第5章｜古い家・土地を売ると追加費用がかかる？｜測量・解体・残置物・修繕費

築年数の古い住宅や古家付き土地を売る際、解体してから売るべきか、荷物をすべて処分する必要があるのか、境界確定や測量は必要なのか、修繕すれば高く売れるのかなど、判断に迷う売主様は少なくありません。測量、解体、残置物撤去、修繕等は、内容によって大きな支出になる可能性があります。しかし、必要な対応は物件の状態、販売方法、買主との契約条件によって異なります。費用を先にかけず、現況での販売可能性と費用対効果を比較することが重要です。

 

初めに結論

古い家や土地を売却する際、測量、境界確認、建物解体、残置物撤去、家財処分、修繕等の費用が発生する場合があります。ただし、すべての物件で必要になるわけではありません。

売却前に解体やリフォームを行えば、売却価格が必ず上がるとは限りません。費用をかける前に、次の方法を比較することが重要です。

 

• 建物や家財を残した現況で売る

• 必要な範囲だけ修繕・撤去する

• 古家付き土地として売る

• 売買契約後、引渡しまでに売主が解体する

• 買主が引渡し後に解体する条件で売る

• 更地にしてから売る

最終的な判断では、売却価格だけでなく、追加費用を差し引いた後の手取り額まで比較します。

 

古い家や土地の追加費用は物件ごとに異なる

同じ築年数の住宅でも、建物の構造、劣化状態、接道状況、敷地形状、残置物の量などによって必要な対応は変わります。

費用へ影響する主な条件は次のとおりです。

• 土地の境界標や測量図が残っているか

• 隣接地所有者との境界確認が必要か

• 解体工事用の車両や重機が敷地へ入れるか

• 建物に石綿含有建材が使用されている可能性があるか

• 家具、家電、生活用品等がどの程度残っているか

• 雨漏り、腐食、設備故障等があるか

• 増築部分や未登記部分があるか

• 現況の建物を利用したい買主が見込めるか

• 買主が新築用地として検討する可能性が高いか

インターネット上の坪単価や概算相場だけでは、個別物件の追加費用を正確に判断できません。必要な作業を特定してから、対象分野の専門事業者へ見積りを依頼します。

 

土地売却で測量や境界確定は必ず必要なのか

土地を売る場合でも、確定測量が一律に必要となるわけではありません。

境界標、地積測量図、過去の測量資料、土地の利用状況、隣接地との関係、契約条件、買主の意向などによって必要性が異なります。

売却前には、次の資料や現地状況を確認します。

• 登記事項証明書

• 公図や地図

• 地積測量図

• 境界確認書

• 現地の境界標

• 過去の売買契約書や測量資料

地積測量図等は法務局で取得できる場合があります。法務局「登記事項証明書・地図・図面証明書の取得」

境界が不明確な場合や隣接地との認識に違いがある場合は、土地家屋調査士等への確認が必要です。法務省では、土地の筆界の位置を公的に特定する「筆界特定制度」も案内しています。法務省「筆界特定制度」

測量や境界確認に必要な費用を誰が負担するかは、販売方法や売買契約の条件によって異なる場合があります。

 

古家付き土地は解体してから売るべきか

古い建物があるからといって、売却前に解体した方が有利になるとは限りません。

解体してから売る場合

更地として土地の形状を確認しやすくなり、新築用地を探している買主が検討しやすくなる可能性があります。一方、成約前に解体費を負担するため、売却価格が想定を下回った場合は手取り額が減るおそれがあります。

古家付きのまま売る場合

解体費を先に負担せず販売できます。建物を修繕して利用したい買主や、解体業者を自分で選びたい買主が検討する可能性もあります。一方、建物の状態や契約条件を明確に整理する必要があります。

国土交通省も、空き家への対応を「解体してしまう方法」と「住宅のまま活用する方法」に分けて案内しています。国土交通省「空き家対策特設サイト」

解体するかどうかは、土地としての需要、建物の利用可能性、再建築条件、接道状況、解体費用、税務上の取扱いなどを確認して判断します。

 

解体費用が物件ごとに異なる理由

解体費用は建物の床面積だけでは決まりません。主に次の条件が影響します。

• 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの構造

• 建物の規模

• 重機や工事車両の進入条件

• 隣接建物との距離

• 地中埋設物の有無

• ブロック塀、樹木、物置等の撤去

• 廃棄物の種類と量

• 石綿含有建材の事前調査や除去対応

• 整地の範囲

• 水道、電気、ガス等の処理

建築物の解体や改修工事では、石綿含有建材の使用状況について事前調査が必要です。一定規模以上の工事では調査結果の報告も必要となるため、調査や除去の内容が費用へ影響する場合があります。環境省「石綿事前調査結果の報告について」

解体の見積りでは、建物本体だけでなく、付帯物、整地、石綿調査、地中埋設物が発見された場合の扱いまで確認することが重要です。

 

家財や残置物が残ったままでも売却できるのか

家具、家電、衣類、生活用品等が残っていても、売却の相談や販売活動を始めることは可能です。

ただし、引渡しまでに誰が何を撤去するのか、売買契約で明確にする必要があります。主な対応方法には次のような形があります。

• 売主が販売前に処分する

• 売買契約成立後、引渡しまでに売主が処分する

• 買主の承諾を得て一部を残す

• 残置物を含む現況で引き渡す条件を協議する

「現況渡し」と表示しただけで、すべての家財や廃棄物を当然に残せるわけではありません。残す物、撤去する物、費用負担、引渡し時期を具体的に整理する必要があります。

大量の家財を処分しても、処分費用と同じ金額を売却価格へ上乗せできるとは限りません。内覧や引渡しに必要な範囲を確認し、処分時期を決める方法が現実的です。

 

古い家は修繕・リフォームしてから売るべきか

古い家でも、全面リフォームを行えば必ず高く売れるとは限りません。

買主が自分の好みに合わせてリフォームしたい場合、売主が行った工事を評価しない可能性もあります。また、工事費を売却価格へ全額反映できるとは限りません。

売却方法は、主に次の3つを比較します。

販売方法	主な特徴	確認点
現況売却	大きな工事費を先にかけず販売する	建物状態と契約条件を整理する
最低限の修繕	安全性や内覧への影響が大きい部分を中心に対応する	修繕費に見合う効果があるか
リフォーム後売却	建物の印象や使用状態を整えて販売する	工事費を価格へ反映できるか

雨漏り、腐食、設備故障等を修繕せず売る場合も、把握している建物状態を売買手続の中で整理し、買主へ説明する必要があります。

現況渡しなら費用を抑えられるのか

現況渡しは、解体や全面修繕等を行わず販売できる可能性があるため、売主が先に支出する費用を抑えられる場合があります。

一方、買主が将来負担する解体費や修繕費を考慮し、価格交渉が行われる可能性があります。現況渡しを選んだだけで、最終手取り額が必ず増えるわけではありません。

判断する際は、次の2つを比較します。

費用をかけた場合の想定成約価格－追加費用

費用をかけない場合の想定成約価格－必要最低限の費用

高い価格で売れたとしても、事前に多額の費用をかけた結果、最終手取り額が増えなければ、資金面で有利だったとは評価しにくくなります。

 

個別費用の整理

費用項目	発生する可能性がある場面	主な確認先
測量・境界確認	境界や面積の確認が必要な場合	不動産会社・土地家屋調査士等
建物解体	更地で販売する場合、契約条件で解体する場合	解体事業者・自治体等
残置物撤去	家具、家電、生活用品等が残っている場合	処分事業者等
家財処分	遺品整理や大量の家財整理が必要な場合	対応事業者・自治体等
修繕	不具合への対応が販売上必要と判断した場合	修繕事業者等
リフォーム	改修後の販売方法を選ぶ場合	リフォーム事業者等
石綿事前調査	建物を解体・改修する場合	資格者・施工事業者等

見積りを比較する際は、作業範囲、追加料金が発生する条件、廃棄物処理、整地、引渡し状態まで確認してください。

 

追加費用と最終的な手取り額の関係

古い家や土地の追加費用は、最終的な手取り額の計算へ反映させます。

売却代金
－ 住宅ローン返済額
－ 仲介手数料
－ 登記・契約関係費用
－ 測量・解体・残置物撤去・修繕等
－ 税金等
＝ 最終的な手取り額の目安

大村市の築古住宅、空き家、古家付き土地、相続した実家でも、必要な対応は立地、土地形状、建物状態、境界、残置物等によって異なります。

追加費用をかける場合は、売却価格が上がる可能性だけでなく、価格上昇分から追加費用を差し引いた後の金額を比較することが重要です。

 

古い家・土地を売る前に確認したい項目

• 建物の築年数と構造

• 建物の劣化や不具合

• 増築や未登記部分の有無

• 土地の境界標

• 地積測量図や境界確認書等の資料

• 解体の必要性

• 工事車両や重機の進入条件

• 家財や残置物の種類と量

• 修繕が必要と思われる箇所

• 現況売却の可能性

• 古家付き土地としての販売可能性

• 測量、解体、撤去、修繕等の概算費用

• 費用をかけた場合の想定手取り額

• 費用をかけない場合の販売方法

• 買主と調整できる契約条件

「何にいくら使うか」を決める前に、「売却に向けて何を行う必要があるのか」を整理します。必要性が確認できた項目について見積りを取り、販売方法ごとの手取り額を比較してください。

 

よくある質問

Q. 古い家は解体してから売った方がよいですか？

解体が有利とは一律に判断できません。更地を希望する買主だけでなく、建物を利用したい買主が見込める場合もあります。解体費、土地需要、建物状態、再建築条件等を確認して判断します。

 

Q. 土地を売る場合は必ず測量が必要ですか？

すべての土地で確定測量が必要となるわけではありません。既存資料、境界標、契約条件、買主の意向等によって異なります。専門的な確認は土地家屋調査士等へ相談してください。

 

Q. 残置物があるままでも家を売れますか？

売却相談や販売活動は可能です。ただし、引渡しまでに誰が何を処分するのかを契約条件として整理する必要があります。買主の承諾なく残置できるという意味ではありません。

 

Q. 修繕してから売った方が高く売れますか？

高く売れる可能性はありますが、工事費以上に売却価格が上がるとは限りません。現況売却、最低限の修繕、リフォーム後売却を比較し、最終手取り額で判断してください。

 

Q. 解体費や測量費は誰が負担しますか？

一律に売主負担または買主負担と決まるわけではありません。誰が作業を依頼するか、販売方法、売買契約の条件によって異なります。費用負担と実施時期を契約前に確認してください。

 

Q. 費用をかけず現況のまま売却できますか？

現況売却が可能な場合はあります。ただし、建物状態、残置物、境界、引渡し条件を明確にし、買主と合意する必要があります。現況売却が最も手取り額を増やすとは限りません。

Q. 売却前に追加費用を計算できますか？

概算は可能です。現地調査と資料確認を行い、必要な作業を特定して見積りを取得します。地中埋設物など、工事開始後に判明する事項がある場合は追加費用の条件も確認してください。

 

Q. 解体費用を売却代金から支払えますか？

解体の時期と事業者への支払条件によって異なります。売却前に解体する場合は、売却代金を受け取る前に支払いが必要となる可能性があります。売買契約後に解体する場合も、決済日と支払期限を確認してください。

 

 

 

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費用をかける前に販売方法を比較できます

売却前に解体、全面リフォーム、大量の家財処分等を行うと、成約前にまとまった資金が必要になる場合があります。

株式会社陸自不動産では、大村市を中心とした古い家、空き家、古家付き土地について、現況での販売可能性と、費用をかけた場合の販売方法を比較しながら売却条件を整理します。

測量や境界に関する専門判断は土地家屋調査士等、解体工事は施工事業者、登記は司法書士等、税務は税理士または税務署等への確認が必要です。

 

 

 

 

免責事項

本記事は、古い家や土地の売却に伴う個別費用について、一般的な情報を提供する目的で作成しています。

測量、境界確認、解体、石綿調査、残置物撤去、家財処分、修繕、リフォーム等の必要性と費用は、物件状態、契約条件、依頼内容等によって異なります。

境界や測量は土地家屋調査士等、登記は司法書士等、税務は税理士または税務署等、工事や廃棄物処理は対応する専門事業者や行政窓口へご確認ください。

費用をかけた結果として売却価格が上昇すること、早期に成約すること、最終手取り額が増えることを保証する内容ではありません。

 

 

参考情報

• 法務省｜筆界特定制度

• 法務局｜登記事項証明書・地図・図面証明書の取得

• 国土交通省｜空き家対策特設サイト

• 環境省｜石綿事前調査結果の報告について

• 環境省｜建物を壊すときにはどうしたらよいのか

 

執筆者情報

株式会社陸自不動産
代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士・おうち売却の達人

 

 

 

 

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