⑨ 不動産の口頭説明はどう残す？｜メール・契約書へ確認内容を記録する方法
購入申込み・重要事項説明・売買契約で止まれる境界線
不動産の口頭説明はどう残す？｜メール・契約書へ確認内容を記録する方法
住宅購入では、内見、購入申込み、重要事項説明、売買契約までの間に、不動産会社や売主から多くの説明を受けます。「引渡しまでに修理します」「物置は撤去します」「将来も建築できます」といった説明が購入判断へ影響する場合もあります。しかし、後になって担当者と買主の認識が食い違えば、「言った」「聞いていない」という問題になりかねません。重要な説明は記憶だけに頼らず、日時・発言者・内容を記録し、メール等で確認し、契約条件に関係する事項は重要事項説明書・売買契約書・特約等へ反映できるか確認することが重要です。
Q.口頭説明を後から証明するため、何を記録すべきですか？
結論
住宅購入で重要な口頭説明を受けた場合は、日時、発言者、質問、回答、参照資料を記録し、メール等で認識内容を確認します。修繕、撤去、引渡時期など契約条件に関係する事項は、担当者の発言だけを根拠にせず、売買契約書・特約等へ反映できるか契約前に確認してください。
1．すべての会話ではなく「購入判断へ影響する発言」を残す
内見中の雑談まで一言一句記録する必要はありません。
記録を優先したいのは、その説明が違っていた場合に、購入するかどうか、購入価格、契約条件へ影響する事項です。
たとえば、
・売買価格
・値引き条件
・設備の有無や故障
・雨漏りや修繕履歴
・引渡しまでに行う修理
・残置物の撤去
・境界に関する説明
・道路や接道に関する説明
・引渡し時期
・住宅ローンに関する契約条件
・建築や将来利用に関する説明
・都市計画や法令上の制限に関する説明
などです。
「担当者がそう言っていた」という記憶だけではなく、何について、誰が、いつ、どのように説明したのかを残します。
2．最低限「5項目」を記録する
重要な説明を受けた場合は、少なくとも次の5項目を記録すると整理しやすくなります。
①日時
説明を受けた年月日と、おおよその時間。
②発言者
会社名、担当者名、売主本人など、誰から聞いた説明なのか。
③買主からの質問
何を確認するために質問したのか。
④回答内容
担当者がどのように回答したのか。
できるだけ解釈を加えず、説明内容に近い形で記録します。
⑤参照した資料
販売図面、付帯設備表、物件状況報告書、重要事項説明書、公的資料など、説明の根拠として提示された資料があれば資料名も残します。
内見や面談から数日経過すると、質問と回答の細部が曖昧になる場合があります。
重要な説明ほど、その日のうちに整理する方法が有効です。
3．自分のメモだけで終わらせず、メール等で相手へ確認する
自分だけが保管するメモは、記憶を整理する資料として役立ちます。
一方、重要な条件については、相手側にも認識内容を確認できる形へ進めます。
たとえば、
本日、給湯器について「引渡しまでに売主側で交換する」とご説明いただいたと理解しています。認識に相違がないかご確認ください。
といった形です。
重要なのは、
買主が一方的に「そう聞いた」と記録するだけでなく、相手へ内容確認を返すこと
です。
ただし、メールを送った後に返信がない場合、
「否定されなかったから合意成立」
と判断してはいけません。
返信がなければ、契約前に改めて確認します。
4．メールだけで契約条件を完結させない
メールは、説明内容や認識を確認するために有効な手段です。
しかし、住宅購入では、
「メールに書いてあるから契約書には書かなくても大丈夫」
と判断しない方が安全です。
特に、
・売主が引渡しまでに修理する
・設備を交換する
・残置物を撤去する
・特定設備を引き渡す
・引渡日を特定日にする
・価格以外の条件を変更する
など、売買契約の条件そのものに関係する事項は、売買契約書、特約、合意書等の正式な書面へどう反映するのかを媒介会社へ確認します。
国土交通省は、宅地建物取引業法第37条に基づく契約成立後の書面について、契約内容を明確にして当事者間の認識を共有し、紛争を防止する制度として位置付けています。(国土交通省)
5．メモ・メール・契約書は役割が違う
「どの記録が一番強いか」と単純に順位を付けるより、目的を分けて考えます。
メモ
目的
説明内容を忘れないための記録。
記録する内容
日時、担当者、質問、回答、資料名。
相手確認
通常は買主自身の記録なので、相手確認はまだ行われていません。
メール・LINE等
目的
説明内容について相手へ認識確認を行う。
記録する内容
「本日の説明は○○という理解でよいですか」など。
注意点
返信がないだけで相手の合意と決めつけません。
質問回答書・確認書
目的
複数の質問と回答を整理し、当事者間で確認する。
利用場面
設備、修繕、境界、引渡条件など確認事項が多い場合。
重要事項説明書
目的
宅地建物取引業法第35条に基づき、契約成立前に対象物件や取引条件について重要事項の説明を受けるための書面です。国土交通省は、買主が取引条件を十分理解して契約できる機会を確保する制度として重要事項説明を位置付けています。(国土交通省)
売買契約書・特約
目的
最終的に合意した売買条件を明確にする。
修繕、撤去、引渡しなど重要な合意事項については、契約書や特約等への反映を確認します。
6．「修理します」と言われた場合は、4点まで確認する
たとえば内見時に、
「雨漏り部分は直しておきます」
と言われたとします。
「修理する」という一言だけでは条件が曖昧です。
少なくとも、
どの箇所を修理するのか
誰が修理するのか
いつまでに修理するのか
修理完了をどう確認するのか
を確認します。
給湯器なら、
「交換なのか修理なのか」
「新品なのか既存品なのか」
なども確認対象になります。
口頭説明を具体的な契約条件へ変えるには、主語、対象、期限、完了条件を明確にすることが重要です。
7．広告と担当者の説明が違ったら契約前に止まる
販売図面には「駐車3台」と書かれている。
担当者は「実際は2台です」と説明した。
あるいは、
広告には「下水道」と記載されているが、担当者から別の説明を受けた。
そのような不一致があれば、
広告と口頭説明のどちらを信じるかを買主が自己判断してはいけません。
媒介会社へ、
「販売図面では○○ですが、説明では△△でした。正しい条件と根拠資料を確認してください」
と具体的に確認します。
重要事項説明の制度は、複雑な権利関係や取引条件を契約前に買主へ説明し、十分理解したうえで契約できる機会を確保する目的があります。(国土交通省)
書面と説明が一致しないまま売買契約へ進む必要はありません。
8．大村市の地域情報は営業担当者の説明だけで確定しない
大村市の住宅を検討していると、
「将来この辺りは便利になります」
「この土地なら建て替えできます」
「災害リスクはほとんどありません」
など、地域や将来利用について説明を受ける場合があります。
購入判断に重要な内容であれば、営業担当者の発言だけを公的事実として扱わず、根拠資料を確認します。
たとえば都市計画については、大村市が都市計画マスタープランなどの公的情報を公開しています。土地利用、道路、公園、下水道などの将来像も市の公表資料で確認できます。(大村市公式サイト)
都市計画、ハザード、道路、上下水道などは、対象住所・土地ごとに大村市、長崎県、国土交通省などの一次情報へ当たります。
将来予測と現在確認できる公的事実を分けることが重要です。
9．録音は補助的な記録として考える
内見や契約説明を録音したいと考える方もいます。
録音は、後から会話内容を確認する補助資料になる場合があります。
ただし、
録音さえあれば契約条件の確認は不要
という意味ではありません。
録音データについては、取得方法、利用目的、第三者への提供、プライバシーなど個別状況によって法的論点が生じる可能性があります。
そのため、本記事では無断録音を万能な方法として推奨しません。
住宅購入では、
メモ → メール等で確認 → 正式書面への反映
という流れを中心に考えます。
録音の法的利用が問題となった場合は弁護士へ確認してください。
10．契約後に「言っていた話と違う」と気付いたら
売買契約後に、
「担当者から聞いていた説明と契約内容が違う」
と気付く場合も考えられます。
その場合は、まず、
・売買契約書
・特約
・重要事項説明書
・メール
・LINE等のメッセージ
・質問回答書
・販売図面
・自分のメモ
を整理します。
そして、
どの説明が、いつ行われ、最終的な契約書ではどのように扱われているのか
を確認します。
重大な条件違いが疑われる場合に、自己判断で決済を止める、代金を支払わない、契約解除を通知するなどの対応を行うと、別の法的問題が発生する可能性があります。
契約の有効性、解除、違約金、損害賠償等が関係する場合は弁護士へ確認します。
11．口頭説明を受けた後の確認フロー
第1段階 重要な発言か判断する
価格、設備、修繕、境界、引渡し、法令など購入判断に影響するかを確認します。
第2段階 記録する
日時、発言者、質問、回答、資料名を残します。
第3段階 相手へ確認する
メール等で認識内容を送ります。
第4段階 根拠資料を確認する
公的事項なら公的資料、物件状態なら告知書等を確認します。
第5段階 契約条件へ反映する
修理、撤去、引渡し等の合意事項について、契約書・特約等への反映を媒介会社へ相談します。
第6段階 契約前に再確認する
口頭説明、メール、重要事項説明書、売買契約書に不一致がないか確認します。
12．「進む・立ち止まる・専門家確認」を分ける
契約へ進みやすい状態
・重要な説明を記録している
・日時と発言者が分かる
・メール等で認識確認をしている
・公的情報は一次資料で確認した
・重要な合意事項が書面へ反映されている
・重要事項説明書と契約書に不一致がない
・不明点が解消されている
契約条件を買主自身が確認できている状態です。
一度立ち止まった方がよい状態
・重要事項が口頭説明だけ
・担当者名や説明日を記録していない
・広告と口頭説明が違う
・メールで確認しても回答がない
・「契約書には書かなくて大丈夫」と説明されている
・修繕や撤去条件が曖昧
・公的事項の根拠資料を確認できない
書面化や事実確認が終わるまで契約を急がない方が安全です。
専門家へ個別確認した方がよい状態
・契約後に重大な説明相違が判明した
・口頭合意の法的効力が争われている
・契約解除の可否が問題になっている
・違約金や損害賠償を請求されている
・虚偽説明や重要事項の不告知が疑われる
・決済を止めるべきか判断が必要
契約の法的効力や解除等は弁護士、登記は司法書士、融資は金融機関、税務は税理士など、該当分野へ確認してください。
本章のまとめ
・購入判断へ影響する口頭説明は、日時・発言者・質問・回答・資料を記録します。
・自分のメモだけで終わらせず、メール等で相手へ認識確認を行います。
・修繕、撤去、引渡しなど重要な契約条件は、正式書面への反映を確認します。
・大村市の都市計画等の公的事項は、営業担当者の発言だけでなく一次情報で確認します。
・書面と説明が一致しない場合は、契約を急がず確認を優先します。
買主向けチェックリスト
□ 重要な説明を受けた日時を記録しましたか？
□ 担当者名を記録しましたか？
□ 自分の質問と回答を分けて記録しましたか？
□ 説明の根拠となる資料を確認しましたか？
□ メールやLINE等を保存していますか？
□ メール等で認識内容を確認しましたか？
□ 修繕・撤去・引渡条件を書面へ反映しましたか？
□ 広告と担当者説明に違いがないか確認しましたか？
□ 公的事項を一次情報で確認しましたか？
□ 口頭説明だけを根拠に契約しようとしていませんか？
Q&A
Q.担当者とのLINEやメールは保存した方がよいですか？
はい。購入判断や契約条件に関係するやり取りは保存しておく方が確認しやすくなります。ただし、メッセージだけで契約条件が確定したと自己判断せず、重要事項は売買契約書や特約等へどう反映されるか確認してください。
Q.口頭で「修理する」と言われたら契約書へ書く必要がありますか？
重要な購入条件であれば、書面への反映を媒介会社へ相談してください。「何を・誰が・いつまでに・どの状態まで修理するのか」を具体化し、契約書や特約等と認識が一致しているか確認する方法が安全です。
Q.内見時の会話を録音してもよいですか？
録音の取得・利用については状況ごとに法的論点が異なる可能性があるため、一律には判断できません。本記事では録音を万能な方法として扱わず、メモ、メール確認、正式書面への反映を中心に推奨します。法的利用を予定する場合は弁護士へ確認してください。
Q.広告の記載と担当者の説明が違う場合はどうしますか？
契約前に不一致を明確にし、正しい内容と根拠資料を媒介会社へ確認してください。広告、口頭説明、重要事項説明書、売買契約書の内容が食い違ったまま契約へ進まないことが重要です。
参考資料・公的機関
国土交通省「重要事項説明書（35条書面）の交付に係る制度の概要」
宅地建物取引業者は契約成立までの間に、宅地建物取引士を通じて重要事項を説明する必要があり、制度目的として購入者が取引条件を十分理解して契約する機会の確保が示されています。確認日：2026年9月2日。(国土交通省)
国土交通省「契約成立後の書面（37条書面）の交付に係る制度の概要」
契約内容を明確に書面へ記載し、契約当事者間の認識を明確にして紛争を防止する制度趣旨を確認しました。確認日：2026年9月2日。(国土交通省)
大村市「都市計画マスタープラン」
大村市が道路、公園、下水道、土地利用など将来のまちづくりに関する都市計画情報を公表していることを確認しました。購入物件に関する具体的な法令制限や計画は、対象地ごとに個別確認が必要です。確認日：2026年9月2日。(大村市公式サイト)
大村市で住宅購入を検討している方へ
株式会社陸自不動産では、大村市周辺の新築住宅、中古住宅、土地について、物件調査、購入申込み条件の整理、重要事項説明・売買契約に関する宅地建物取引業務、売主側との条件調整、引渡し前確認などを行っています。
住宅購入では、担当者の口頭説明だけを頼りに契約へ進むのではなく、販売資料、公的資料、重要事項説明書、売買契約書、特約等を照合し、買主が契約内容を理解できる状態を重視しています。
契約の法的有効性、口頭合意の法的評価、解除、損害賠償、訴訟等は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士、融資承認は金融機関など、各専門分野で個別確認が必要です。
著者紹介
小松野美貴哉
株式会社陸自不動産代表取締役。陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身し、住宅購入・売却、住宅ローン、相続、離婚、転勤など、不動産に関する問題へ実務家として対応しています。
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口頭説明、電子メール、LINE等のメッセージ、録音、質問回答書等について、個別の証拠能力、契約成立、契約内容、解除、損害賠償その他の法的効果を保証するものではありません。
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