自衛官がワンルームマンションで失敗する根本的原因

初めに結論

自衛官がワンルームマンション投資で失敗する根本原因は、ワンルームという間取りそのものではありません。販売価格、収益力、借入残高、サブリース条件、売却可能価格を自分で検証せず、「融資が通る」「毎月の負担が少ない」という説明だけで購入判断を進める過程にあります。

「2,000万円で買うなら、2,000万円の資産を持つことになるのではないか」「毎月2万円程度の負担なら将来への積立と同じではないか」「新築なら古くないため、高く売れるのではないか」。

投資用ワンルームマンションの判断では、販売価格と中古投資市場で評価される価格を分けなければなりません。さらに、募集賃料ではなく所有者が実際に受け取る賃料、管理費・修繕積立金等の支出、借入残高、売却費用まで確認する必要があります。

重要なのは営業担当者を疑うことではありません。営業説明を数字と契約書で検証し、自分自身で「買う・見送る・価格交渉する」を決められる状態になることです。

 

「節税・新築プレミアム・家賃保証・年金・生命保険」という5つの説明

投資用ワンルームマンションでは、複数のメリットを組み合わせた説明を受ける場合があります。

代表的なのが、

・節税になる
・新築なので資産価値が高い
・家賃保証がある
・将来の年金代わりになる
・団体信用生命保険があるため生命保険代わりになる

という説明です。

各項目には、それぞれ検討すべき意味があります。

問題は、5項目をまとめて「だから買っても安心」と結論付けることです。

節税効果が生じても年間収支が赤字なら、その赤字まで含めて評価する必要があります。家賃保証があっても、所有者受取賃料、賃料改定、免責期間、解約条件を確認する必要があります。

団体信用生命保険に保障機能があっても、購入価格が妥当である証明にはなりません。

メリットの存在と投資採算は分けて判断します。

 

販売価格と投資家が評価する収益価格の違い

販売価格2,000万円の物件だからといって、中古投資市場でも常に2,000万円と評価されるわけではありません。

販売価格は売主側が設定した価格です。

一方、収益物件を購入する投資家は、

・いくらの賃料が入るのか
・運営経費はいくらか
・年間でどの程度の純収益を生むのか
・どの程度の利回りを求めるのか

という視点から価格を検討します。

不動産鑑定評価でも、収益還元法は対象不動産が生み出す純収益と還元利回りから収益価格を求める考え方として位置付けられています。

単純化すると、

 

収益価格の考え方＝年間純収益（NOI）÷期待利回り

です。

実際の売却価格は、築年数、立地、賃貸需要、金利、融資環境、取引事例、市況など複数要因で決まります。

販売価格だけを「資産価値」と考えないことが重要です。

販売価格に含まれる事業者利益と販売費

新築マンションの販売価格には、土地・建築費だけではなく、販売活動、広告、人件費、事業運営費、事業者利益なども反映されます。

事業者が利益を得ること自体は通常の事業活動です。

問題になるのは、

自分が支払う販売価格と、投資家が収益物件として評価する価格との差を確認しているか

という点です。

「販売会社が利益を得ているから悪い」という判断ではなく、周辺中古成約価格、賃料、NOI、期待利回りを使って購入価格を検証する必要があります。

 

築年数と購入価格だけで資産価値を判断しない

「新築だから価値が高い」という説明だけでは、投資判断として十分ではありません。

新築であることには、設備が新しい、当面の故障リスクを抑えやすいなどの利点があります。

一方、中古市場へ移れば、投資家は「新築時にいくらで販売されたか」だけではなく、現在の賃料、収益力、築年数、管理状態、周辺成約事例などから判断します。

購入価格2,000万円という事実だけでは、将来の売却価格は決まりません。

 

2,000万円モデルで収支を再計算する

以下は陸自不動産の2020年初出記事で使用した説明用モデルを、計算式から再計算した仮定例です。実在する販売物件の収支や将来価格を示すものではありません。

仮定条件

販売価格：2,000万円
募集家賃：月8万円
所有者受取賃料：月6万6,000円
借入額：2,000万円
返済期間：35年
金利：年2.2％
返済方法：元利均等返済・ボーナス返済なしと仮定
管理費：月7,000円
修繕積立金：月1,300円
固定資産税等：年14万円
火災保険料：年2万円

※固定資産税等、保険料、管理費、修繕積立金は説明用モデルの仮定値です。

 

表面利回り

募集家賃8万円の場合、

8万円 × 12か月 ＝ 96万円

したがって、

表面利回り＝96万円 ÷ 2,000万円 × 100＝4.8％

となります。

また、所有者受取賃料6万6,000円は、募集家賃8万円に対して82.5％です。

所有者が受け取る年間賃料

6万6,000円 × 12か月

＝ 79万2,000円

ここでは募集家賃96万円ではなく、所有者が実際に受け取る79万2,000円を収支計算に使います。

 

年間実質収支を計算する

2,000万円を年2.2％、35年、元利均等返済とした場合、計算上の月額返済額は約6万8,324円です。

年間返済額は約81万9,885円となります。

その他の年間支出は、

管理費
7,000円 × 12か月＝8万4,000円

修繕積立金
1,300円 × 12か月＝1万5,600円

固定資産税等
14万円

火災保険料
2万円

合計25万9,600円です。

ローン返済を加えると、

81万9,885円＋25万9,600円

＝ 年間約107万9,485円

となります。

所有者受取賃料79万2,000円との差は、

79万2,000円－107万9,485円

＝ 年間約▲28万7,485円

月平均では、

約▲2万3,957円

です。

 

年間実質収支の式

年間実質収支＝所有者が受け取る年間賃料－年間運営費－年間返済額

重要なのは、募集家賃ではなく実際の受取賃料を使うことです。

 

 

購入諸経費まで借りると負債はさらに増える

不動産購入時には物件価格以外にも諸経費が発生します。

仮に諸経費まで借入れへ組み込めば、物件そのものの価格以上の負債を抱える場合があります。

購入後すぐに売却を検討したとしても、

売却可能価格＜ローン残高＋売却費用

となれば、売却代金だけではローンを完済できません。

融資を受けられた金額と、物件を売却して回収できる金額は分けて考える必要があります。

 

サブリース受取賃料が実質収支へ与える影響

仮定例では、入居者募集賃料が月8万円でも、所有者受取賃料は月6万6,000円です。

年間では、

募集賃料：96万円
所有者受取賃料：79万2,000円
差額：16万8,000円

となります。

差額にはサブリース会社による管理、空室負担、事業運営等の対価が含まれ得ます。

重要なのは差額の善悪ではありません。

6万6,000円の受取賃料を基準に計算しても、自分の投資として成立するか

という判断です。

さらに賃料改定、免責期間、修繕負担、解約条件まで契約書で確認する必要があります。

 

月額負担と35年間の累計支出

仮定条件が35年間変わらないと単純化した場合、月平均約2万3,957円の現金持ち出しは、

約2万3,957円 × 12か月 × 35年

 

＝ 約1,006万円

 

 

になります。

ただし、約1,006万円をそのまま「純損失」と呼ぶのは適切ではありません。

ローン返済には元金返済が含まれ、35年後に不動産そのものが残る可能性があるためです。

反対に、実際の35年間では、

・賃料変動
・空室
・管理費の変更
・修繕積立金の変更
・設備交換
・大規模修繕
・金利条件
・売却費用
・将来の売却価格

なども変化する可能性があります。

したがって、

長期間の現金持ち出し

と

最終的な投資総収支

は別々に確認する必要があります。

 

団体信用生命保険の保障機能と投資採算を分ける

投資用ローンに団体信用生命保険が付帯する場合、一定の事由が発生した際にローン残高が保険によって弁済される仕組みがあります。

保障機能としての価値と、不動産投資そのものの採算は別問題です。

団信があるから販売価格が妥当になるわけでも、毎月の赤字が消えるわけでもありません。

保障は保障、投資は投資として分けて評価する必要があります。

 

購入直後から売却価格が借入残高を下回る可能性

不動産投資で特に重要なのが出口です。

投資用物件を途中で売却するときには、

想定売却不足額＝ローン残高＋売却費用－現実的な売却価格

を確認します。

計算結果がプラスであれば、売却代金だけではローン完済や売却費用を賄えない可能性があります。

販売価格とローン残高だけを見てはいけません。

第三者の査定や中古成約事例、収益力から考えた価格と比較します。

 

売却不足額を補えず保有を続ける状態

売却したいと思っても、ローン完済に必要な不足額を自己資金で準備できなければ、通常の売却を完了できない場合があります。

その場合、

「持ち続けたいから保有する」

のではなく、

「売却不足額を準備できないため保有を続けざるを得ない」

という状態に陥る可能性があります。

不動産投資を始める前に確認すべき最大損失の一つが、途中売却時の不足額です。

 

自衛官がワンルームマンションで失敗する因果関係

失敗リスクが高くなる流れを整理すると、次のようになります。

1．「節税」「年金」「家賃保証」などの営業説明を聞く
2．販売価格をそのまま資産価値だと考える
3．賃料とNOIから収益価格を逆算しない
4．購入価格や諸経費を大きな借入れで賄う
5．サブリース後の受取賃料で実質収支を計算しない
6．毎月の持ち出しが続く
7．売却価格とローン残高を比較していなかったことに気付く
8．売却不足額を準備できない
9．希望する時期に売却できず保有を続ける

ワンルームマンションそのものが問題なのではありません。

価格・収益・借入れ・契約・出口を確認しないまま購入する判断過程が問題です。

反対に、価格根拠、実質収支、最大損失額、出口、損切り基準まで説明できるのであれば、本人の目的に合った不動産投資を検討する余地があります。

 

 

 

FAQ

Q. 販売価格が2,000万円なら2,000万円の資産を持つことになりませんか。

販売価格2,000万円と、中古市場で2,000万円の価値が認められることは同じ意味ではありません。

投資物件の市場評価では、周辺成約価格、賃料、NOI、期待利回り、築年数、管理状態、融資環境などが関係します。

購入前に第三者の査定や中古成約事例を確認してください。

 

Q. 毎月赤字でも元金が減るなら問題ありませんか。

元金が減っている事実だけでは、投資全体が黒字とは判断できません。

ローン返済によって元金が減る一方、毎月の現金持ち出しも発生します。

将来の売却価格、ローン残高、保有中の総支出、売却費用まで含めた総収支で判断する必要があります。

 

Q. 新築なら古くないため高く売れますか。

新築で購入した事実だけでは、将来の高値売却は保証されません。

売却時には中古物件として、市場の成約事例、賃料、収益力、築年数、管理状態などから評価されます。

購入価格と中古投資市場の評価方法を分けて考えることが重要です。

 

本章のまとめ

1. 販売価格と投資市場で評価される収益価格は同じとは限りません。

2. 購入諸経費まで借りれば、物件価格以上に負債が膨らむ場合があります。

3. サブリースでは募集賃料ではなく所有者受取賃料で実質収支を計算します。

4. 毎月の赤字は元金返済や残存価値と分け、保有期間全体の総収支で判断します。

5. 購入前に現実的な売却価格とローン残高を比較し、最大の売却不足額と損切り基準まで確認することが重要です。

 

第6章案内

次章では、賃料、運営費、表面利回り、NOIから投資物件の価格を考える具体的な方法を学びます。

販売会社が提示する価格から投資判断を始めるのではなく、「その不動産が年間いくらの収益を生むのか」という方向から、自分自身で購入価格・売却価格を考える方法を整理します。

 

 

 

関連書籍・講座

関連書籍

『公務員はなぜマンション投資で狙われるのか？: あなたが狙われる理由、投資マンション営業の裏側』｜Amazon

https://www.amazon.co.jp/dp/B0FQ16LNPL

自衛官・公務員が投資マンション営業を受けた際、営業説明だけに判断を委ねず、販売価格、収支、融資、サブリース、売却条件を自分自身で検証するための学習資料です。

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『再就職で満足しているのか？: 勝てない場所で消耗するな。再起動せよ。』｜Amazon

https://www.amazon.co.jp/dp/B0FC24B4ZT

自衛官が現職中から退職後の働き方、収入源、資産形成、人生設計を考えるための学習資料です。特定の投資方法や投資成果を保証するものではありません。

関連講座

『自衛官（公務員）の為の不動産投資教本〖全37動画 プレミアム版〗』｜コエテコカレッジ byGMO

https://college.coeteco.jp/live/lj6c7x79

自衛官・公務員が不動産投資の基礎、収支、融資、出口戦略などを学び、自分自身で投資判断を行うための知識習得を目的とした講座です。特定物件の購入や投資成果を保証するものではありません。

 

参考資料

陸自不動産旧記事「自衛官がやってはいけない不動産投資とは？」
2020年初出・2024年再掲載
※本章では旧記事の2,000万円モデルについて、設定された数値から計算式を再計算しています。関連記事リンクは掲載していません。

国土交通省「不動産鑑定評価基準・運用上の留意事項」
収益還元法、純収益、還元利回り等の考え方を参照。

確認日：2026年9月2日

著者紹介

株式会社陸自不動産 代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士

自衛官としての勤務経験、自らの不動産投資経験、不動産取引の実務経験を踏まえ、自衛官・公務員が営業担当者任せではなく、価格・収支・借入れ・契約・出口を自分自身で判断するための情報を発信しています。

 

 

 

 

免責事項

本記事に掲載した2,000万円モデルは、ワンルームマンション投資における販売価格、賃料、借入れ、サブリース、保有中の収支、売却不足額の関係を説明するための仮定例です。

実在する特定物件の査定額、現在または将来の売却価格、賃料、融資条件、税務上の取扱い、投資成果を示すものではありません。

実際の投資判断では、売買契約書、重要事項説明書、サブリース・管理契約書、返済予定表、管理資料、修繕計画、賃貸資料、第三者査定、中古成約事例、税務資料等を個別に確認してください。

不動産価格や契約については宅地建物取引士、不動産会社等へ、融資については金融機関へ、税務については税理士等へ、法律上の問題については弁護士等へ個別にご確認ください。

 

 

 

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