⑦ 諸経費ローンとオーバーローン｜借入残高が市場価格を上回る仕組み

諸経費ローンとオーバーローン｜借入残高が市場価格を上回る仕組み 初めに結論 フルローンとオーバーローンは同じ意味ではありません。一般にフルローンは物件価格の全額を借りる形、オーバーローンは物件価格を超えて購入諸経費等まで借りる形を指します。重要なのは借りられる金額ではなく、売却時に回収できる金額です。融資承認だけで販売価格の妥当性を判断してはいけません。 「自己資金を使わずに不動産を買えるなら、手元に現金を残せるので安全ではないか」「登記費用や融資手数料まで借りられるなら、その方が資金効率は良いのではないか」。 確かに、自己資金を温存できることには一定の利点があります。予備資金を残せれ...

⑥ 投資物件の価格は収益力から判断する｜利回りとNOIの基礎

投資物件の価格は収益力から判断する｜利回りとNOIの基礎 初めに結論 投資用不動産では、販売価格だけではなく、その物件が生み出す収益力から価格を検証する必要があります。表面利回りは入口の指標、NOIは運営費を控除した収益力、収益価格はNOIと還元利回りから検討する参考値です。最終判断では周辺取引価格、築年数、修繕、賃貸需要、融資条件も併せて確認します。 「販売価格2,000万円、表面利回り6％」と書かれた投資物件を見たとき、その2,000万円が高いのか安いのか、自分で説明できるでしょうか。 不動産投資では、販売会社が提示した価格をそのまま受け入れるのではなく、賃料から物件の収益力を確認...

⑤ 自衛官がワンルームマンションで失敗する根本的原因

自衛官がワンルームマンションで失敗する根本的原因 初めに結論 自衛官がワンルームマンション投資で失敗する根本原因は、ワンルームという間取りそのものではありません。販売価格、収益力、借入残高、サブリース条件、売却可能価格を自分で検証せず、「融資が通る」「毎月の負担が少ない」という説明だけで購入判断を進める過程にあります。 「2,000万円で買うなら、2,000万円の資産を持つことになるのではないか」「毎月2万円程度の負担なら将来への積立と同じではないか」「新築なら古くないため、高く売れるのではないか」。 投資用ワンルームマンションの判断では、販売価格と中古投資市場で評価される価格を分けな...

④ なぜ自衛官はワンルームマンション営業の対象になりやすいのか?

なぜ自衛官はワンルームマンション営業の対象になりやすいのか? 初めに結論 自衛官は、安定した所得や勤続見込みなどから、不動産会社や金融機関に一定の信用属性を持つ顧客として評価される場合があります。しかし、営業対象になりやすい理由とワンルームマンション自体の収益性は別問題です。営業説明は、価格・賃料・収支・契約・会社情報を第三者資料と自分自身の計算で検証する必要があります。 地方の駐屯地で勤務している自衛官へ、東京や大阪など遠隔地の投資用ワンルームマンションが提案されることがあります。 なぜ、現地から遠く離れて勤務する自衛官へ都市部のマンションを販売するのでしょうか。 私の実務経験...

③ 私の投資歴

私の投資歴｜約600万円の損切りから一棟物件・民泊撤退まで 初めに結論 私の投資歴を振り返ると、投資経験の価値は利益額だけでは測れません。本人申告ベースで約600万円、別の民泊事業では約450万円の損失を受け入れています。損失拡大を止める判断、資金拘束を解く判断、別の投資対象へ資金を移す判断も、投資における重要な経験だと考えています。 不動産投資に関する情報は、成功例や高利回り、売却益などに注目が集まりやすい一方、赤字物件をなぜ売却したのか、なぜ事業から撤退したのかという部分は表に出にくいものです。 私自身も、区分所有、一棟物件、戸建賃貸、駐車場、民泊など複数の不動産投資を経験し、その...

② 現職自衛官の不動産投資と兼業制限｜自衛隊法第62条と承認手続

現職自衛官の不動産投資と兼業制限｜自衛隊法第62条と承認手続 初めに結論 現職自衛官の不動産賃貸は、「5棟10室未満なら承認不要」「区分マンション1室なら問題ない」と規模だけで判断すべきではありません。自衛官には自衛隊法第62条を中心とする服務規定があり、自衛隊法施行規則、部内の訓令・通達、所属先での確認を踏まえて判断する必要があります。 「自衛官は不動産投資をしてもよいのか」「区分マンション1室でも部隊への相談が必要なのか」「5棟10室未満なら副業にはならないのか」。現職自衛官が不動産投資を考える際、特に分かりにくい問題が兼業・兼職との関係です。 注意したいのは、一般職国家公務員向け...