⑨ 新築ワンルームマンション投資｜サブリース・家賃保証なら安心なのか？

2026.09.05

新築ワンルームマンション投資｜陸自不動産はなぜ警鐘を鳴らすのか

新築ワンルームマンション投資｜サブリース・家賃保証なら安心なのか？

自衛官投資家諸元（新築ワンルームマンション投資への警告）
「買える」は能力ではない。「判断できる」が投資家の能力だ。

「空室でも家賃が入ります」「管理はお任せください」。新築ワンルームマンションの営業で、サブリースや家賃保証を紹介された自衛官の方もいらっしゃるでしょう。勤務、訓練、転勤がある中で、賃貸管理の負担を抑えられる仕組みには魅力があります。しかし、家賃を受け取れる条件と、投資として利益が残る条件は同じではありません。保証される金額、支払われない期間、修繕費の負担、契約終了時の扱いまで確認しなければ、実際の収支は分かりません。また、将来売却する際には、買主が引き継ぐ契約条件も判断材料になります。本記事では、営業上の「安心」という言葉を、契約書の確認項目へ置き換えます。購入前にも保有中にも、契約と数字から判断するための基本です。

始めに結論

サブリースの存在だけでは、投資採算性や将来の売却価格を判断できません。賃料改定、契約期間、解約・解除条件、管理と費用負担、売却時の取扱いを契約書で確認します。

サブリースは、業者が借り上げて転貸する仕組み

所有者が業者へ貸し、業者が入居者へ転貸する仕組みです。

厳密には、所有者と業者の間が「マスターリース契約」、業者と入居者の間が「サブリース契約」です。本記事では、一般的な呼び方に合わせ、借上げ・転貸の仕組み全体をサブリースと呼びます。国土交通省「サブリースの仕組み解説」

所有者が受け取るのは、原則として業者との契約に基づく借上げ賃料です。入居者が支払う家賃の全額が、そのまま所有者の収入になるとは限りません。

「家賃保証」という言葉だけでは、金額、期間、免責、費用負担は分かりません。誰が誰に、どの条件で支払う契約なのかを確認してください。

契約書で確認する五つの項目

1．賃料改定と支払い免責

借上げ賃料が、契約期間中ずっと同額とは限りません。

国土交通省は、普通借家契約では、契約内容にかかわらず借地借家法に基づく賃料減額の可能性があると注意喚起しています。国土交通省「賃貸住宅経営に関する注意喚起」

見直し時期、算定方法、協議手順に加え、新築当初や入居者交代時に支払われない期間がないかを確認します。減額を求められた場合も、提示額をそのまま承諾する必要があると決めつけず、根拠と契約条件を確認してください。

2．契約期間と更新

長期契約であることと、現在の条件が長期間続くことは別です。

契約期間、更新方法、更新時の賃料見直しを確認します。「長期一括借上げ」という説明を、同額の家賃が支払われ続ける意味に読み替えないでください。

3．解約・解除の条件

所有者側と業者側では、契約を終了させる条件が異なる場合があります。

予告期間、違約金、契約違反時の解除条件を確認します。普通借家契約では、所有者からの更新拒絶や解約申入れに正当事由が問題となるため、契約書に予告期間があっても、それだけで自由に終了できるとは限りません。国土交通省の注意喚起

「売るときには外せます」という口頭説明だけで判断せず、実際の契約と法的条件を確認します。

4．管理業務と所有者負担

管理を任せても、所有者の支出がなくなるわけではありません。

設備交換、原状回復、修繕の負担区分に加え、工事の発注先、見積りの確認、所有者の承諾が必要となる条件を点検します。

国土交通省も、所有者に修繕等の費用負担があるにもかかわらず、負担がないように説明する勧誘を問題として示しています。国土交通省「不当な勧誘等の禁止」

5．売却時の取扱い

売却時は、契約を継続する場合と終了させる場合を分けて確認します。

買主が引き継ぐ権利義務、所有者変更の通知・手続き、契約終了の可否、終了後の入居者契約や敷金の扱いを確認してください。

契約書だけでなく、適用法令や関係者との合意も関わります。不動産会社には契約資料を渡したうえで査定を依頼します。

家賃が入っても、投資収支は赤字になり得る

借上げ賃料から、返済と所有者負担の支出を差し引きます。

以下は説明用の仮定例です。

項目	月額換算
所有者が受け取る借上げ賃料	7万円
ローン返済	6万5,000円
管理費・修繕積立金	1万5,000円
固定資産税・保険料の月割額	1万円
現金収支	マイナス2万円

借上げ賃料7万円が毎月支払われても、年間では24万円の持ち出しです。臨時修繕や所得税等への影響は含めていません。

さらに、借上げ賃料を月6万5,000円へ減額する仮定なら、ほかの条件が同じでも年間持ち出しは30万円になります。実際の減額率や費用水準を示す例ではありません。

家賃の支払いを受ける仕組みと、利益が残る仕組みは分けて確認します。

サブリース付きなら高く売れるとは限らない

買主が評価するのは、契約名ではなく、受取賃料、支出、改定・終了条件などです。

管理負担の軽減を評価する買主もいれば、自分で管理方法を選びたい買主もいます。サブリースが一律に売却へ有利、または不利とは断定できません。

査定では、契約を継続する条件での価格と、契約終了が可能な場合の価格を、前提を分けて確認します。終了できる根拠がないのに、「サブリースなしなら高く売れる」という査定額だけを採用しないでください。

自衛官投資家諸元

賃料改定、解約・解除、期間、管理条件、売却時の取扱いを自分で説明できるか。

契約書、重要事項説明書、特約、更新・変更合意書、入金明細をそろえ、次の内容を書き出します。

現在の借上げ賃料と、支払われない期間
次回の改定時期と改定条件
所有者負担の修繕・管理費用
双方からの契約終了条件
売却時の承継・精算方法

購入前は、資料を事前に受け取り、疑問を解消してから判断します。保有中に説明と入金・請求内容が違う場合は、変更合意の有無も確認してください。

よくある質問

Q.サブリースや家賃保証があれば安心ですか？

A.契約条件に応じて空室時の収入減や管理負担を抑える面はありますが、投資利益や売却価格まで保証するものではありません。

Q.家賃保証の金額はずっと同じですか？

A.同じとは限りません。賃料改定条項と適用法令を確認します。契約期間の長さだけで、同額の支払いが続くとは判断できません。

Q.サブリース契約のどこを確認すべきですか？

A.賃料、免責期間、改定、契約期間、解約・解除、費用負担、売却時の取扱いです。特約や変更合意書も確認してください。

Q.サブリース付き物件は売却価格に影響しますか？

A.受取賃料や費用負担、契約終了の条件などが、買主の評価に影響する場合があります。契約資料を提示し、査定の前提を確認します。

Q.営業担当者の説明と契約書の内容が違う場合はどうしますか？

A.該当条項を示して書面で回答を求め、不明点が残る段階では契約を急がないでください。契約済みの場合は説明資料も保存し、必要に応じて弁護士等へ相談します。

第6テーマの「年間収支」、第8テーマの「純資産」に、今回は借上げ契約の条件を加えました。公開済みの記事もご参照ください。

自衛官がやってはいけない不動産投資とは？その投資、一発状況終わりです！
陸自不動産の問題意識を紹介した記事です。過去の数値や契約例を、現在の全物件へ当てはめるものではありません。
自分で「買う・買わない・持つ・売る」を決める最終チェック

著者

小松野美貴哉｜株式会社陸自不動産代表取締役

陸上自衛隊勤務36年の経験と不動産実務の視点から、自衛官・公務員が営業説明だけに依存せず、価格、融資、収支、リスク、出口戦略を自ら判断するための情報を発信しています。

免責・出典

本記事の投資評価は陸自不動産の見解です。制度説明は、本文中に示した国土交通省の公式情報を参照しています。数値は説明用の仮定例であり、将来の賃料や収益を予測するものではありません。

賃料改定、契約終了、売却時の承継等は、契約類型、特約、適用法令、個別事情によって異なります。契約書のみで法的効果を断定せず、必要に応じて弁護士等へご確認ください。査定価格は成約価格を保証しません。

情報確認日：2026年9月5日。

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