⑤ 新築ワンルームマンション投資｜買った直後からオーバーローンになる仕組み

2026.09.05

新築ワンルームマンション投資｜陸自不動産はなぜ警鐘を鳴らすのか

新築ワンルームマンション投資｜買った直後からオーバーローンになる仕組み

自衛官投資家諸元（新築ワンルームマンション投資への警告）
「買える」は能力ではない。「判断できる」が投資家の能力だ。

「購入したばかりなのに、売却査定額がローン残高より低い」。新築ワンルームマンション投資では、そんな状況になる場合があります。毎月の返済に遅れがなく、入居者から家賃が入っていても、売却代金だけで借入れを精算できるとは限りません。購入時は月々の支払いに目が向きやすく、転勤、退官、家族の住宅購入などで資金計画を見直した際に、出口の問題へ気づくこともあります。大切なのは、不安から売却を急ぐことでも、値上がりを期待して判断を先送りすることでもありません。本記事では、購入直後からオーバーローンになる仕組みと、売却費用を含めた不足資金の見方を整理します。購入前にも保有中にも、価格・残債・費用を並べて判断するための基本です。

始めに結論

売却可能価格＜ローン残高

本記事では、売却可能価格よりローン残高が大きい状態をオーバーローンと呼びます。新築価格と中古市場価格の差に加え、諸費用まで借りている場合は、不足額が拡大する可能性があります。

購入直後でもオーバーローンになる理由

購入価格と市場評価が一致せず、借入残高が市場評価を上回る場合があるためです。

第4テーマでは、物件価格を超えて諸費用まで借りる資金調達を扱いました。今回は、借入方法ではなく、現在の売却可能価格とローン残高の関係に注目します。

物件価格の範囲内で借りていても、中古市場での評価が借入額を下回れば、本記事でいうオーバーローンになります。

例えば、次の要素が重なると、購入直後から差額が生じ得ます。

新築販売価格と、再売却時の市場評価に差がある。
購入諸費用も借入れに含めている。
購入直後で、借入元金がほとんど減っていない。

新築物件が必ず一定割合下落するという意味ではありません。価格は、所在地、賃料、需給、管理状態、契約条件などによって異なります。

「市場で売れる」と「完済して売れる」は別

購入希望者が見つかっても、売却代金でローンを完済できるとは限りません。

以下は、購入直後で元金返済前とした説明用の仮定例です。

項目	仮定の金額
新築販売価格	3,000万円
借入れに含めた購入諸費用	150万円
ローン残高	3,150万円
売却可能価格	2,500万円
残高と価格の差	650万円
売却・返済に伴う費用	100万円
完済と費用支払いに必要な自己資金	750万円

2,500万円で購入する買主が見つかれば、市場では売買が成立し得ます。しかし、売却代金だけではローンと費用を精算できません。

不足資金＝ローン残高＋売却・返済費用－売却代金

仮定例では、3,150万円＋100万円－2,500万円＝750万円です。実際の査定額や標準的な費用を示す数字ではありません。

また、750万円は売却時に必要な資金の試算であり、保有期間全体の損失額とは別です。投資全体の損益には、購入時の自己資金、家賃収入、返済、経費等も含めて整理します。

抵当権の抹消と返済資金を確認する

通常の売却では、買主へ抵当権を残さず引き渡すための段取りが必要です。

抵当権は、返済が滞った場合などに、金融機関が担保不動産から優先的に債権を回収するための権利です。

一般的には、売却代金と必要な自己資金でローンを完済し、金融機関から抹消に必要な書類を受け取り、登記手続きを行います。完済しただけで登記の記載が自動的に消えるわけではありません。法務局「住宅ローン等を完済した方へ」

不足資金を用意できない場合は、通常の完済を前提とする売却を、そのまま進めることはできません。金融機関に返済・担保解除の条件を確認する必要があります。

査定額が出た段階で、返済資金と抹消手続きまで確認することが重要です。

不足資金がある場合の判断

自己資金での補填、金融機関との調整、保有継続を、負担と実行条件から比較します。

自己資金で不足額を補う

不足額を支払える場合でも、売却後に生活費や予備資金が残るか確認します。預金を使い切る売却が適切かどうかは、家計全体で判断してください。

金融機関と調整する

完済資金が不足する場合は、売却価格、残債、収支、手元資金を示して相談します。債権者の同意を得て進める任意売却が検討される場合もありますが、誰でも利用できるとは限らず、売却だけで残債が消える制度でもありません。

住宅金融支援機構も、自らの融資について、返済継続が困難な場合の任意売却を案内しています。投資用ローンの対応条件は、実際の借入先へ確認してください。住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

保有を続ける

保有継続では、毎年の持ち出し、修繕、空室、金利変動、残債の減り方を確認します。

返済で残債が減っても、同時に売却価格が変わるため、待てば必ず不足額が解消するとは限りません。見直す時期と、負担できる金額を定めて判断します。

自衛官投資家諸元

現在の売却想定価格とローン残高を並べ、差額と売却費用を含めて説明できるか。

確認資料は、次の四つです。

査定資料：価格帯、比較事例、想定する売却期間。
残高資料：現在の残債と、売却予定日時点の返済額。
費用明細：仲介手数料、登記費用、繰上返済手数料等。
収支・預金資料：保有中の負担と、補填に使える自己資金。

購入前なら、借入予定額と第三者査定を比較します。購入済みなら、買った価格ではなく、現在の市場条件から点検してください。

融資承認や返済の継続だけを、投資の安全性の証明にはしません。

よくある質問

Q.なぜ購入直後からオーバーローンになる場合があるのですか？

A.新築販売価格と再売却時の市場評価に差があり、ローン残高が売却可能価格を上回る場合があるためです。諸費用の借入れも差額を広げる要因になります。

Q.オーバーローンだと絶対に売却できませんか？

A.絶対に売却できないわけではありません。不足額を自己資金で補う方法や、債権者との調整が考えられますが、資金と担保解除の条件を確認する必要があります。

Q.売却価格とローン残高が同額なら問題ありませんか？

A.売却・返済費用が別に必要となる場合があります。価格と残高が同額でも、費用分の現金が不足する可能性があります。

Q.抵当権を抹消するには何が必要ですか？

A.通常は完済に伴う金融機関の書類を用意し、抹消登記を申請します。完済できない場合は担保解除の合意等が必要になるため、金融機関と司法書士などへ確認してください。

Q.購入前にオーバーローンの可能性を確認できますか？

A.借入予定額と、中古市場を踏まえた査定額を比較して検討できます。ただし、査定額は実際の成約価格を保証しません。

第1テーマの「判断できないまま契約しない」という立場を基本に、第2・第3テーマの市場評価、第4テーマの借入総額を、売却時の資金計画へつなげました。

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著者

小松野美貴哉｜株式会社陸自不動産代表取締役

陸上自衛隊勤務36年の経験と不動産実務の視点から、自衛官・公務員が営業説明だけに依存せず、価格、融資、収支、リスク、出口戦略を自ら判断するための情報を発信しています。

免責・出典

本記事は、オーバーローンと売却時の資金計画に関する一般的な情報提供です。数値は説明用の仮定例であり、特定物件の査定結果や将来価格の予測ではありません。査定価格は成約価格を保証しません。

購入・保有・売却の評価は陸自不動産の見解です。抵当権抹消の手続きは法務局の案内、任意売却の参考情報は住宅金融支援機構の案内を参照しています。

個別の返済・担保解除は金融機関、登記は司法書士、法的判断は弁護士、税務は税理士へご確認ください。

情報確認日：2026年9月5日。

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