現職自衛官の不動産投資と兼業制限｜自衛隊法第62条と承認手続

初めに結論

現職自衛官の不動産賃貸は、「5棟10室未満なら承認不要」「区分マンション1室なら問題ない」と規模だけで判断すべきではありません。自衛官には自衛隊法第62条を中心とする服務規定があり、自衛隊法施行規則、部内の訓令・通達、所属先での確認を踏まえて判断する必要があります。

「自衛官は不動産投資をしてもよいのか」「区分マンション1室でも部隊への相談が必要なのか」「5棟10室未満なら副業にはならないのか」。現職自衛官が不動産投資を考える際、特に分かりにくい問題が兼業・兼職との関係です。

注意したいのは、一般職国家公務員向けの人事院規則、税務上の事業的規模、自衛官へ直接関係する服務規定を同じ基準として扱わないことです。

現職自衛官は特別職国家公務員であり、服務については自衛隊法を中心に確認する必要があります。本章では、自衛隊法第59条と第62条の違い、自衛隊法施行規則、部内規定、「5棟10室」の位置付け、所属先へ相談する前に整理したい事項を順番に解説します。

 

自衛官は特別職国家公務員である

自衛官は特別職国家公務員です。防衛省も、自衛官を特別職国家公務員として位置付けています。

不動産投資の兼業問題を調べる際、一般職国家公務員に関する人事院規則だけを見て「公務員はこの基準だから、自衛官も同じ」と判断するのは適切ではありません。

自衛隊員には、自衛隊の任務の特殊性を踏まえた服務上の義務があり、自衛隊法に具体的な規定が置かれています。防衛省の資料でも、自衛隊員の服務上の義務は自衛隊法に規定されていると説明されています。

したがって、現職自衛官が不動産賃貸を行う場合、最初に確認すべき法令は自衛隊法です。

 

自衛隊法第59条と第62条は何が違うのか

自衛隊法第59条と第62条は、まったく別の内容を定めています。

**自衛隊法第59条は「秘密を守る義務」**を定めた条文です。隊員は職務上知ることのできた秘密を漏らしてはならず、退職後も義務が続くと規定されています。

一方、

**自衛隊法第62条は「私企業からの隔離」**を定めた条文です。

第62条第1項では、隊員が営利目的の会社等の役員・顧問等の地位に就くことや、自ら営利企業を営むことを原則として制限しています。

第2項では、防衛省令で定める基準に従い、防衛大臣または委任を受けた者の承認を受けた場合には、第1項を適用しない旨が規定されています。

不動産投資や不動産賃貸の兼業問題で中心となる条文は、第59条ではなく第62条です。

 

自衛隊法第62条の原則と承認による例外

自衛隊法第62条は「自衛官は一切の不動産投資が禁止されている」という条文ではありません。

条文上は、自ら営利企業を営むことなどを原則として制限したうえで、所定の基準による承認を受けた場合の例外を設けています。

重要なのは、

「不動産を所有しているか」だけではなく、どのような形で賃貸事業へ関与しているのか

という点です。

物件数、賃料収入、管理方法、本人の作業時間、意思決定への関与、職務との利害関係などによって確認すべき内容が変わる可能性があります。

したがって、「1室だから絶対に承認不要」「5棟10室未満だから問題ない」といった一律の結論を出すべきではありません。

 

自衛隊法施行規則第61条から第65条を確認する

2026年9月2日時点で確認できる自衛隊法施行規則では、第61条から第65条に兼業・兼職の承認に関連する規定があります。

 

第61条　在職中の営利企業体の地位への就職

第61条では、隊員の職務と営利企業等との間に特別な利害関係がないこと、その発生のおそれがないこと、職務遂行へ支障を生じないことなどを承認の判断要素としています。

承認を受けた場合でも、上官から職務上の勤務を命じられた場合には従わなければならない旨も定められています。

 

第62条

自衛隊法施行規則第62条は、2026年9月2日時点で「削除」とされています。

自衛隊法第62条と、自衛隊法施行規則第62条を混同しないよう注意が必要です。

 

第63条　他の職又は事業への関与

第63条では、営利企業以外の事業などへの関与について、第61条の規定を準用しています。

 

第64条　承認の権限の委任

第64条では、防衛大臣が一定の承認権限を指定する隊員へ委任できる旨を定めています。

 

第65条　承認の申請手続

第65条では、承認申請の手続に必要な事項は防衛大臣が定めるとされています。

したがって、法令本文だけで個々の所属における具体的な提出先、様式、決裁経路まで確定することはできません。

 

 

「隊員の分限、服務等に関する訓令」と兼業・兼職関係通達を確認する

防衛省情報検索サービスでは、「隊員の分限、服務等に関する訓令」や「隊員の兼業および兼職の承認の基準について（通達）」など、服務・兼業関係の内部規定が公開されています。

特に注意したい点があります。

「防衛庁訓令第59号」と「自衛隊法第59条」は別物です。

「防衛庁訓令第59号」は「隊員の分限、服務等に関する訓令」の訓令番号です。

一方、自衛隊法第59条は秘密保持義務を定めた法律の条文です。

番号が同じ「59」であっても、法律と訓令を取り違えてはいけません。

承認申請で整理したい業務内容・報酬・時間・管理方法

不動産賃貸について所属先へ確認する場合、単に「マンションを買います」と伝えるだけでは、実態を判断するための情報が不足する可能性があります。

少なくとも次の内容を整理しておくと、相談内容を明確にできます。

・物件の所在地と種類
・区分マンション、一棟物件、戸建、駐車場等の区分
・所有名義
・購入資金を誰が負担するのか
・想定賃料収入
・管理会社への委託内容
・本人が行う管理業務
・入居者対応の有無
・本人が費やす作業時間
・勤務先や職務との利害関係
・既に承認を受けている場合の変更点

特に自衛官の場合、訓練、当直、災害派遣、転勤など勤務上の事情があります。

不動産賃貸が本来の職務遂行へ支障を与えない管理体制になっているかという視点は重要です。

 

指揮系統を通じた相談と書面確認

自衛官の兼業・兼職について、インターネット上の一般論だけで最終判断することは避けるべきです。

所属、身分、物件規模、関与方法などによって確認事項が異なる可能性があるため、実際に不動産賃貸を開始する前に、所属先の人事担当部署等へ確認することが重要です。

提出先、決裁者、申請様式などについては、公開されている法令だけから全国一律の手続として断定できません。

所属先から説明を受けた場合には、可能な範囲で根拠となる規定、必要書類、承認内容、条件などを確認しておくことが望まれます。

 

物件追加・報酬変更・管理方法変更・終了時にも再確認する

一度承認を受けたからといって、その後の変更まで無条件で含まれるとは限りません。

たとえば、

・区分マンションを追加購入する
・戸建賃貸を追加する
・賃料収入が大きく変わる
・管理会社への委託から自己管理へ変更する
・法人を設立する
・家族との役割分担を変更する
・既存事業を終了する

といった場合には、当初の申請内容や承認内容との相違が生じます。

変更時に追加手続や再確認が必要かどうかは、所属先の担当部署へ確認してください。

 

人事院規則14-8の「5棟10室」を自衛官へ機械的に当てはめない

「公務員の不動産投資は5棟10室までなら副業にならない」という説明を見かけることがあります。

しかし、現職自衛官の判断を数字だけで完結させることは適切ではありません。

一般職国家公務員について、人事院規則14-8の現行運用では、不動産賃貸について、

・独立家屋5棟以上
・独立家屋以外の建物10室以上
・一定の土地賃貸
・一定規模の駐車場
・一定額以上の賃料収入

などを「自営」として扱う基準が示されています。2026年4月1日施行の見直しでは、一定の賃料収入基準も変更されています。

ただし、人事院規則14-8は一般職国家公務員向けの制度です。

現職自衛官については、自衛隊法第62条、自衛隊法施行規則、部内規定、所属先での確認を優先する必要があります。

「人事院の基準で10室未満だから、自衛官も承認不要」と結論付けることは避けてください。

 

税務上の「5棟10室」と服務上の承認を分ける

もう一つ混同しやすいのが、税務上の事業的規模です。

国税庁は、不動産貸付けが事業として行われているかについて、原則として社会通念上の事業規模で実質的に判断するとしています。

建物貸付けでは、

・貸間やアパート等がおおむね10室以上
・独立家屋がおおむね5棟以上

の場合、原則として事業として行われているものとして取り扱う基準があります。

ただし、国税庁の「5棟10室」は所得税上の事業的規模を判断するための基準です。

自衛官の服務上の承認要否を決定する基準そのものではありません。

税務上の基準と自衛隊の服務上の基準を分けて考える必要があります。

 

自衛官の不動産投資｜制度の位置付け整理表

資料・制度	主な役割	自衛官への位置付け
自衛隊法第62条	私企業からの隔離・承認による例外	直接確認すべき基本的な法的根拠
自衛隊法施行規則	承認基準、権限委任、申請手続等	自衛隊法を具体化する規定
隊員の分限、服務等に関する訓令	隊員の服務等に関する部内規定	部内制度の確認資料
兼業・兼職関係通達	兼業・兼職承認に関する運用	個別確認が必要な部内資料
人事院規則14-8	一般職国家公務員の自営兼業	比較資料。自衛官へ機械的に適用しない
税務上の事業的規模	所得税上の取扱い	税務基準。服務上の承認とは別問題

所属先へ相談する前の確認手順

1．物件概要を整理する

所在地、物件種別、戸数・室数、取得予定時期をまとめます。

 

2．所有と資金の実態を整理する

本人名義、共有名義、家族名義などを確認し、購入資金やローンを誰が負担するのかも整理します。

 

3．想定賃料を確認する

月額賃料だけでなく、年間の想定賃料収入も確認します。

 

4．管理方法を決める

管理会社へ委託するのか、本人がどの程度関与するのかを明確にします。

 

5．職務への影響を整理する

入居者対応、修繕、集金、契約管理などに必要な時間を確認します。

 

6．所属先へ確認する

自衛隊法第62条、自衛隊法施行規則、部内規定に基づき、承認や申請の必要性を所属先の人事担当部署等へ確認します。

 

 

 

 

FAQ

Q. 区分マンション1室なら部隊への相談は不要ですか。

1室だけという理由で、必ず相談不要とは断定できません。

物件数だけではなく、賃貸の実態、本人の管理への関与、報酬、職務への影響なども関係する可能性があります。

一般職国家公務員向け基準や税務上の「5棟10室」だけで判断せず、現職自衛官は所属先の人事担当部署等へ確認することが安全です。

 

Q. 家族名義にすれば自衛官本人の事業ではありませんか。

名義だけで本人の関与が否定されるとは限りません。

一般職国家公務員向けの現行人事院規則14-8の運用でも、他人名義であっても本人が営利企業を営んでいると客観的に判断される場合を「自営」に含める考え方が示されています。

自衛官の場合も、家族名義へ変更すれば服務上の問題を回避できると断定すべきではありません。

資金負担、ローン返済、物件選定、賃料受領、管理、修繕判断などの実態を整理し、所属先へ確認してください。

 

Q. 承認後は物件を増やしても問題ありませんか。

既存の承認が追加物件まで当然に及ぶとは限りません。

物件数、収入、管理方法、本人の関与などが変われば、当初申請時の条件も変わります。

追加購入前に、既存の承認内容と変更点を整理し、再申請や変更手続が必要か所属先へ確認してください。

 

 

 

本章のまとめ

1. 現職自衛官の不動産賃貸では、自衛隊法第62条を基本的な法的根拠として確認する必要があります。

2. 「5棟10室」は一般職国家公務員や税務の制度にも登場しますが、自衛官の承認要否を数字だけで判断する基準ではありません。

3. 不動産賃貸を開始する前に、物件、収入、管理方法、本人の関与、職務への影響を整理し、所属先へ確認することが重要です。

4. 物件追加、収入増加、管理方法変更などが生じた場合は、既存承認との相違を確認する必要があります。

5. 公開資料だけで判断できない申請様式、決裁経路、個別運用については、所属先の人事担当部署等へ確認してください。

 

次章案内

第3章では、成功談だけではなく、約600万円の損切りと民泊撤退を含む代表者の投資履歴を扱います。

不動産投資では、成功事例だけを見ても実際のリスクは把握できません。利益を得た経験だけでなく、損失、撤退、判断ミスまで含め、不動産投資をどのように捉えるべきかを実体験から整理します。

 

 

 

 

関連書籍・講座

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https://college.coeteco.jp/live/lj6c7x79

自衛官・公務員が不動産投資について基礎から学び、営業担当者任せではなく、自分自身で判断するための知識習得を目的とした講座です。特定物件の購入や投資成果を保証するものではありません。

参考資料

e-Gov法令検索「自衛隊法」
https://laws.e-gov.go.jp/law/329AC0000000165

e-Gov法令検索「自衛隊法施行規則」
https://laws.e-gov.go.jp/law/329M50000002040

防衛省情報検索サービス
https://www.clearing.mod.go.jp/cgi/klist.cgi?dtype=x&ktype=a&order=dsc&sort=title

人事院「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」
https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

国税庁「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」

確認日：2026年9月2日

 

 

 

著者紹介

株式会社陸自不動産 代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士

自衛官としての勤務経験と不動産取引の実務経験を踏まえ、自衛官・公務員の不動産売買、不動産投資、住宅購入、売却などについて、制度と実務を分けながら情報を発信しています。

 

 

 

免責事項

本記事は、現職自衛官・防衛省職員の不動産賃貸、兼業・兼職に関する一般的な制度情報と確認方法を提供することを目的としています。

所属、身分、物件規模、収入、管理方法、本人の関与実態、法令・訓令・通達の改正時期などによって、承認要否や必要な手続が異なる場合があります。

本記事は、個別案件について「承認不要」「承認される」と保証するものではありません。また、申請様式、提出先、決裁者、部内での具体的運用について、公開された公式資料で確認できない事項を全国共通の制度として示すものではありません。

服務上の承認要否・手続については所属先の人事担当部署等へ、税務については税務署または税理士へ、個別の法律判断については弁護士等へご確認ください。

 

 

 

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