⑨ サブリースは家賃保証と同じではない｜借主・転貸人・入居者の関係

サブリースは家賃保証と同じではない｜借主・転貸人・入居者の関係 初めに結論 サブリースは、長期契約であっても「契約期間中ずっと同じ賃料が確定する仕組み」とは限りません。所有者は、契約期間、賃料固定期間、賃料改定条項、免責期間、修繕負担、解約条件を分けて確認し、実際の受取賃料と売却時の契約承継まで含めて判断する必要があります。 「空室でも家賃が入る」「賃貸管理を任せられる」「30年一括借上げなので安心」。転勤、訓練、当直などがある自衛官にとって、管理負担を軽減できるサブリースは魅力的に映る場合があります。 しかし、入居者が支払う賃料と所有者が受け取る賃料は必ずしも同額ではありません。さら...

⑧ 「売りに出せる」と「売却を完了できる」は違う｜抵当権と損切り

「売りに出せる」と「売却を完了できる」は違う｜抵当権と損切り 初めに結論 投資マンションは、広告へ掲載して買主を探すことと、代金決済・所有権移転・抵当権抹消まで完了することを分けて考える必要があります。通常売却では、売却手取り額と自己資金でローンを処理できるかを確認します。不足額を準備できない場合には、債権者との協議を含む別の対応が必要になる場合があります。 「売却査定をして、買主さえ見つかれば投資マンションを売却できる」と考えている方は少なくありません。 しかし、不動産売却には複数の段階があります。広告へ掲載すること、購入申込みが入ること、売買契約を締結すること、売買代金を受け取るこ...

⑦ 諸経費ローンとオーバーローン｜借入残高が市場価格を上回る仕組み

諸経費ローンとオーバーローン｜借入残高が市場価格を上回る仕組み 初めに結論 フルローンとオーバーローンは同じ意味ではありません。一般にフルローンは物件価格の全額を借りる形、オーバーローンは物件価格を超えて購入諸経費等まで借りる形を指します。重要なのは借りられる金額ではなく、売却時に回収できる金額です。融資承認だけで販売価格の妥当性を判断してはいけません。 「自己資金を使わずに不動産を買えるなら、手元に現金を残せるので安全ではないか」「登記費用や融資手数料まで借りられるなら、その方が資金効率は良いのではないか」。 確かに、自己資金を温存できることには一定の利点があります。予備資金を残せれ...

⑥ 投資物件の価格は収益力から判断する｜利回りとNOIの基礎

投資物件の価格は収益力から判断する｜利回りとNOIの基礎 初めに結論 投資用不動産では、販売価格だけではなく、その物件が生み出す収益力から価格を検証する必要があります。表面利回りは入口の指標、NOIは運営費を控除した収益力、収益価格はNOIと還元利回りから検討する参考値です。最終判断では周辺取引価格、築年数、修繕、賃貸需要、融資条件も併せて確認します。 「販売価格2,000万円、表面利回り6％」と書かれた投資物件を見たとき、その2,000万円が高いのか安いのか、自分で説明できるでしょうか。 不動産投資では、販売会社が提示した価格をそのまま受け入れるのではなく、賃料から物件の収益力を確認...

⑤ 自衛官がワンルームマンションで失敗する根本的原因

自衛官がワンルームマンションで失敗する根本的原因 初めに結論 自衛官がワンルームマンション投資で失敗する根本原因は、ワンルームという間取りそのものではありません。販売価格、収益力、借入残高、サブリース条件、売却可能価格を自分で検証せず、「融資が通る」「毎月の負担が少ない」という説明だけで購入判断を進める過程にあります。 「2,000万円で買うなら、2,000万円の資産を持つことになるのではないか」「毎月2万円程度の負担なら将来への積立と同じではないか」「新築なら古くないため、高く売れるのではないか」。 投資用ワンルームマンションの判断では、販売価格と中古投資市場で評価される価格を分けな...

④ なぜ自衛官はワンルームマンション営業の対象になりやすいのか?

なぜ自衛官はワンルームマンション営業の対象になりやすいのか? 初めに結論 自衛官は、安定した所得や勤続見込みなどから、不動産会社や金融機関に一定の信用属性を持つ顧客として評価される場合があります。しかし、営業対象になりやすい理由とワンルームマンション自体の収益性は別問題です。営業説明は、価格・賃料・収支・契約・会社情報を第三者資料と自分自身の計算で検証する必要があります。 地方の駐屯地で勤務している自衛官へ、東京や大阪など遠隔地の投資用ワンルームマンションが提案されることがあります。 なぜ、現地から遠く離れて勤務する自衛官へ都市部のマンションを販売するのでしょうか。 私の実務経験...