兄弟姉妹で相続した共有名義不動産を売却するには？（第2章）

2026.08.23

相続した不動産、どう売る？――共有名義・遠方・空き家・税金まで売却の流れを徹底解説

兄弟姉妹で相続した共有名義不動産を売却するには？

親の実家を兄弟姉妹で相続した場合、「共有名義でも売却できるのか」「一人が反対したらどうなるのか」と悩む方は少なくありません。共有不動産全体を売却するには、登記上の所有者や持分を確認し、共有者全員の売却意思と希望条件を整理する必要があります。本章では、意見が異なる場合や県外に住む共有者がいる場合も含め、陸自不動産が担当できる売却実務と、弁護士・司法書士・税理士等へ確認すべき領域を分かりやすく解説します。

先に結論

兄弟姉妹で共有している相続不動産でも、売却を検討できます。ただし、不動産全体を通常の方法で売却するには、誰が共有者なのか、各共有者の持分、全員の売却意思、希望価格や売却時期などの条件を整理する必要があります。

一人が売却を希望し、別の共有者が保有を希望している段階では、不動産全体の販売活動へ直ちに進むことは困難です。不動産会社は、登記上の所有状況、物件状態、市場価格、販売方法を整理できます。一方、共有者間の法律上の対立、遺産分割、共有物分割、売却代金の法的な分配判断は、弁護士等へ確認する領域です。

共有名義だから売却できないと決めつける必要はありません。反対に、代表者一人の判断だけで簡単に売却できるわけでもありません。第2章では、兄弟姉妹で相続した実家を第三者へ売却するために、最初に確認すべき事項を売却実務に沿って解説します。

兄弟姉妹で相続した共有名義不動産でも売却できる？

共有者全員の所有関係と売却意思が整理されれば、不動産全体の売却を検討できます。

通常の不動産売買として実家全体を第三者へ売却する場合は、主に次の項目を確認します。

登記上の所有者は誰か
土地と建物が同じ名義構成になっているか
共有者は何人いるか
各共有者の持分はどのように記録されているか
相続登記は終わっているか
共有者全員が売却を希望しているか
希望価格、売却時期、引渡条件に違いがないか
誰が不動産会社との連絡窓口になるか
契約、決済、本人確認をどのように進めるか

共有名義の売却では、物件調査や査定だけでなく、共有者ごとの意思確認が重要です。売却方針がそろった後、査定、市場調査、売出価格の検討、広告、購入希望者への案内へ進みます。

最初に登記上の所有関係を確認する

兄弟姉妹が「自分たちは2分の1ずつ共有している」と認識していても、実際の登記記録と一致しているとは限りません。相続登記が未了で被相続人名義のままというケースや、土地と建物で所有者が異なるケースもあります。

登記事項証明書では、土地と建物を分けて確認します。法務省の「不動産登記のABC」では、権利部の甲区に所有権に関する事項、乙区に抵当権など所有権以外の権利が記録されると説明されています。

土地について確認する項目

所在、地番、地目、地積
登記上の所有者
共有者の氏名と持分
被相続人名義のままか
相続登記が完了しているか
抵当権などの権利関係

建物について確認する項目

所在、家屋番号、種類、構造、床面積
登記上の所有者
共有者の氏名と持分
土地と同じ共有構成か
未登記建物や増築部分の可能性
抵当権などの権利関係

相続登記前でも、陸自不動産へ現地調査や査定を相談できます。ただし、買主へ所有権を移転する前提として、相続登記など必要な登記整理が求められます。登記申請と個別の登記判断は司法書士等へ確認してください。陸自不動産が登記申請を代理するものではありません。

「自分の持分」と「不動産全体の売却」は何が違う？

共有持分と、共有不動産全体は同じものではありません。

共有持分とは、共有者が不動産に対して持つ権利の割合です。たとえば、兄と妹が各2分の1の持分で実家を所有している場合、兄と妹は実家の部屋や土地を物理的に半分ずつ所有しているわけではありません。民法は、各共有者が共有物全体について持分に応じた使用をできると定めています。

一般論として、共有者が自分の持分だけを処分する問題と、共有不動産全体を第三者へ売却する問題は区別されます。不動産全体を通常の売買として引き渡すには、全共有者が自分の権利を買主へ移す必要があるため、通常は共有者全員の売却合意と契約手続への参加が必要です。

自分の持分だけを第三者へ売却する方法が検討対象になる場面もあります。ただし、持分だけの売却は、買主、価格、売却後の共有関係、他の共有者への影響が不動産全体の売却と大きく異なります。本記事は持分売却を積極的に勧めるものではありません。持分だけの処分や共有関係の解消を検討する場合は、法律・税務上の影響を弁護士、税理士等へ確認してください。

共有者全員が売却を希望しているか確認する

共有名義不動産の売却では、査定価格を決める前に、共有者全員の現在の考え方を整理します。

確認時は、共有者を次のように分けると状況を把握しやすくなります。

売却したい共有者
実家を残したい共有者
将来自分や子どもが利用したい共有者
売却するか判断を保留している共有者
価格や時期が合えば売却したい共有者

あわせて、次の条件も確認します。

確認項目	主な確認内容	売却実務への影響
売却価格	希望価格、最低条件、査定結果の受け止め方	売出価格と条件協議
売却時期	早期売却、期限なし、家財整理後など	販売開始時期と計画
費用負担	家財整理、測量、修繕、解体など	実施項目と負担方法
現在の利用	居住者、定期利用、完全な空き家	案内方法と引渡条件
将来利用	本人や子どもの利用希望	売却するか否かの判断
連絡方法	代表窓口、全員同報、オンライン面談	情報共有と意思確認

兄弟姉妹で考え方が違うこと自体は、異常な状況ではありません。親が長年住んだ実家に対する思い、管理負担、生活拠点、経済事情が異なれば、判断も変わります。重要な点は、誰か一人の考えを正解と決めることではなく、全員の現時点の意向と判断条件を確認することです。

Q．共有者の一人が売却に反対した場合、不動産全体を売却できますか？

共有者の一人が反対している間は、通常の任意売却として不動産全体の販売手続を進めることは困難です。

不動産全体を第三者へ売却するには、通常、共有者全員が売主として権利を移転する意思を持ち、契約手続へ参加する必要があります。一人だけが売却を希望しても、他の共有者の持分まで買主へ移すことはできません。

陸自不動産は、反対する共有者を説得、仲裁、調停する立場ではありません。また、売却すべきか保有すべきか、誰の主張が正しいかについて法律上の結論を出すこともできません。

売却意思がそろっていない段階でも、登記状況、物件状態、市場価格、管理負担、想定される販売方法を整理する相談は可能です。客観的な物件情報が、家族内で検討するための判断材料になる場合があります。

意見の対立が法律上の紛争へ発展している場合や、共有物分割などの法的手続を検討する場合は、弁護士等へ確認してください。裁判所を利用する手続と通常の不動産仲介は、目的も進め方も異なります。

実家を売りたい人と残したい人がいるのは自然なこと

相続した実家には、一般の不動産とは異なる感情が生じる場合があります。

親が長年住んだ家なので手放したくない
家財を処分することに抵抗がある
将来、自分や子どもが使う可能性を残したい
管理や固定資産税の負担があるため早く売りたい
空き家の劣化や近隣への影響が心配である
希望価格より低い金額では売りたくない

陸自不動産は、家族の事情と考え方を伺いながら、不動産売却に必要な情報を客観的に整理します。感情面を理由に売却を急がせたり、保有を否定したりしません。一方、建物状態、市場価格、維持費、販売上の課題は、判断材料として具体的に提示します。

家族間の意見調整、法的な交渉、調停、仲裁は行いません。意向がそろった後に実際の売却活動を進める役割が、陸自不動産の担当範囲です。

共有者の一部が県外に住んでいても売却できる？

共有者全員の売却意思と必要な手続が整理できれば、県外に住む共有者がいても売却を検討できます。

たとえば、共有者の一人が長崎県内、別の共有者が東京、もう一人が福岡に住んでいるケースでも、次の流れで売却準備を進められます。

登記上の所有者と持分を確認する
共有者全員の売却意思と希望条件を確認する
長崎県内の相続不動産を現地調査する
建物・土地の状態を写真や資料で共有する
査定結果と競合物件を共有する
売出価格と販売戦略を協議する
媒介契約後に広告・販売活動を始める
問い合わせ、案内、市場反応を全員へ共有する
購入申込みの条件を確認する
契約、本人確認、決済方法を個別に調整する

誰が代表窓口になるのか、全共有者へ同じ情報をどのように伝えるのかを最初に決めると、連絡の行き違いを防ぎやすくなります。契約書への署名、本人確認、決済への参加方法は、取引条件や利用する手続に応じて確認します。

遠隔地から売却する手順は、第3章「遠方から相続不動産を売却するには？」で詳しく解説します。

売却代金と売却費用は何を確認する？

共有不動産の売却では、売出価格だけでなく、売却代金の受領方法と費用負担を事前に確認します。

売却代金について確認する項目

売買契約上の売主は誰か
代金の受領方法と振込先をどうするか
共有者間で確認すべき分配条件があるか
過去の管理費用や立替金について別途確認が必要か
手付金と残代金をどのように受領するか

売却費用として想定される項目

仲介手数料
売買契約書に関する費用
抵当権抹消など必要な登記費用
境界確認や測量に関する費用
家財・残置物の整理費用
修繕、解体、庭木整理などを実施する場合の費用
売却に伴う税金

測量、家財整理、修繕、解体などは、すべての物件で必要になるわけではありません。費用が発生する提案では、最大負担額、実施目的、期待する効果、効果が得られない条件、実施しない選択肢を比較して判断します。

陸自不動産は、売買価格、仲介手数料、販売に必要となる可能性がある費用を売却実務の範囲で整理します。共有者間の法的な分配割合、過去の立替金の清算、個別税額については決定できません。法律上の判断は弁護士等へ、税務上の判断は税理士等へ確認してください。

相続後、長期間共有状態のままなら何を確認する？

数年間共有状態が続いている不動産では、相続直後より確認項目が増える場合があります。

誰も住んでいない
一人の共有者だけが利用している
誰が管理するのか決まっていない
特定の共有者が固定資産税や修繕費を負担している
鍵の所在が分からない
家財が相続時のまま残っている
雨漏り、腐食、庭木の繁茂などが進んでいる
共有者の住所や連絡先が変わっている
相続後に共有者の一人が亡くなっている

陸自不動産は、現在の登記状況、使用状況、建物・土地状態、市場性、売却想定価格、販売方法を確認できます。

一人だけが利用している場合の権利関係、固定資産税や修繕費の立替精算、共有者の死亡後に生じた相続関係などは、不動産査定だけで結論を出せません。登記は司法書士等、法律問題は弁護士等、税務は税理士等へ確認します。

空き家となっている実家の管理と売却方法は、第4章「相続した家が空き家になっている場合はどうする？」で詳しく扱います。

具体例1｜兄は売りたいが、妹は実家を残したい

父の実家を兄と妹の2人で相続し、兄は管理負担を理由に早く売りたい一方、妹は親の家を残したいと考えているケースです。

最初に確認するのは、兄と妹のどちらが正しいかではありません。土地・建物の名義、持分、現在の使用状況、維持費、建物状態、双方が判断時に重視している条件を整理します。

陸自不動産は現地調査と査定を行い、現在の市場価格、売却した場合の方法、販売上の課題を提示できます。ただし、妹を説得したり、兄妹間の意見を仲裁したりすることはありません。通常の任意売却へ進むには、共有者全員の売却意思を整理する必要があります。法律上の調整が必要な場合は、弁護士等へ確認します。

具体例2｜兄弟3人全員が売却を希望し、二人が県外在住

兄弟3人で相続した実家が大村市にあり、一人は長崎県内、二人は県外に住んでいるケースです。3人とも売却を希望しています。

最初に登記上の所有者、各持分、相続登記の状況を確認します。次に、陸自不動産が現地調査を行い、建物状態、残置物、接道、周辺市場、競合物件を調べます。

調査結果と査定内容を3人へ共有し、希望価格、売却時期、家財整理、販売条件、代表窓口を整理します。売却方針がそろった後、媒介契約、広告、現地案内、購入条件の確認へ進めます。契約と決済への参加方法は、本人確認を含めて個別に調整します。

陸自不動産が共有名義の相続不動産売却で行う対応

株式会社陸自不動産は、共有者間の法律問題を解決する機関ではなく、売却方針が整理された相続不動産を市場へ出し、購入希望者との売買を進める不動産会社です。主に次の対応を行います。

登記上の所有状況確認
土地・建物の名義、共有者、持分、相続登記、抵当権など、登記情報で読み取れる事項を確認します。
売却希望条件の聞き取り
共有者ごとの売却意思、希望価格、希望時期、家財や引渡条件を確認します。
売却対象不動産の調査
所在地、地番、家屋番号、土地・建物の範囲、接道などを調査します。
現地確認
鍵を手配し、建物内外、敷地、周辺環境、管理状態を確認します。
建物・土地状態の確認
建物の劣化、設備、残置物、境界標、越境の可能性などを確認します。
周辺市場調査
周辺の取引事例や地域需要を調べ、購入検討者が比較する条件を整理します。
競合物件調査
現在販売中の戸建住宅や土地と比較し、価格、広さ、立地、築年数、状態の違いを分析します。
売出価格の検討
物件調査、市場調査、共有者の希望を踏まえ、売出価格と価格設定上の注意点を提案します。
販売戦略の作成
想定購入層、広告で伝える情報、写真、資料、販売スケジュール、価格見直しの判断基準を整理します。
広告・販売活動
媒介契約後、物件情報の作成、広告掲載、問い合わせ対応、現地案内を行います。
問い合わせ状況の共有
問い合わせ件数、質問内容、購入検討者が重視する条件を共有者へ報告します。
閲覧状況・市場反応の共有
広告閲覧、案内、比較対象、購入を見送った理由など、把握できた市場反応を整理します。
市場反応を踏まえた販売条件協議
売主である共有者と、価格、引渡条件、家財整理などの見直しを協議します。最終判断は共有者が行います。
購入希望者との売買実務
購入申込みの確認、条件調整、重要事項説明、売買契約、決済、引渡しに向けた実務を進めます。

陸自不動産が整理する情報と、専門家へ確認する事項

領域	主な担当・確認先	内容
不動産売却実務	株式会社陸自不動産	登記情報で把握できる所有状況、物件調査、査定、市場調査、販売戦略、広告、購入希望者対応、売買契約・引渡しの実務
登記	司法書士等	相続登記、共有者・持分の登記、抵当権抹消、住所・氏名変更登記、登記申請
共有者間の法律問題・相続紛争	弁護士等	遺産分割、共有物分割、権利関係、紛争、交渉、調停・訴訟、売却代金の法的取扱い
税務	税理士等	譲渡所得税、取得費、売却費用、共有者ごとの申告、特例適用、個別税額
住宅ローン・抵当権等	金融機関等	借入残高、完済条件、金融契約、抵当権抹消に必要な金融機関側の手続

陸自不動産は、不動産売却に必要な事実と市場情報を整理します。相続人の法的確定、共有者間の仲裁・調停、法律判断、登記申請、税務判断、金融機関の契約判断は行いません。

売却前チェック｜共有名義の相続不動産で整理したい項目

不明な項目が残っていても相談できます。分からない項目を特定し、確認先を決めることが準備の第一歩です。

FAQ｜兄弟姉妹で共有する相続不動産の売却

Q1．兄弟姉妹で相続した実家は売却できますか？

共有者全員の所有関係と売却意思が整理されれば、不動産全体の売却を検討できます。 通常の売却では、土地・建物の名義、持分、相続登記、希望価格、売却時期を確認します。代表者一人の判断だけで他の共有者の権利まで売却することはできません。

Q2．共有者の一人が売却に反対した場合はどうなりますか？

通常、不動産全体を売る手続は、売却意思がそろうまで進めることが困難です。 不動産会社は、物件状態や市場価格を整理できますが、反対する共有者の説得、仲裁、法律判断は行いません。法律上の対立や共有物分割を検討する場合は、弁護士等へ確認してください。

Q3．共有名義の不動産は誰が不動産会社へ相談すればよいですか？

共有者の一人を連絡窓口として相談を始めることは可能です。 ただし、査定依頼の範囲、現地への立入り、媒介契約、販売条件、売買契約では、共有者全員の意思確認が必要になります。窓口担当者が他の共有者の権限まで当然に持つわけではありません。

Q4．兄弟の一人が県外に住んでいても売却できますか？

県外在住の共有者がいても売却を検討できます。 現地調査、査定、販売活動は長崎県内で進め、写真、資料、電話、メール、オンライン面談等で情報を共有します。本人確認、契約、決済への参加方法は、取引条件に応じて個別に調整します。

Q5．相続登記前でも共有名義不動産の売却相談はできますか？

相続登記前でも、現地調査、査定、市場調査の相談は可能です。 ただし、実際の所有権移転へ進む前に相続登記などの整理が必要です。登記申請と必要書類は司法書士等へ確認してください。

Q6．共有不動産の売却代金はどのように整理しますか？

契約前に、売主、代金の受領方法、費用負担、共有者間で確認が必要な事項を整理します。 陸自不動産は売買価格と売却費用を売却実務の範囲で提示できます。法的な分配割合、立替金の清算、共有者ごとの税額は、弁護士、税理士等へ確認してください。

Q7．兄弟間で売却価格について意見が違う場合、不動産会社に相談できますか？

価格判断の材料を整理する相談は可能です。 陸自不動産は、物件調査、成約事例、競合物件、市場反応を基に価格帯と販売方法を提示します。ただし、最終価格を一方的に決めたり、共有者間の意見を仲裁したりすることはありません。

第1章「相続した不動産は、すぐ売却できる？」
第3章「遠方から相続不動産を売却するには？」
第4章「相続した家が空き家になっている場合はどうする？」
第5章「相続不動産を売る前に知っておきたい税金・取得費・売却時期」
第6章「相続不動産を売却する前の最終チェック｜何から始めればよい？」
「共有名義・土地建物別名義不動産」
離婚と共有名義に関する既存記事

共有名義は、相続だけでなく離婚時の不動産売却でも重要な確認事項です。相続と離婚では前提となる事情が異なるため、本記事では相続した実家の共有に焦点を当てています。土地と建物の名義が異なる場合や、離婚に伴う共有名義については、各関連記事をご覧ください。

共有名義だから売却できないと決めつける前に

共有名義の相続不動産は、登記上の所有者、各持分、現在の利用状況、共有者の売却意思、希望条件を整理するところから相談できます。

共有者全員の売却意思がまだそろっていない段階でも、物件状態、市場価格、管理上の課題、想定される販売方法など、不動産売却側から確認できる事項を整理する相談は可能です。売却を急がせたり、陸自不動産が共有者間の意見を調整したりするものではありません。

大村市、諫早市、長崎市、佐世保市など長崎県内に相続不動産があり、共有者の一部が県外に住んでいる場合も、現地確認を含めた売却相談へ対応します。

免責事項

本記事は、一般的な不動産売却実務および2026年8月23日時点で確認した公的一次情報に基づく情報提供を目的としています。実際の取扱いは、所有関係、持分、相続状況、登記状況、契約関係、使用状況、共有者間の合意等によって異なる場合があります。

株式会社陸自不動産は、本記事を通じて相続人の法的確定、遺産分割の法律判断、共有者間の紛争解決・仲裁・調停、共有物分割等の法律手続、登記申請、税務判断、税額計算、売却代金の法的な分配判断を行うものではありません。必要に応じて、司法書士、弁護士、税理士、金融機関等へ確認してください。

掲載内容は、特定の売却価格、販売期間、問い合わせ件数、成約を保証するものではありません。法令、制度、公的機関の運用は改正・変更される可能性があります。実際の手続時には、最新の公的一次情報と担当専門家の見解をご確認ください。

参考情報

記事制作時に確認した主な公的一次情報は、次のとおりです。最終確認日：2026年8月23日。

執筆者

株式会社陸自不動産代表取締役
小松野美貴哉

宅地建物取引士
おうち売却の達人

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