第4章｜家を売ると登記費用はいくらかかる？｜抵当権抹消・住所変更などを解説

家を売る際には、買主名義へ変更する所有権移転登記だけでなく、売主側にも事前確認が必要となる登記があります。住宅ローンを完済しても抵当権が残っている場合や、登記上の住所・氏名が現在の情報と異なる場合などです。必要な手続は物件や売主様の状況によって異なり、全員に同じ費用が発生するわけではありません。売却前に登記事項証明書と現在の状況を照合しておくと、必要な登記、書類、費用を整理しやすくなります。

 

 

初めに結論

家を売る際の登記費用は一律ではありません。抵当権の有無、住宅ローンの完済状況、登記上の住所・氏名と現在の情報が一致しているかなどによって、売主側で必要となる登記が異なります。

売主側で発生する可能性がある主な登記関係費用は、次のとおりです。

• 抵当権抹消登記の登録免許税

• 住所・氏名変更登記の登録免許税

• 司法書士へ依頼する場合の報酬

• 住民票、戸籍、登記事項証明書等の取得費用

• 金融機関や登記手続に関連する実費

具体的な登記申請、必要書類、登録免許税、司法書士報酬は、対象不動産や登記状態によって異なります。個別の判断は司法書士や法務局等へ確認してください。

 

売主側で登記確認が必要になる理由

不動産売却では、登記簿に記録されている所有者と、実際に売却する人が同一であるかを確認します。

確認する主な情報は次のとおりです。

• 土地と建物の所有者

• 単独名義か共有名義か

• 登記上の住所

• 登記上の氏名

• 抵当権等の担保権

• 共同担保となっている別の不動産

• 差押え等の登記の有無

登記上の住所や氏名が現在の情報と異なる場合は、売買による所有権移転登記の前提として変更登記が必要となる場合があります。

相続後も亡くなった人の名義が残っている場合や、土地と建物の名義人が異なる場合、共有者がいる場合などは、住所変更とは別の確認が必要です。不動産会社が登記申請を代理したり、登記上の法的判断を行ったりすることはできません。

 

抵当権抹消登記とは

住宅ローンを利用して家を購入すると、金融機関の抵当権が土地や建物に設定されている場合があります。

抵当権は住宅ローンを完済しただけで登記簿から自動的に消えるわけではありません。完済後も抵当権登記が残っている場合は、抹消登記の手続が必要です。法務局「住宅ローン等を完済した方へ」

住宅ローンが残る家の売却では、一般的に決済日に次の手続を連動させます。

1. 買主から売却代金を受け取る

2. 売却代金等で住宅ローンを完済する

3. 金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取る

4. 抵当権抹消登記と所有権移転登記を進める

一括返済日、返済額、必要書類の交付方法は金融機関によって異なります。住宅ローン残高と手取り額の関係は、第3章で詳しく解説しています。

 

抵当権抹消にはいくらかかる？

抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として土地または建物1個につき1,000円です。

たとえば、土地1筆と建物1棟に設定された抵当権を抹消する場合、登録免許税は合計2,000円となります。土地が複数筆ある場合は、不動産の個数に応じて計算します。同一申請で不動産が20個以上となる場合は2万円とされています。法務局「抵当権の登記の抹消申請について」

司法書士へ依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬や書類取得等の実費が加わります。司法書士報酬は全国一律ではありません。

 

登記上の住所と現在の住所が違う場合

引っ越し後に住所変更登記を行っていない場合、登記簿上の住所と現在の住所が異なります。

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等に変更が生じた場合、変更日から2年以内に変更登記を申請する制度が始まりました。2026年4月1日より前に住所や氏名が変わり、変更登記を行っていない場合も対象となり、原則として2028年3月31日までの申請が必要です。法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」

住所変更の履歴が住民票だけではつながらない場合は、戸籍の附票等が必要になる可能性があります。転居回数や保存期間などによって必要書類が異なるため、司法書士や法務局へ確認してください。

 

結婚や離婚などで氏名が変わった場合

結婚、離婚、養子縁組などにより氏名が変わり、登記簿上の氏名が以前のままになっている場合は、氏名変更登記が必要となる可能性があります。

売却時には、登記上の所有者と現在の売主が同一人物であることを確認できる書類が必要です。氏名変更の経緯に応じて戸籍謄本等を準備する場合があります。

住所と氏名の両方が変わっている場合や、複数回の変更がある場合は、必要書類や申請内容が複雑になる可能性があるため、早めに司法書士等へ相談した方が手続を整理しやすくなります。

 

住所・氏名変更登記にはいくらかかる？

住所または氏名の変更登記にかかる登録免許税は、原則として土地または建物1個につき1,000円です。法務局「住所・氏名変更登記の申請書様式・記載例」

土地1筆と建物1棟について住所変更登記を行う場合、登録免許税は合計2,000円となります。

実際の登記関係費用には、登録免許税のほか、次の費用が加わる場合があります。

• 司法書士報酬

• 住民票や戸籍の附票等の取得費

• 戸籍謄本等の取得費

• 登記事項証明書等の取得費

• 郵送費や交通費等の実費

住所と氏名を同時に変更する場合、複数の住所移転がある場合、相続や共有名義が関係する場合などは、単純な金額計算だけでは判断できません。

 

所有権移転登記と売主側の登記を分けて考える

所有権移転登記は、売買によって不動産の名義を売主から買主へ移す手続です。一方、抵当権抹消や売主の住所・氏名変更は、売主側で必要となる可能性がある登記です。

登記の種類	主な目的	費用確認の対象
所有権移転登記	買主名義へ変更する	契約内容や費用負担の合意を確認
抵当権抹消登記	完済したローンの担保登記を消す	売主側で必要となる場合がある
住所・氏名変更登記	所有者情報を現在の内容へ変更する	売主側で必要となる場合がある

所有権移転登記の費用負担について、契約慣行だけを法的義務として扱うことはできません。売買契約の条件や当事者間の合意を確認する必要があります。

 

登記費用の内訳

不動産売却に関係する登記費用は、主に3つへ分けて考えます。

登録免許税

登記申請時に納める税金です。登記の種類と不動産の個数等によって計算方法が異なります。

司法書士報酬

司法書士へ登記申請や書類確認を依頼する場合の報酬です。全国一律の料金ではなく、登記の種類、物件数、必要書類、依頼内容、事案の難易度等によって異なります。

証明書取得等の実費

住民票、戸籍、戸籍の附票、登記事項証明書などを取得する費用です。郵送で取得する場合には郵送料等が加わる場合があります。

正確な登記費用を確認する際は、登録免許税、司法書士報酬、実費を分けた見積りを依頼すると内容を把握しやすくなります。

 

登記費用と最終的な手取り額の関係

登記関係費用も、売却後の手取り額を計算する際に差し引く可能性がある費用です。

売却代金
－ 住宅ローン返済額
－ 仲介手数料
－ 登記・契約関係費用
－ 測量・解体・残置物撤去等の個別費用
－ 税金等
＝ 最終的な手取り額の目安

登記費用は売却価格と比べると小さく見える場合がありますが、司法書士報酬や証明書取得費を含めると、登録免許税だけでは総額を判断できません。

大村市で戸建住宅や土地を売却する場合も、登記制度と登録免許税は全国共通です。地域名だけで費用が決まるわけではなく、土地の筆数、建物の有無、抵当権、住所・氏名の変更状況などを確認します。

 

登記について売却前に確認したい項目

• 土地・建物の登記名義人

• 単独名義か共有名義か

• 登記上の住所

• 現在の住所

• 登記上の氏名

• 現在の氏名

• 抵当権の有無

• 住宅ローンの完済状況

• 共同担保となっている不動産の有無

• 相続登記が完了しているか

• 土地の筆数と建物の登記状況

• 住所や氏名の変更を確認できる書類

• 司法書士へ依頼する手続

• 登録免許税、司法書士報酬、実費の見込額

登記事項証明書を取得しても、売主自身では判断しにくい内容が含まれている場合があります。登記の申請内容や必要書類に専門的判断が必要な場合は、司法書士等へ確認してください。

 

よくある質問

Q. 家を売ると売主にも登記費用がかかりますか？

売主側にも登記費用がかかる場合があります。抵当権抹消、住所変更、氏名変更などが必要となる可能性があるためです。必要な登記は物件の登記状態によって異なります。

 

Q. 抵当権抹消には費用がかかりますか？

登録免許税が必要です。原則として土地または建物1個につき1,000円で、司法書士へ依頼する場合は報酬と実費も加わります。正確な総額は物件数や依頼内容を基に確認してください。

 

Q. 登記住所と現在の住所が違っても売却できますか？

売却を検討することは可能ですが、所有権移転登記の前提として住所変更登記が必要となる場合があります。住所の変遷を確認する書類も必要になる可能性があるため、司法書士等へ確認してください。

Q. 氏名が変わっている場合はどうすればよいですか？

登記上の氏名を現在の氏名へ変更する登記が必要となる可能性があります。戸籍等で氏名変更の経緯を確認する場合があるため、必要書類は司法書士や法務局へ確認してください。

 

Q. 司法書士費用はいくらですか？

全国一律ではありません。登記の種類、不動産の個数、必要書類、事案の難易度、依頼範囲などによって異なります。登録免許税と司法書士報酬、実費を分けた見積りを依頼してください。

 

Q. 登記費用は売却前に確認できますか？

事前確認は可能です。登記事項証明書、現在の住所・氏名、住宅ローン完済状況などを整理し、司法書士等へ確認すると、必要な登記と概算費用を把握しやすくなります。

 

 

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売却を決める前でも登記状態を確認できます

売却の意思が固まる前でも、登記名義人、抵当権、登記上の住所・氏名などを確認し、売却に向けて整理が必要となる事項を把握できます。

株式会社陸自不動産では、大村市を中心とした不動産について、登記事項証明書や物件状況を基に、売却準備として確認すべき項目を整理します。登記申請の代理や法的判断は行わず、専門的な登記手続が必要な場合は司法書士等への確認をご案内します。

 

 

 

 

免責事項

本記事は、不動産売却に伴う登記関係費用について、一般的な情報を提供する目的で作成しています。

登記申請、必要書類、登録免許税、登記原因、住所や氏名の変更履歴等は、物件と売主様の状況によって個別判断が必要です。具体的な登記手続は司法書士または法務局等へご確認ください。

税務は税理士または税務署、住宅ローンの残高や一括返済条件は金融機関へ確認する必要があります。法令や制度の改正に伴い、掲載内容と実際の取扱いが異なる場合があります。

査定価格、成約価格、売却時期、売却期間、最終的な手取り額を保証する内容ではありません。

 

参考情報

• 法務省｜住所等変更登記の義務化特設ページ

• 法務省｜住所等変更登記の義務化に関するQ＆A

• 法務局｜住宅ローン等を完済した方へ

• 法務局｜抵当権の登記の抹消申請について

• 法務局｜不動産登記申請手続

 

執筆者情報

株式会社陸自不動産
代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士・おうち売却の達人

 

 

 

 

 

 

 

 

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