住宅ローン残債不足、転居費、贈与等を行う場合の税負担。個別...

第2章 2-7 転勤・単身赴任で長く住んでいない家を、定年前にどう整理する？

始めに結論 転勤・単身赴任で長く住んでいない持ち家は、「いつか戻る」という予定だけで保有を続けず、①現在の利用者、②維持・管理と安全性、③住宅ローン残債・居住条件、④退官後の居住地、⑤売却までの所要期間を一体で調べてください。退官後に住まない見通しが強い場合は、管理だけを延長するより売却条件を早めに調査する価値があります。ただし、家族が居住中の住宅と完全な空き家を同一視してはいけません。 最初の判断表｜住まない家を持ち続ける「最大負担」を見積もる 判断 判断・停止の基準 最大損失額 年間の住宅ローン・税・保険・管理・修...