相続した不動産、どう売る？――共有名義・遠方・空き家・税金まで売却の流れを徹底解説（第1章）

2026.08.23

相続した不動産、どう売る？――共有名義・遠方・空き家・税金まで売却の流れを徹底解説

相続した不動産は、すぐ売却できる？

先に結論

相続した不動産は、売却を検討できます。ただし、実際に売却を進める前に、土地と建物の所有者、相続登記の状況、共有者の有無、抵当権などの権利関係を確認する必要があります。

確認が必要な理由は、売却する人と登記上の所有者を整理し、売買契約や買主への所有権移転に支障がない状態へ整えるためです。相続登記が終わっていない段階でも、不動産会社へ物件調査や査定を相談できます。登記、法律、税務、金融契約について専門判断が必要な項目を整理した後、司法書士、弁護士、税理士、金融機関等へ確認しながら売却準備を進めます。

相続した実家を使う予定がなくても、直ちに売却しなければならないわけではありません。一方、名義、建物状態、家財、税務上の期限を確認しないまま放置すると、後から選択肢を整理しにくくなる可能性があります。第1章では、売るか残すかを決める前に、何を確認し、誰へ相談するのかを順番に解説します。

相続した不動産を売却する基本的な流れ

相続不動産の売却は、制度上の手続だけで完結しません。所有関係の確認と並行して、物件の状態、市場価格、売主の希望時期を整理する必要があります。

1．相続が発生する

親や親族が亡くなり、戸建住宅、土地、空き家などが相続財産に含まれる可能性が生じます。固定資産税の納税通知書、権利証・登記識別情報、売買契約書、建築関係書類、住宅ローン関係書類など、手元にある資料を集めます。

2．不動産と所有関係を確認する

所在地、地番、家屋番号を特定し、土地と建物の登記情報を確認します。被相続人名義のままなのか、共有名義なのか、土地と建物で所有者が異なるのかを整理します。

3．必要な登記と権利関係を確認する

相続登記の進捗、抵当権などの登記、住所・氏名の記録を確認します。登記申請代理や個別の登記判断は、司法書士等の専門領域です。不動産会社は、売却実務上の確認項目を整理し、売却準備との関係を説明します。

4．物件を調査する

現地で建物、敷地、接道、境界標、設備、残置物、管理状態などを確認します。空き家では、鍵の所在、雨漏りや破損の有無、庭木の状態、家財の量も販売方法へ影響します。

5．査定と市場調査を行う

周辺の成約事例、現在の競合物件、土地・建物の状態、需要を調べ、売却想定価格を検討します。査定価格は成約を保証する金額ではなく、売出価格や販売条件を考えるための判断材料です。

6．売却方針を検討する

現状のまま売るのか、家財を整理するのか、建物を残すのか、解体を検討するのかを比較します。費用を伴う作業は、売却価格への影響、回収可能性、実施しない選択肢も含めて判断します。

7．販売活動を始める

媒介契約後、広告、購入希望者への情報提供、現地案内、条件調整を行います。共有者がいる場合は、連絡方法や意思確認の進め方も事前に整理します。

8．売買契約と引渡しへ進む

購入申込みの条件を確認し、売主の判断を経て売買契約を締結します。代金決済、所有権移転登記、抵当権抹消、鍵の引渡しなど、案件ごとに必要な準備を関係者と確認します。

誰が不動産の所有者なのかを最初に確認する

「実家を相続した」と認識していても、登記記録上の名義が相続人へ移っているとは限りません。法務省の「不動産登記のABC」では、権利部の甲区に所有権に関する事項、乙区に抵当権など所有権以外の権利が記録されると説明されています。

売却準備では、最低限、次の項目を確認します。

土地の登記名義人は誰か
建物の登記名義人は誰か
被相続人名義のままか
単独名義か共有名義か
共有の場合、共有者と持分はどう記録されているか
土地と建物の所有者が一致しているか
未登記建物や増築部分がないか
抵当権、差押えなど売却前に確認すべき記録があるか

登記情報だけで相続人の範囲、遺産分割の有効性、権利の帰属を最終判断することはできません。不動産会社は登記情報と依頼者から提供された資料を基に、売却実務上の課題を整理します。法的な確定が必要な項目は弁護士等へ、登記申請や登記手続は司法書士等へ確認します。

相続登記が終わっていなくても売却相談はできる？

相続登記前でも、不動産会社への売却相談、現地調査、査定、市場調査は可能です。

一方、買主へ所有権を移転する段階では、登記上の所有者を相続人へ移す相続登記が前提として必要になります。法務省も、登記名義人が亡くなった後に相続人が不動産を売却して所有権移転登記を行う際は、その前提として相続登記が必要と案内しています。

2026年8月23日時点では、相続登記の申請は2024年4月1日から義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則です。2024年4月1日より前に発生した相続で未登記の場合は、原則として2027年3月31日までが申請期限です。遺産分割が成立した場合には、成立日から3年以内に、合意内容を反映した登記申請が必要になる制度も設けられています。

相続関係や遺産分割の状況に応じて必要書類と申請方法が異なります。不動産会社へ早めに相談すると、物件調査と査定を先に進めながら、司法書士等へ確認すべき登記事項を把握できます。陸自不動産が登記申請を代理するものではありません。

遺産分割と不動産売却は、何を分けて考えるべき？

遺産分割と不動産売却は、関係しますが同じ業務ではありません。

不動産売却を検討する際は、次の点を確認します。

売却対象となる土地・建物はどの不動産か
誰が不動産を取得する予定か、または取得したのか
誰が売主として契約する立場になるのか
相続人間で売却方針が整理されているか
売却代金の扱いについて別途確認が必要か

陸自不動産は、物件調査、査定、販売方法、売却条件などの情報を整理します。相続人の法的確定、遺産分割の法律判断、相続人間の交渉、紛争や調停の対応は行いません。意見の対立や法的な調整が必要な場面は、弁護士等へ確認する領域です。

兄弟姉妹との共有状態なら、何を確認する？

兄弟姉妹などの共有名義になっている場合は、共有者、持分、居住地、連絡方法、売却意思を確認します。不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の売却意思をそろえる必要があります。

県外に住む共有者がいる場合でも売却相談は可能です。ただし、誰か一人の判断だけで不動産全体の販売手続を進めないよう、相談開始時に共有関係を明らかにします。共有者が不明、連絡不能、意見対立などの問題がある場合は、通常の仲介業務だけで解決できない可能性があります。

共有名義の売却手順は、第2章「兄弟姉妹で相続した共有名義不動産を売却するには？」で詳しく解説します。土地と建物の所有者が異なるケースは、既存記事「共有名義・土地建物別名義不動産」もあわせてご覧ください。

抵当権や住宅ローンが残っていたら売却できる？

抵当権や住宅ローンに関する記録があっても、まず売却相談は可能です。

登記事項証明書の乙区には、抵当権など所有権以外の権利が記録されます。売却準備では、登記記録、現在の借入残高、返済状況、金融機関との契約内容を分けて確認します。登記上の抵当権が残っている一方、借入金は完済済みというケースもあるため、登記記録だけで現在の債務額を判断してはいけません。

住宅ローンが残っている場合は、売却代金などで完済できる見込み、金融機関が求める手続、抵当権抹消の段取りを確認する必要があります。借入残高が売却代金を上回る可能性がある場合は、住宅ローン残債関連記事やオーバーローン関連記事へ進み、選択肢を整理してください。

陸自不動産は査定と売却想定価格を検討し、売却実務に必要な確認項目を整理します。返済条件や抵当権に関する個別判断は金融機関へ、登記申請は司法書士等へ確認します。

不動産会社へ相談する最適なタイミングは？

すべての相続手続が終わるまで待つ必要はありません。売却の可能性を知りたい段階が、相談を始められる時期です。

次のような段階でも相談できます。

相続登記が終わっていない
売るか残すか決めていない
家族との話し合いが途中である
建物の状態が分からない
鍵が手元にない
家財が多く残っている
相続人本人が県外に住んでいる
住宅ローンや抵当権の状況が分からない

早期相談の目的は、売却を急がせることではありません。不動産売却側から、物件状況、市場価格、売却可能性、販売上の課題、専門家へ確認すべき項目を見える形にすることです。

査定結果を見た後に、売却、保有、賃貸、管理継続などを比較する考え方もあります。ただし、賃貸利用の適否や管理費用、修繕費、税務上の扱いは物件ごとに異なります。実行前に必要な情報を集めて判断します。

Q．相続した家をすぐ売ると短期譲渡所得になりますか？

相続後すぐに売ったという理由だけで、短期譲渡所得になるとは限りません。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の判定では、相続日から単純に5年間を数えるわけではありません。国税庁は、相続で取得した土地・建物について、原則として被相続人の取得時期を相続人が引き継ぐと説明しています。

土地・建物を売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下の場合は短期譲渡所得に区分されます。2026年中の売却なら、国税庁の案内では、取得日が2020年12月31日以前なら長期、2021年1月1日以後なら短期です。相続不動産では、原則として被相続人の取得日を基に判定します。

たとえば、父が20年前に取得した実家を子が2026年に相続し、同じ年に売却した場合、相続から5年未満という理由だけで短期譲渡所得に区分されるわけではありません。父の取得時期を引き継ぐ原則に基づいて所有期間を判定します。

一方、限定承認を含む取得形態、取得費、建物の減価償却、特例の適用、共有持分ごとの取得経緯などによって税務上の扱いが異なる可能性があります。相続税額の取得費加算や、被相続人の居住用財産に関する特別控除には期限と要件があります。売却時期を決める前に資料をそろえ、個別の税務判断は税理士等へ確認してください。詳しくは、第5章「相続不動産を売る前に知っておきたい税金・取得費・売却時期」で扱います。

具体例1｜父親名義の実家を相続したが、相続登記が終わっていない

長崎県内の実家が父親名義のままで、相続人は売却を検討中というケースです。

最初に、土地と建物の登記名義、相続人間の話し合いの状況、居住者、鍵、家財、住宅ローンや抵当権を確認します。同時に現地調査と査定を行えば、売却した場合の価格帯や販売上の課題を把握できます。

相続登記が未了でも査定相談は可能です。実際の売買と所有権移転へ進む前に、必要な相続登記を司法書士等へ確認します。売却するかどうかは、価格、管理負担、税務上の期限、家族の意向を整理した後に判断します。

具体例2｜兄弟2人で相続する予定だが、県外在住で建物状態が分からない

兄弟2人が長崎県外に住み、大村市の実家を相続する予定というケースです。

最初に、土地と建物の名義、遺言や遺産分割の状況、兄弟それぞれの売却意向、現地へ入るための鍵を確認します。陸自不動産が現地調査を行い、建物状態、残置物、周辺市場、競合物件を整理すれば、遠方からでも売却方針を検討できます。

兄弟間で意見がまとまっていない場合、陸自不動産は法的な調整や仲裁を行いません。物件価格や販売方法など、不動産売却に必要な情報を提供し、法律上の協議や紛争対応が必要な場面は弁護士等へ確認します。遠方売却の具体的な進め方は、第3章「遠方から相続不動産を売却するには？」で解説します。

陸自不動産が相続不動産の売却で行う対応

株式会社陸自不動産は、相続手続を代行する会社ではなく、相続不動産の売却実務を担当する不動産会社です。主に次の対応を行います。

売却対象不動産の確認
所在地、地番、家屋番号、土地・建物の範囲、依頼者が把握している相続状況を確認します。
登記情報等を基にした所有状況の確認
登記情報で読み取れる名義、共有持分、抵当権などを確認し、売却前に追加確認が必要な項目を整理します。
現地調査
建物、敷地、接道、周辺環境、管理状況、残置物などを現地で確認します。
建物・土地状況の確認
建物の劣化や設備状況、土地の形状、境界標、越境の可能性など、販売条件へ影響し得る事項を確認します。
周辺市場調査
周辺の取引事例や地域需要を調べ、購入検討者が比較する条件を整理します。
競合物件調査
現在販売中の戸建住宅や土地と比較し、価格、広さ、築年数、立地、状態などの違いを分析します。
売却想定価格の検討
物件調査と市場調査に基づき、想定される価格帯と価格設定上の注意点を提示します。
売主の希望時期の確認
急いで売る必要があるのか、管理を続けながら検討するのか、相続人の予定を確認します。
販売方法の検討
現状販売、家財整理後の販売、土地としての訴求など、物件状態に応じた方法を比較します。
物件ごとの販売戦略の提案
想定する購入層、広告で伝える情報、写真や資料の構成、売出価格、販売スケジュールを設計します。
広告・販売活動
媒介契約後、物件情報の作成、広告掲載、問い合わせ対応、現地案内、購入条件の確認を行います。
市場反応を踏まえた売主との販売条件協議
閲覧、問い合わせ、案内、購入申込みなどの市場反応を共有し、価格や条件を売主と協議します。最終的な販売条件は売主が判断します。

陸自不動産が整理する情報と、専門家へ確認する事項

領域	主な担当・確認先	内容
不動産売却実務	株式会社陸自不動産	物件調査、査定、市場調査、販売戦略、広告、購入希望者対応、売買契約・引渡しに向けた実務調整
登記	司法書士等	相続登記、抵当権抹消、住所・氏名変更登記、登記申請に必要な書類と手続
法律・相続紛争・調停	弁護士等	相続人の法的確定、遺産分割の法律判断、紛争、交渉、調停・訴訟、共有物分割など
税務	税理士等	相続税申告、譲渡所得税、取得費、特例の適用、個別税額の計算
住宅ローン・抵当権・金融契約	金融機関等	借入残高、完済条件、抵当権抹消に必要な金融機関側の手続、契約上の取扱い

陸自不動産は、売却価格や販売方法を検討するための物件情報を整理し、売却の進行に影響する課題を明らかにします。法律、登記、税務、金融契約に関する専門判断を代行するものではありません。

売却前チェック｜相談時に分かる範囲で整理したい項目

すべてを調べ終えてから相談する必要はありません。不明な項目には「不明」と記入し、確認先を整理する方法でも十分です。

FAQ｜相続不動産の売却で最初に多い質問

Q1．相続した家はすぐ売却できますか？

売却の検討と相談は始められます。 ただし、実際の売買へ進む前に、所有者、相続登記、共有者、抵当権などを確認する必要があります。登記や相続人間の合意が未整理の場合は、物件調査と査定を先に行い、売却実務と専門手続を分けて進めます。

Q2．相続登記前でも不動産会社へ相談できますか？

相談できます。 相続登記前でも、現地調査、査定、市場調査、販売方法の検討は可能です。ただし、買主への所有権移転には相続登記が前提として必要になるため、売却スケジュールと登記手続を並行して整理し、登記申請は司法書士等へ確認します。

Q3．兄弟で相続する家でも売却できますか？

共有者全員の売却意思と必要な権利関係が整理されれば、不動産全体の売却を検討できます。 兄弟それぞれの持分、居住地、連絡方法、売却条件への意向を確認します。意見対立や連絡不能などがある場合、不動産会社による仲介とは別に法律上の対応が必要となる可能性があります。

Q4．県外に住んでいても長崎県の相続不動産を売却できますか？

県外在住でも相談できます。 陸自不動産が長崎県内の現地確認、物件調査、市場調査を行い、電話、メール、オンライン面談等で情報を共有します。鍵の受渡し、本人確認、契約・決済方法は案件ごとに調整が必要です。

Q5．相続した家をすぐ売ると短期譲渡所得になりますか？

相続直後の売却だけを理由に短期譲渡所得になるわけではありません。 原則として被相続人の取得時期を引き継ぎ、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかを判定します。取得経緯、共有持分、特例の適用などによって扱いが変わる可能性があるため、個別の税務判断は税理士等へ確認してください。

Q6．住宅ローンや抵当権が残っている場合でも相談できますか？

相談できます。 査定額、借入残高、金融機関の完済条件、抵当権抹消の段取りを確認し、売却可能性を整理します。返済条件は金融機関へ、抵当権抹消登記は司法書士等へ確認する必要があります。

Q7．実家を売るか決めていなくても相談できますか？

検討段階でも相談できます。 現地の状態、市場価格、管理負担、売却上の課題を把握すると、保有と売却を比較しやすくなります。査定価格は成約価格を保証するものではなく、相談後に必ず売却を依頼する必要もありません。

第2章「兄弟姉妹で相続した共有名義不動産を売却するには？」
第3章「遠方から相続不動産を売却するには？」
第4章「相続した家が空き家になっている場合はどうする？」
第5章「相続不動産を売る前に知っておきたい税金・取得費・売却時期」
第6章「相続不動産を売却する前の最終チェック｜何から始めればよい？」
「共有名義・土地建物別名義不動産」
住宅ローン残債関連記事
オーバーローン関連記事

相続不動産を売るか迷っている段階からご相談いただけます

相続した不動産を売却するか決めていない段階でも、現在の物件状況、市場価格、売却の可能性、今後確認すべき項目を整理するところからご相談いただけます。

長崎県外に住みながら、大村市、諫早市、長崎市、佐世保市など長崎県内に相続した実家や土地を所有している方にも、現地確認を含めた売却相談へ対応します。家族間で売却方針が未確定の場合は、不動産の状態と市場情報を提供し、話し合いに必要な判断材料を整理します。陸自不動産が相続人間の調停、仲裁、法的調整を行うものではありません。

免責事項

本記事は、一般的な不動産売却実務および2026年8月23日時点で確認した公的一次情報に基づく情報提供を目的としています。個別案件では、所有関係、登記、契約、税務、相続状況、金融契約、物件状態等によって取扱いが異なる場合があります。

株式会社陸自不動産は、本記事を通じて法律判断、相続人の法的確定、遺産分割に関する交渉・紛争解決・調停、登記申請、税務判断、税額計算、金融機関の契約判断を行うものではありません。必要に応じて、司法書士、弁護士、税理士、金融機関等へ確認してください。

掲載内容は、特定の売却価格、売却期間、問い合わせ件数、成約を保証するものではありません。法令、制度、税制、公的機関の運用は改正・変更される可能性があります。実際の手続時には、最新の公的一次情報と担当専門家の見解をご確認ください。

参考情報

記事制作時に確認した主な公的一次情報は、次のとおりです。最終確認日：2026年8月23日。

執筆者

株式会社陸自不動産代表取締役
小松野美貴哉

・地建物取引士

・おうち売却の達人

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