相続した家が空き家になっている場合はどうする？（第４章）

2026.08.23

相続した不動産、どう売る？――共有名義・遠方・空き家・税金まで売却の流れを徹底解説

相続した家が空き家になっている場合はどうする？

売る・残す・貸す・管理するを、物件状態と負担から整理

親が暮らしていた実家を相続しても、すぐに売るべきか、しばらく残すべきか、判断できない方は少なくありません。思い出のある家を手放す抵抗がある一方、建物の老朽化、庭木、家財、固定資産税、見回りなどの負担も続きます。特に遠方に住む相続人は、現地の状況が見えず、管理や売却の判断を先送りしやすくなります。空き家への対応は、売却だけが選択肢ではありません。ただし、方針を決めないまま放置すると、建物状態や周辺環境へ影響が及ぶ可能性があります。本章では、利用予定、所有関係、管理状況、市場性、売却方法を順番に整理し、現在の状況に合う判断の進め方を解説します。

Q．相続した空き家は売却した方がよいですか？

先に結論

相続した空き家を売却した方がよいとは一律に言えません。まず、家族が利用する予定、登記上の所有者、建物と土地の状態、管理を続ける費用と手間、賃貸や売却の市場性、希望時期を整理します。

確認後は、保有して管理する、家族が利用する、賃貸を検討する、建物付きで売却する、解体後に土地として売却するといった方針を比較できます。売却を決めていない段階でも、不動産会社へ現地確認や市場調査を相談し、判断材料を集めることは可能です。

大切なのは、急いで売ることではなく、空き家の状態を把握しないまま放置しないことです。

相続した空き家には、どのような選択肢がある？

主な選択肢は、次の5つです。

選択肢	主に確認する事項	注意点
家族が利用する	入居予定、改修の必要性、名義	利用開始までの管理方法も決める
保有しながら管理する	管理担当者、見回り、費用、利用時期	方針を見直す時期を決めておく
賃貸を検討する	建物状態、改修費、賃料、市場需要	貸せる状態か、収支が合うかを確認する
建物付きで売却する	建物の利用可能性、現況、市場性	建物価値が認められる場合と、古家付き土地として扱う場合がある
解体後に土地として売却する	解体費、土地需要、接道、境界、税務	市場調査や費用確認より先に解体しない

どの方針が適するかは、築年数だけでは決まりません。立地、管理状態、間取り、駐車条件、前面道路、土地形状、周辺の成約傾向などを総合して判断します。

空き家をすぐ売らない場合、何を決めておくべき？

売却を保留する選択も可能です。ただし、保留と放置は異なります。

少なくとも、次の項目を決めておく必要があります。

誰が管理するのか
どの程度の間隔で現地を確認するのか
鍵を誰が保管するのか
郵便物を誰が確認するのか
通気、換気、通水、清掃をどのように行うのか
庭木や雑草へ誰が対応するのか
建物に異常が見つかった場合の連絡先
保有を続けるか見直す時期

国土交通省の空き家管理チェックリストでは、定期的な通気・換気、排水設備の通水、敷地内の清掃、庭木の剪定、郵便物の確認、窓・壁・屋根などの点検が挙げられています。遠方に住み、自分で管理することが難しい場合は、地域の管理事業者や修繕事業者を検討する方法もあります。

空き家を放置すると、どのような問題が生じる？

空き家は、使用していない間にも状態が変化します。想定される問題は次のとおりです。

換気不足や雨漏りによる室内劣化
屋根、外壁、雨樋、窓などの破損
雑草や庭木の繁茂
害虫や動物の侵入
郵便物の滞留
不法侵入や防犯上の不安
塀、門、擁壁などの劣化
周辺住民への影響
売却時に必要となる補修や整理の負担増加

空家等対策の推進に関する特別措置法は、所有者または管理者に対し、周辺の生活環境へ悪影響を及ぼさないよう適切な管理に努める責務を定めています。

令和5年12月13日施行の改正法では、「特定空家」に加え、放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家」も指導・勧告の対象となりました。管理不全空家や特定空家として市区町村から勧告を受けた敷地は、固定資産税等の住宅用地特例を受けられなくなる場合があります。

空き家になっただけで直ちに管理不全空家等へ該当するわけではありません。市区町村が建物や敷地の状態に応じて判断します。制度を過度に恐れるのではなく、現在の状態を確認し、必要な管理を行うことが重要です。

最初に、土地と建物の所有関係を確認する

相続した空き家の方針を考える前に、登記事項証明書等で所有関係を確認します。

土地は誰の名義か
建物は誰の名義か
被相続人名義のままか
土地と建物で名義人が異なるか
兄弟姉妹などとの共有名義か
共有持分はどのようになっているか
抵当権などの権利が残っていないか

令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されています。相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請することが基本です。義務化前に発生した相続も対象となります。

相続登記が終わっていない段階でも、不動産会社へ現地確認や売却相談をすることは可能です。ただし、実際の売買契約、所有権移転、引渡しへ進む際には、所有関係や登記の整理が必要となる場合があります。登記申請や個別判断は司法書士等へ確認してください。

共有名義の場合は、第2章「兄弟姉妹で相続した共有名義不動産を売却するには？」も併せてご確認ください。

建物と土地は、どこまで確認すればよい？

空き家の査定では、室内だけでなく、敷地や周辺条件も確認します。

建物で確認する事項

屋根や外壁の目立つ破損
雨漏り跡や室内の劣化
窓や玄関の施錠状態
水回りや設備の状況
床や柱などの目視できる状態
増改築の有無
家財や残置物の量
臭気や害虫等の状況

土地と周辺で確認する事項

敷地への進入方法
駐車の可否
前面道路と接道状況
庭木、雑草、越境の可能性
塀、門、擁壁の状態
境界標の有無
上下水道等の状況
周辺環境と競合物件

陸自不動産が売却相談に伴って行う確認は、販売方針を検討するための現地確認です。法定の建物状況調査、耐震診断、境界確定、測量、工事見積りを当然に含むものではありません。必要な調査は、建築士、建物検査事業者、土地家屋調査士、工事事業者等へ確認する場合があります。

家財や残置物が残っていても相談できる？

家財や残置物が残っている段階でも、売却相談は可能です。先に全て処分しなければ査定できないとは限りません。

まず現地で量や状態を確認し、次の方法を検討します。

販売開始前に売主側で整理する
必要な家財だけを先に搬出する
処分事業者の見積りを取得する
売買条件の中で残置物の扱いを協議する

処分費用は、家財の量、種類、搬出経路、地域、作業内容によって異なります。根拠のない金額を前提に売却方針を決めず、必要に応じて処分事業者の見積りを確認します。

写真、通帳、印鑑、権利証、契約書、貴金属、仏壇、思い出の品などが混在している場合は、処分前に家族で仕分けの方針を決める必要があります。

空き家は解体してから売った方がよい？

解体が有利とは一律に言えません。解体前に、建物付きで売る場合と土地として売る場合の市場性、想定価格、費用、売却時期を比較します。

建物を残して販売する利点

買主が建物を利用できる可能性がある
リフォーム前提の購入層へ提案できる場合がある
解体費を先に負担せず販売を始められる
建物を確認したうえで買主が利用可否を判断できる

解体後に販売する際の確認事項

解体費用と追加工事の可能性
解体後の土地需要
接道や再建築に関する確認
境界や測量の必要性
建物滅失登記
固定資産税等の課税関係
相続した空き家に関する税制特例への影響

解体後に想定価格で売れる保証はありません。市場調査、費用見積り、税務確認より先に解体を決めると、選択肢を狭める可能性があります。登記は司法書士・土地家屋調査士等、税務は税理士や市区町村の税務担当へ確認してください。

修繕やリフォームをしてから売るべき？

修繕やリフォームも、一律に実施すべきとは言えません。

雨漏りや破損など、安全や物件保全に関わる箇所は早めの確認が必要です。一方、内装や設備を全面的に改修しても、工事費を売却価格へ全額反映できるとは限りません。買主が自分の好みに合わせて改修したい場合もあります。

販売前に市場調査を行い、次の順序で検討します。

現在の建物状態を確認する
現況のまま販売する場合の市場性を調べる
必要な修繕と任意の改修を分ける
工事費と売却価格への影響を比較する
売主の資金負担と希望時期を確認する

工事を行わない場合でも、把握している不具合や物件状態を整理し、販売条件や告知事項を確認しながら進めます。

遠方に住んでいる場合、空き家の状態をどう確認する？

県外に住んでいる場合は、現地の不動産会社による確認と、写真・電話・メール・オンライン等による情報共有を組み合わせる方法があります。

最初に整理したい項目は次のとおりです。

鍵を誰が保管しているか
最後に現地へ入った時期
電気や水道の利用状況
近隣や親族に管理を頼んでいるか
家財が残っているか
庭木や建物状態に関する連絡が来ていないか

現地へ一度も行かずに必ず売却を完結できるとは限りません。物件状態、所有状況、契約方法、決済方法により必要な対応は異なります。遠方からの売却実務は、第3章「遠方から相続不動産を売却するには？」で詳しく解説します。

空き家を売る時期と税金は、なぜ早めに確認する？

売却を急ぐ必要はありませんが、税制には期限や適用条件が設けられている場合があります。

国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」によると、相続または遺贈で取得した一定の被相続人居住用家屋や敷地等を令和9年12月31日までに売却し、各要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は、控除額が最高2,000万円となります。

家屋の建築時期、被相続人の居住状況、譲渡時期、売却価格、耐震性、解体時期など複数の要件があるため、相続した空き家なら自動的に適用される制度ではありません。個別の適用可否や税額は税理士等へ確認してください。

取得費、所有期間、譲渡所得、売却時期は、第5章「相続不動産を売る前に知っておきたい税金・取得費・売却時期」で整理します。

具体例1｜福岡県在住で、大村市の実家が2年間空き家

母親の死亡後、大村市の実家を相続したものの、相続人は福岡県に住んでいます。鍵は長崎県内の親族が保管し、室内には家財が残っています。最後に現地へ入ったのは約2年前で、建物状態も分かりません。

最初に行うのは、売却や解体の決定ではありません。土地・建物の名義、鍵の所在、管理状況を確認したうえで、現地確認を行います。写真等で建物、庭、道路、家財の状況を共有し、周辺市場と競合物件を調査します。その結果を基に、保有管理、建物付き売却、家財整理後の売却などを比較します。

具体例2｜兄弟3人で相続し、実家を残したい人がいる

兄弟3人が共有する実家は空き家ですが、兄は売却を希望し、妹は将来利用する可能性を考えています。誰が庭木や建物を管理するのかも決まっていません。

最初に、登記上の所有者と持分、各共有者の希望、利用予定、管理担当者、管理費用を整理します。不動産会社は、現地状態、市場価格、売却方法などの判断材料を提示できます。一方、売却するか残すかという家族の意思決定や、意見対立に関する法律上の交渉は行いません。紛争や法的調整が必要な場合は、弁護士等の領域です。

陸自不動産が相続空き家の売却で行う対応

陸自不動産は、相続手続そのものではなく、空き家を売却する場合の不動産実務を担当します。

1．売却対象不動産と相談内容の確認

所在地、空き家になった時期、利用予定、鍵、家財、相続登記、共有者、希望時期などを確認します。売却を決めていない場合は、検討段階であることを前提に情報を整理します。

2．登記情報等を基にした所有状況の確認

土地と建物の名義、共有持分、抵当権等を確認し、売却実務を進める前に整理が必要な事項を明確にします。登記申請や法律判断は行いません。

3．現地確認と写真等による状況共有

鍵の手配を確認したうえで現地を訪問し、建物外部、室内、敷地、庭、家財、接道、駐車条件などを確認します。遠方の売主には、写真等を用いて把握した状況を共有します。

4．建物・土地の販売上の確認

宅地建物取引士、1級空き家管理士、1級建物アドバイザーの知識を生かし、販売方針を考えるために物件状態を整理します。法定検査、耐震診断、境界確定、専門工事の判定を代行するものではありません。

5．周辺市場と競合物件の調査

立地、土地面積、建物状態、道路、駐車条件、周辺の売出物件や取引傾向を確認します。建物付きと土地扱いのどちらが市場へ提案しやすいかも検討します。

6．売却想定価格と販売方法の検討

現況売却、家財整理後の売却、必要な修繕後の売却、解体後の土地売却などを比較します。工事や解体を前提にせず、費用と市場性を確認します。

7．物件ごとの販売戦略の提案

想定する購入層、物件の強み、注意点、広告で伝える内容、売出価格、販売開始時期を組み立てます。空き家という理由だけで一律の販売方法を当てはめません。

8．広告・販売活動

写真、物件情報、周辺環境、土地・建物の特徴を整理し、販売活動を行います。把握した物件状態や取引条件を確認しながら、購入希望者へ情報を提供します。

9．市場反応の共有と販売条件の協議

問い合わせ、閲覧、内覧、購入希望者の反応、競合状況を売主へ共有します。市場反応を踏まえ、価格や条件を見直す必要がある場合は、判断材料を示して売主と協議します。

10．売買契約から引渡しまでの不動産売却実務

購入申込み、条件調整、売買契約、決済、鍵の引渡しまで、不動産会社が担当する売買実務を進めます。登記手続は司法書士等、税務判断は税理士等と区分します。

陸自不動産が整理する情報と、専門家へ確認する事項

領域	主な担当先	主な内容
不動産売却実務	株式会社陸自不動産	現地確認、市場調査、査定、販売方法、広告、販売活動、市場反応の共有
登記	司法書士・土地家屋調査士等	相続登記、所有権移転、建物滅失登記、測量や境界に関する専門手続
法律・相続紛争	弁護士等	相続人間の対立、遺産分割、共有物に関する法的手続、調停・訴訟
税務	税理士等	相続税、譲渡所得、空き家特例、解体時期等の税務判断
住宅ローン・抵当権	金融機関等	残債、抵当権、金融契約、完済条件
建物の専門調査	建築士・検査事業者等	耐震性、構造、建物状況調査、専門的な劣化判定
管理・修繕・解体	各事業者・自治体窓口等	見回り、清掃、剪定、家財処分、修繕、解体、利用可能な制度の確認

陸自不動産は、相続人の法的確定、遺産分割の法律判断、相続人間の紛争解決、調停・仲裁、登記申請代理、相続登記、税額確定、成年後見等の法的判断を行いません。売却に必要な物件情報を整理し、別途専門判断が必要な項目を明確にします。

売却前チェック｜相続した空き家で整理したい項目

分からない項目があっても、相談前に全てそろえる必要はありません。判明している情報から、現地確認と追加調査の順序を整理します。

FAQ｜相続した空き家の管理と売却

Q1．相続した空き家は売却した方がよいですか？

結論： 売却が常に最善とは限りません。理由： 家族の利用予定、管理負担、建物状態、賃貸需要、売却価格によって適する方針が異なるためです。注意点： 売却を保留する場合も、管理担当者と見直し時期を決め、状態を把握しないまま放置しないことが重要です。

Q2．すぐ売らず、しばらく空き家のまま残せますか？

結論： 適切に管理できるのであれば、保有を続ける選択は可能です。理由： 将来の居住や利用を検討する時間を確保できるためです。注意点： 通気、通水、清掃、庭木、郵便物、建物の点検を誰が行うか明確にし、管理費用も確認してください。

Q3．家財が残ったままでも売却相談できますか？

結論： 家財が残っていても相談できます。理由： 現地確認後に、販売前の整理、必要品の搬出、処分見積り、売買条件での扱いを検討できるためです。注意点： 貴重品や重要書類、思い出の品は、処分前に家族で仕分けしてください。

Q4．古い空き家は解体してから売るべきですか？

結論： 査定や市場調査より先に解体すると決める必要はありません。理由： 建物を利用したい買主がいる場合や、解体費を売却価格へ反映しにくい場合があるためです。注意点： 解体費、再建築、境界、滅失登記、固定資産税、税制特例を確認して比較してください。

Q5．県外在住で建物状態が分からなくても相談できますか？

結論： 現在の状態が分からない段階でも相談できます。理由： 鍵の所在を確認し、現地調査と写真等による共有から始められる場合があるためです。注意点： 一度も現地へ行かずに必ず完結できるとは限らず、契約や決済方法も事前確認が必要です。

Q6．相続登記が終わっていない空き家でも査定できますか？

結論： 相続登記前でも査定や売却相談は可能です。理由： 現地状態や市場価格の確認は、登記手続と並行して整理できるためです。注意点： 売買契約や所有権移転へ進む際は登記等の整理が必要となる場合があるため、司法書士等へ確認してください。

Q7．管理不全空家になると、必ず固定資産税が上がりますか？

結論： 管理不全空家と呼ばれただけで、直ちに住宅用地特例が外れるとは限りません。理由： 国土交通省は、市区町村の指導に従わず勧告を受けた管理不全空家または特定空家の敷地について、住宅用地特例の対象外となる場合を示しています。注意点： 個別の認定状況や課税は、市区町村の担当窓口へ確認してください。

Q8．相続した空き家を売ると3,000万円控除を受けられますか？

結論： 相続した空き家の全てが対象になるわけではありません。理由： 建築時期、被相続人の居住状況、譲渡期限、耐震性、売却価格など複数の要件があるためです。注意点： 相続人が3人以上の場合の控除上限を含め、個別の適用可否と税額は税理士等へ確認してください。

第1章：相続した不動産は、すぐ売却できる？
第2章：兄弟姉妹で相続した共有名義不動産を売却するには？
第3章：遠方から相続不動産を売却するには？
第5章：相続不動産を売る前に知っておきたい税金・取得費・売却時期
第6章：相続不動産を売却する前の最終チェック｜何から始めればよい？
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売るか残すか決めていない段階から、状況を整理できます

相続した空き家を売却するか、残すか、まだ決めていない段階でも相談できます。

陸自不動産では、物件所在地、所有状況、鍵、家財、建物・土地の状態、周辺市場を確認し、売却する場合の方法と可能性を整理します。売却を迫るのではなく、判断に必要な情報を提示します。

長崎県外に住みながら、大村市・諫早市・長崎市・佐世保市など長崎県内に相続した実家や土地を所有している場合も、現地確認を含む売却相談に対応します。空き家の状態が分からない、家財が残っている、鍵の所在だけは分かるという段階からでもご相談いただけます。

相続人間で意見がまとまっていない場合、陸自不動産が調停、仲裁、法律上の調整を行うものではありません。不動産売却に必要な現地情報や市場情報を整理し、家族で検討するための判断材料を提示します。

免責事項

本記事は、一般的な不動産売却実務および記事制作時点の公的一次情報に基づく情報提供を目的としています。個別案件では、物件所在地、所有関係、登記状況、相続状況、建物・土地の状態、契約条件、税務上の要件等により取扱いが異なる場合があります。

株式会社陸自不動産は、法律判断、相続人の法的確定、遺産分割、紛争解決、調停・仲裁、登記申請代理、相続登記手続、税務判断、税額確定、建物の法定検査、境界確定等を行うものではありません。必要に応じて、司法書士、弁護士、税理士、土地家屋調査士、建築士、金融機関、市区町村、各事業者等への確認が必要となる場合があります。

掲載内容は、特定の売却価格、売却期間、販売方法による成果、成約を保証するものではありません。制度、法令、税制、自治体の支援内容は改正・変更される場合があるため、最新の公的一次情報をご確認ください。

参考情報

※2026年8月23日確認

執筆者

株式会社陸自不動産代表取締役
小松野美貴哉

宅地建物取引士
1級空き家管理士
1級建物アドバイザー

各資格は、不動産売却や空き家の状態を実務上整理するための知識を示すものです。法律、登記、税務、建物構造等に関する個別の専門判断を行う根拠ではありません。

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