相続不動産を売る前に知っておきたい税金・取得費・売却時期

相続不動産の売却で確認したい譲渡所得・取得費・所有期間と、売却時期を決める前の実務整理

相続した家や土地を売ると、税金はいくらになるのでしょうか。「相続後すぐに売ると税金が高くなるのではないか」「相続した日から5年以内は短期譲渡所得になるのか」「親が買った金額が分からない場合はどうなるのか」と迷う方も少なくありません。売る時期によって確認すべき制度が変わる可能性もあります。ただし、売却代金へそのまま税率を掛けて税額を決めるわけではありません。売却価格だけで判断せず、所有期間、取得費、譲渡費用、利用できる可能性がある特例を売却前に整理することが大切です。本章では、不動産会社が整理できる売却情報と、税理士等へ確認すべき税務事項を分けて解説します。

中心質問

Q．相続した不動産を売却すると、どのような税金を確認する必要がありますか？

先に結論

相続不動産を売却して譲渡所得が生じる場合は、所得税、復興特別所得税、住民税などの確認が必要になる可能性があります。2027年以後に生じる所得については、防衛特別所得税の取扱いも確認対象です。

税務上の結果を判断するには、売却価格だけでなく、所有期間、被相続人の取得時期、取得費、譲渡費用、適用可能な特例、売却時期を整理します。相続した日から単純に5年間を数えて、長期譲渡所得・短期譲渡所得を判定するわけではありません。

陸自不動産では、市場調査、査定、売却想定価格、販売期間、仲介手数料等の売却側情報を整理できます。取得費の確定、税額計算、特例の適用判断、確定申告は税理士等の専門領域です。売却情報と税務情報を分けて準備すると、税理士等へ確認すべき内容が明確になります。

 

 

 

相続不動産を売ったときに確認する「譲渡所得」とは？

個人が土地や建物を売却した場合、その譲渡による所得は、給与所得などと分けて計算する分離課税の対象になります。

国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」が示す基本的な計算構造は次のとおりです。

 

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額

• 譲渡価額：土地や建物の売却代金など

• 取得費：購入代金、建築代金、購入手数料などを基に計算する金額

• 譲渡費用：仲介手数料など、売却のために直接かかった費用

• 特別控除額：一定の要件を満たす場合に適用される控除

重要な点は、売却価格がそのまま課税譲渡所得金額になるわけではないことです。例えば、売却代金が入金されても、取得費や譲渡費用、適用できる特別控除の有無によって課税譲渡所得金額は変わります。

本記事では個別の税額を算定しません。売主ごとの課税関係や申告の要否は、税理士等へ確認してください。

 

Q．相続した日から5年以内なら短期譲渡所得ですか？

相続した日から単純に5年間を数えて判定するわけではありません。

国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」では、原則として被相続人や贈与者の取得時期を引き継ぐと案内しています。長期譲渡所得か短期譲渡所得かは、被相続人の取得日から、相続人が売却した年の1月1日までの所有期間を基に判定します。

したがって、相続から1年後の売却であっても、被相続人が長期間所有していた不動産なら、相続日だけを見た判定にはなりません。反対に、被相続人の取得時期が比較的新しい場合は、所有期間を正確に確認する必要があります。

個別案件では、取得形態、過去の買換えや贈与などが影響する場合があります。売買契約書、登記事項、取得時資料を基に、税理士等へ確認してください。

 

長期譲渡所得と短期譲渡所得は何が違う？

土地や建物の譲渡所得は、売却した年の1月1日現在の所有期間によって区分されます。

区分	所有期間の判定	所得税率	住民税率
長期譲渡所得	5年を超える	15％	5％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％

国税庁の長期譲渡所得・短期譲渡所得に関する案内に基づく通常税率を上表へ掲載しています。2026年中に生じる所得については、所得税に対して2.1％の復興特別所得税が加わります。国税庁の2026年度改正資料では、2027年1月1日以後に生じる所得について、防衛特別所得税が所得税額の1％、復興特別所得税が所得税額の1.1％となり、両者の合計割合は2.1％と案内されています。

上表は通常の区分を示したものです。特例、利用状況、売却年などによって取扱いが異なる場合があるため、税率だけで個別税額を判断しないでください。

 

Q．親が購入した時期は、相続不動産の売却時の税金に関係しますか？

親など被相続人が取得した時期は、長期譲渡所得・短期譲渡所得の判定に関係します。

相続で取得した土地・建物は、原則として被相続人の取得時期を相続人が引き継ぎます。確認したい資料は次のとおりです。

• 被相続人が購入した際の売買契約書

• 建物を新築した際の工事請負契約書

• 登記事項証明書

• 取得時の領収書や精算書

• 買換え、贈与、共有持分の移転等に関する資料

登記の受付日や原因日だけで税務上の取得時期を確定できない場合もあります。被相続人の取得経緯を資料で整理し、個別判断は税理士等へ確認します。

 

相続不動産の「取得費」とは？

取得費は、譲渡所得を計算する際に売却代金から差し引く項目の一つです。

土地・建物を購入した場合は、購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などが取得費に含まれる可能性があります。相続不動産では、原則として被相続人が取得した際の購入代金等を基に計算します。

建物は、購入代金や建築代金の全額をそのまま取得費とするわけではありません。国税庁は、建物の取得費について、購入代金または建築代金等の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引くと案内しています。

税務上、取得費へ含められるかは支出内容や利用状況によって異なります。資料に記載された全額が取得費として認められるとは限りません。

 

Q．親がいくらで購入したのか分からない場合はどうしますか？

最初に、購入時や建築時の資料が残っていないか探してください。

確認先の例は次のとおりです。

• 実家の書類棚、金庫、家財の保管場所

• 被相続人が利用していた金融機関の資料

• 売買や建築を担当した会社に残る資料

• 司法書士等から受け取った登記関係資料

• 住宅ローン契約や返済関係の資料

国税庁「取得費が分からないとき」では、取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却金額の5％相当額を下回る場合、売却金額の5％相当額を概算取得費とすることができると案内しています。

ただし、資料を十分に探さず、最初から概算取得費を前提にすることは避けた方がよいでしょう。取得時資料の有無は課税譲渡所得金額へ影響する可能性があります。採用する取得費と申告方法は、税理士等へ確認してください。

 

売却前に探しておきたい資料

税務確認に役立つ可能性がある資料を、相続人全員で早めに探します。

• 購入時の売買契約書

• 建築時の工事請負契約書

• 購入代金・工事代金の領収書

• 購入時の仲介手数料領収書

• 設備費、改良費、造成費等の資料

• 登記識別情報、権利証、登記費用等の資料

• 住宅ローン契約書や返済関係資料

• 固定資産税関係資料

• 遺産分割協議書などの相続関係資料

• 売却時の媒介契約書、仲介手数料資料

• 測量、解体、契約書印紙等に関する資料

• 特例確認に必要となる建築年月、利用状況、耐震性等の資料

固定資産税評価額や相続税評価額は、被相続人の購入価格と同じものではありません。また、保管している支出資料が全て取得費または譲渡費用になるわけでもありません。資料を分類したうえで、税務上の取扱いを税理士等へ確認します。

 

不動産売却時の「譲渡費用」とは？

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接かかった費用です。国税庁「譲渡費用となるもの」が主な例として挙げる費用には、次の項目があります。

• 売却のために支払った仲介手数料

• 売買契約書の印紙税のうち売主が負担したもの

• 売却のために借家人へ支払った立退料

• 土地を売る目的で行った建物取壊し費用と建物の損失額

• 一定の契約解除に伴う違約金

• 借地権売却時の名義書換料など

一方、通常の修繕費、固定資産税、維持管理費などは、原則として譲渡費用に当たらないと国税庁は案内しています。

仲介手数料以外の支出は、目的や契約条件によって判断が分かれる可能性があります。陸自不動産は売却時に想定される費用項目を整理できますが、税務上の該当性を確定しません。

 

Q．相続した家をすぐ売ると税金が高くなりますか？

相続後すぐに売るという理由だけで、税金が高くなるとは限りません。

税務上の結果には、次の情報が関係します。

• 被相続人から引き継ぐ所有期間

• 被相続人の購入代金等を基にする取得費

• 建物の減価償却費相当額

• 実際の売却価格

• 仲介手数料等の譲渡費用

• 相続税が課税されているか

• 空き家の利用状況や建築時期

• 適用できる可能性がある特例

• 特例ごとの売却期限

「相続後すぐに売れば損」「5年間待てば得」と単純には判断できません。待っている間に建物劣化、管理費、固定資産税、庭木管理、防犯上の負担が増える場合もあります。反対に、特例や取得費を確認せず、急いで契約することも適切とは限りません。

 

売却時期は税金だけで決める？

 

売却時期は、税務面と不動産市場の両方から検討します。

判断項目	確認する内容
市場状況	周辺需要、競合物件、想定購入層、価格帯
建物状態	劣化、雨漏り、設備、修繕履歴、耐震性
管理負担	草木、通風、清掃、防犯、保険、固定資産税等
空き家期間	空き家になった時期、利用状況、今後の管理予定
売主の事情	希望時期、資金計画、遠方居住、共有者の予定
販売期間	調査、広告、内覧、契約、引渡しに必要な期間
税務確認	所有期間、取得費、譲渡費用、特例、申告

税務上有利になる可能性だけを理由に長期間保有するのではなく、保有中の負担と市場性も合わせて判断します。不動産会社が査定と販売期間を整理し、その情報を税理士等へ提示すると、売却時期を具体的に検討しやすくなります。

 

相続不動産で確認したい税制上の特例

相続不動産の売却では、一定の要件を満たす場合に利用できる税制上の特例があります。主な確認候補は次の2つです。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る特別控除

国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の2026年8月23日時点の案内では、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋や敷地等を2027年12月31日までに売却し、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度があります。2024年1月1日以後の譲渡で、対象家屋等を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たりの上限が2,000万円です。

主な確認事項には、次の項目があります。

 

• 家屋が原則として1981年5月31日以前に建築されているか

• 区分所有建物ではないか

• 相続開始直前の居住状況

• 相続後の事業、賃貸、居住への利用状況

• 耐震基準への適合または取壊し等の条件

• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するか

• 売却代金が1億円以下か

• 確定申告と必要書類を準備できるか

老人ホーム等へ入所していた場合や、売却後に買主側で耐震改修・取壊しを行う場合にも細かな要件があります。第4章「相続した家が空き家になっている場合はどうする？」と合わせ、売買契約前に税理士等および関係機関へ確認してください。

 

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例

国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」では、相続や遺贈で取得した財産を一定期間内に売却した場合、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費へ加算できる制度を案内しています。

主な要件は、相続または遺贈による取得、売主本人への相続税の課税、一定期限内の譲渡です。国税庁は、譲渡期限を「相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」と案内しています。

空き家の特別控除など、同じ譲渡へ重ねて適用できない制度もあります。どの特例を確認するかは、取得状況、相続税の課税、物件状態、売却時期によって異なります。陸自不動産は適用可否を判断しません。

 

具体例1｜父親が長年所有した実家を相続から1年後に売却する場合

父親が長年所有していた実家を相続し、1年後に売却を検討している人が「相続から5年以内だから短期譲渡所得になる」と考えているケースです。

最初に、父親が実家を取得した時期と取得経緯を確認します。相続不動産の所有期間は、原則として被相続人の取得時期を引き継ぐため、相続日だけでは判定しません。購入時の売買契約書、建築資料、登記事項等を整理し、売却した年の1月1日時点における所有期間の判定を税理士等へ確認します。

同時に、空き家期間、建築時期、売却想定価格、販売期間を整理し、特例を確認すべきか判断する材料を準備します。

 

具体例2｜相続した土地の購入価格が分からない場合

親から相続した土地を売却したいものの、購入時の売買契約書が見つからず、購入価格も分からないケースです。

まず、実家の保管書類、金融機関資料、住宅ローン関係資料、購入を担当した会社に残る資料などを探します。取得費が確認できない場合は、国税庁が案内する概算取得費の取扱いを確認します。

売却価格や仲介手数料等の見込みは不動産会社が整理できます。取得費として採用する金額、譲渡費用、申告方法は税理士等へ確認します。

 

税金が分からなくても、不動産会社へ相談できる？

税務上の全判断が終わる前でも、不動産会社へ売却相談できます。

税理士等へ税務確認する際は、売却価格、売却時期、仲介手数料等の見込みが判断材料になる場合があります。しかし、販売前の段階では金額や時期が決まっていないことも少なくありません。

陸自不動産では、物件調査と市場調査を行い、次の情報を整理します。

• 現在の市場価格

• 売却想定価格

• 販売方法

• 想定する販売期間

• 仲介手数料等の売却時費用

• 引渡し条件

• 希望売却時期

売却側情報を整理した後、取得費、譲渡費用、特例、税額、申告について税理士等へ確認する流れが実務的です。

 

陸自不動産が相続不動産売却で行う対応

陸自不動産は税額計算を行うのではなく、税務確認の前提となる不動産売却側の情報を整理します。

1. 売却対象不動産の確認：所在地、土地、建物、利用状況を確認します。

2. 所有状況の確認：登記情報等を基に名義と共有状態を確認します。

3. 現地調査：建物、敷地、道路、周辺環境を確認します。

4. 建物・土地状態の確認：劣化、設備、庭、境界付近など販売上の確認事項を整理します。

5. 周辺市場調査：地域需要、取引傾向、想定購入層を調査します。

6. 競合物件調査：購入希望者が比較し得る売出物件を確認します。

7. 売却想定価格の検討：物件状態と市場資料を基に価格帯を検討します。

8. 売却希望時期の確認：売主の予定、相続状況、空き家管理等を確認します。

9. 販売期間の検討：調査、広告、内覧、契約、引渡しまでの期間を検討します。

10. 販売方法の検討：現況販売、家財整理、建物の扱い等を検討します。

11. 販売戦略の提案：想定購入層、訴求点、価格、広告方法を組み立てます。

12. 売却時費用の整理：仲介手数料など不動産取引側で想定される費用を整理します。

13. 売却条件の整理：契約条件、引渡し時期、残置物等の扱いを整理します。

14. 税務確認用の売却情報整理：売却想定価格、予定時期、販売期間、想定費用を税理士等へ提示しやすい形に整理します。

査定額は売却価格を保証するものではありません。販売開始後は問い合わせ、内覧、競合状況、市場反応を売主へ共有し、販売条件を協議します。

 

陸自不動産が整理する情報と、専門家へ確認する事項

領域	主な担当先	主な内容
不動産売却・販売戦略	株式会社陸自不動産	現地調査、市場調査、査定、販売期間、販売方法、売却費用項目、販売活動
税務	税理士等	税額計算、取得費・譲渡費用の税務判断、特例適用判断、申告・税務代理
登記	司法書士等	相続登記、所有権移転、登記申請
法律・相続紛争	弁護士等	遺産分割、相続人間の紛争、調停・訴訟等
住宅ローン・抵当権	金融機関等	ローン残債、完済条件、抵当権、金融契約

陸自不動産は、相続税申告、譲渡所得の税額計算、所得税の確定、特例適用の最終判断、取得費の税務上の確定、譲渡費用該当性の最終判断、節税相談、税務申告代理、税務代理を行いません。

相続人の法的確定、遺産分割に関する法律判断、相続人間の紛争解決、登記申請代理、相続登記手続も陸自不動産の業務ではありません。

 

売却前チェック｜税金・取得費・売却時期を整理する項目

• 不動産所在地

• 土地の所有者

• 建物の所有者

• 相続登記の状況

• 相続した時期

• 被相続人が取得した時期

• 被相続人の取得経緯

• 購入時の売買契約書の有無

• 建築時の資料の有無

• 取得時費用に関する資料

• 現在の利用状況

• 空き家かどうか

• 空き家になった時期

• 売却想定価格

• 希望売却時期

• 想定する販売期間

• 仲介手数料等の想定売却費用

• 相続税が課税されているか

• 税制上の特例を確認したか

• 特例の期限を確認したか

• 税理士等への相談が必要か

不明な項目があっても、判明している情報から整理できます。税務上の適用可否は税理士等へ確認してください。

 

FAQ｜相続不動産の税金・取得費・売却時期

Q1．相続した家をすぐ売ると税金が高くなりますか？

結論： 相続後すぐに売るという理由だけで税金が高くなるとは限りません。理由： 被相続人から引き継ぐ所有期間、取得費、売却価格、譲渡費用、特例によって結果が異なるためです。注意点： 保有を続ける場合の建物劣化や管理負担も含め、税理士等と不動産会社の情報を合わせて判断してください。

 

Q2．相続した日から5年以内なら短期譲渡所得ですか？

結論： 相続日から単純に5年間を数えるわけではありません。理由： 原則として被相続人の取得時期を引き継ぎ、売却した年の1月1日時点で所有期間を判定するためです。注意点： 贈与、買換え、持分移転等がある場合は、取得経緯を資料で確認してください。

 

Q3．親が購入した時期は関係しますか？

結論： 被相続人の購入時期は所有期間の判定に関係します。理由： 相続不動産では被相続人の取得時期を引き継ぐのが原則だからです。注意点： 登記情報だけで判断できない場合があるため、契約書や建築資料も探してください。

 

Q4．親がいくらで買ったか分からない場合はどうしますか？

結論： 購入時・建築時の資料を先に探します。理由： 被相続人の購入代金等は取得費を確認する重要資料だからです。注意点： 取得費が不明な場合は概算取得費の制度がありますが、採用する金額と申告方法は税理士等へ確認してください。

 

Q5．取得費とは何ですか？

結論： 取得費は、土地・建物の購入代金や建築代金、購入手数料等を基に計算する金額です。理由： 譲渡所得の計算で売却代金から差し引く項目だからです。注意点： 建物は減価償却費相当額を差し引き、支出内容によって取得費へ含まれないものもあります。

 

Q6．不動産を売るときの仲介手数料は税務上どのように扱われますか？

結論： 売却のために支払った仲介手数料は、国税庁が主な譲渡費用として挙げています。理由： 土地・建物を売るために直接かかった費用に当たるためです。注意点： 仲介手数料以外の費用は目的や内容によって扱いが異なるため、領収書等を保管して税理士等へ確認してください。

 

Q7．相続した空き家に利用できる税制上の特例はありますか？

結論： 一定の相続空き家を売却した場合に、譲渡所得の特別控除を利用できる可能性があります。理由： 建築時期、居住状況、利用状況、売却期限、売却代金等の要件を満たす場合が対象だからです。注意点： 2026年8月23日時点の制度期限は2027年12月31日ですが、個別の適用可否は売買契約前に確認してください。

 

Q8．税金が分からなくても不動産会社へ売却相談できますか？

結論： 税額が分からない段階でも売却相談できます。理由： 税務確認に必要となる売却想定価格、販売期間、仲介手数料等を不動産会社側から整理できるためです。注意点： 税額計算、特例適用、確定申告は税理士等の専門領域です。

 

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税金が未確認でも、売却側の情報整理から相談できます

相続不動産の税額や特例適用を判断するには、税理士等への確認が必要になる場合があります。一方、税務確認の前提となる市場価格、売却想定価格、販売時期、販売期間、仲介手数料等は、不動産売却側から整理できます。

大村市、諫早市、長崎市、佐世保市など長崎県内に相続した実家や土地を所有している場合は、売却すると決める前の段階でも相談できます。陸自不動産は、現地調査と市場調査を行い、税理士等へ提示する売却情報を整理します。

売却を急がせたり、税務上の結論を示したりする相談ではありません。物件の市場性、管理負担、希望時期を確認し、次に不動産会社と税理士等へ何を確認するかを分けます。

 

 

 

免責事項

本記事は、一般的な不動産売却実務および2026年8月23日時点で確認した公的一次情報に基づく情報提供を目的としています。個別案件の税額を算定または確定するものではありません。

税務上の取扱いは、取得時期、取得経緯、取得費、売却価格、譲渡費用、利用状況、相続税の課税状況、適用可能な特例等によって異なる場合があります。株式会社陸自不動産は、税務申告、税額計算、取得費・譲渡費用の税務上の確定、特例適用判断、節税相談、税務代理を行いません。個別の税務判断は税理士等へ確認してください。

法令、税制、税率、特例は改正、延長または終了される場合があります。記事掲載時点の公的一次情報を確認していますが、実際の売却時には最新情報を再確認してください。

掲載内容は、特定の売却価格、税負担、販売期間、成約を保証するものではありません。

 

 

 

 

 

参考情報

※2026年8月23日確認。国税庁タックスアンサーの各ページは「令和7年4月1日現在法令等」と表示されているため、2026年度改正資料およびe-Gov法令検索も併せて確認しています。

• 国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」
  確認事項：長期譲渡所得・短期譲渡所得の区分、所有期間の判定

• 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
  確認事項：課税長期譲渡所得金額の計算構造、税率、復興特別所得税

• 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
  確認事項：短期譲渡所得の判定と税率

• 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
  確認事項：取得費の範囲、建物の減価償却費相当額

• 国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」
  確認事項：譲渡費用の基本と主な例

• 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
  確認事項：概算取得費の取扱い

• 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
  確認事項：取得費加算の特例と譲渡期限

• 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
  確認事項：被相続人の取得費・取得時期の引継ぎ

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
  確認事項：制度期限、対象家屋、売却時期、売却代金、利用状況等の主な要件

• 国税庁「個人の方が株式等や土地・建物等を譲渡した場合の令和8年度税制改正のあらまし」
  確認事項：2026年度の譲渡所得関係改正

• 国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税の源泉徴収のあらまし」
  確認事項：2027年以後の防衛特別所得税と復興特別所得税

• e-Gov法令検索「所得税法」
  確認事項：譲渡所得、取得費、相続等による取得価額の承継に関する規定

• e-Gov法令検索「租税特別措置法」
  確認事項：長期・短期譲渡所得、空き家特例、取得費加算の特例に関する規定

執筆者

株式会社陸自不動産 代表取締役
小松野 美貴哉

• 宅地建物取引士

宅地建物取引士として、不動産売却実務の立場から売却情報を整理しています。税務判断、税額計算、節税助言、特例適用判断を行う資格として表示するものではありません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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