③ 住宅ローンが残る家を売ると手元にいくら残る？
第3章｜住宅ローンが残る家を売ると手元にいくら残る？
住宅ローンが残っていても家を売れるのか、売却価格がローン残高を上回れば差額がすべて手元に残るのか、ローン残高の方が高い場合はどうなるのかなど、売却前には多くの疑問が生じます。住宅ローンが残る家の資金計画では、購入時の借入額ではなく、売却時点の残高と一括返済に必要な金額を確認することが重要です。最終的な手取り額を把握するには、売却価格だけで判断せず、住宅ローン残高と売却諸費用を合わせて整理する必要があります。
初めに結論
住宅ローンが残っている家でも売却を検討することは可能です。ただし、売却前に住宅ローン残高、想定売却価格、仲介手数料等の売却諸費用を整理し、売却代金と自己資金でローンを完済できるか、抵当権抹消の準備が可能かを確認することが重要です。
売却価格が住宅ローン残高を上回っていても、単純な差額がそのまま手元へ残るとは限りません。仲介手数料、登記・契約関係費用、物件ごとの個別費用、税金等を差し引いた金額が、最終的な手取り額の目安になります。
住宅ローン残高や一括返済条件は借入先金融機関、抵当権抹消登記は司法書士等へ確認してください。
住宅ローン残高と売却価格は別々に確認する
住宅ローンが残る家を売る場合、最初に確認する数字は次の2つです。
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売却を検討する時点の住宅ローン残高
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不動産会社の査定等を基にした想定売却価格
確認する住宅ローン残高は、購入時の借入額ではありません。返済予定表、残高証明書、金融機関のインターネットサービスなどで確認できる場合がありますが、正確な残高確認方法は借入先によって異なります。
また、住宅ローン残高と一括返済日に必要となる金額が一致しない場合もあります。返済日までの利息、一括返済に伴う手数料、返済方法などが関係する可能性があるため、売却予定日を想定した一括返済額を金融機関へ確認する必要があります。
アンダーローンとは何か
アンダーローンとは、一般的に、想定売却価格が住宅ローン残高を上回っている状態を指します。
たとえば、想定売却価格が3,000万円、住宅ローン残高が2,000万円であれば、価格と残高だけを比べた段階ではアンダーローンです。
ただし、次の計算だけでは最終的な手取り額を判断できません。
売却価格3,000万円－住宅ローン残高2,000万円＝1,000万円
1,000万円から仲介手数料、抵当権抹消等の登記関係費用、契約関係費用、物件ごとの個別費用、税金等を差し引く可能性があります。
売却価格がローン残高を上回っていても、売却諸費用を含めると想定より手取り額が少なくなる場合があります。アンダーローンかどうかだけでなく、ローンと諸費用を差し引いた後の金額まで計算することが大切です。
オーバーローンとは何か
オーバーローンとは、一般的に、想定売却価格だけでは住宅ローン残高を完済できない状態を指します。
たとえば、想定売却価格が2,000万円、住宅ローン残高が2,300万円であれば、価格と残高の差だけでも300万円不足します。実際には仲介手数料や登記関係費用等も考慮する必要があります。
オーバーローンだから直ちに売却できないと断定することはできません。自己資金で不足額を補える場合や、金融機関との事前調整が必要となる場合など、対応は個別条件によって異なります。
売却代金で完済できない可能性がある場合は、売却活動を始める前に不足見込額を整理し、借入先金融機関へ相談することが重要です。金融機関の承諾や判断を不動産会社が代行することはできません。
抵当権が付いた家と売却の関係
抵当権とは、住宅ローンの返済が行われない場合に備えて、金融機関が土地や建物を担保としていることを登記簿へ記録した権利です。
住宅ローンを返済しただけで、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。法務局も、住宅ローン等を完済した後の抵当権抹消登記について手続案内を公表しています。法務局「住宅ローン等を完済した方へ」
通常の不動産売買では、決済日に買主から売却代金を受け取り、その資金でローンを完済し、所有権移転と抵当権抹消の手続を連動させる方法が多く採られます。
具体的な一括返済日、必要書類、抹消書類の交付方法は金融機関によって異なります。登記申請や必要費用については司法書士等へ確認してください。登記費用は第4章で詳しく解説します。
住宅ローン返済後の手取り額はどう計算する？
住宅ローンが残る家の手取り額は、次の概念式で整理できます。
売却代金
－ 住宅ローン返済額
－ 仲介手数料
－ 登記・契約関係費用
－ 物件ごとの個別費用
－ 税金等
＝ 最終的な手取り額の目安
住宅ローン残高だけを差し引いて判断すると、必要な費用を見落とす可能性があります。
売却価格3,000万円、住宅ローン残高2,000万円の場合
売却価格とローン残高の差額は1,000万円です。しかし、1,000万円がそのまま手元へ残るわけではありません。
差額から、次の費用を差し引く可能性があります。
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仲介手数料
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一括返済に関係する手数料等
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抵当権抹消などの登記費用
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売買契約書等に関係する費用
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測量、解体、残置物撤去、修繕等の個別費用
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譲渡所得等に関係する税金
必要な費用は物件や契約条件によって異なるため、具体的な最終手取り額は個別に試算します。
大村市で住宅ローンが残る家を売る際の確認点
大村市で戸建住宅、土地、築古住宅等を売却する場合も、住宅ローンと抵当権に関する基本的な考え方は全国共通です。
一方、実際の成約価格は、物件の所在地、築年数、建物状態、土地条件、周辺の競合物件、市場の反応などによって変わります。
金融機関が把握する住宅ローン残高と、不動産会社が調査する想定売却価格を組み合わせ、ローン完済と売却諸費用の支払いが可能かを確認する必要があります。
住宅ローンが残る家を売る前に確認したい項目
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売却検討時点の住宅ローン残高
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売却予定日に一括返済する場合の必要額
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一括返済手数料等の有無
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借入先金融機関への連絡時期
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土地・建物に設定された抵当権の内容
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不動産会社による想定売却価格
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仲介手数料
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抵当権抹消等の登記関係費用
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測量、解体、残置物撤去等の個別費用
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不足額が生じる場合に用意できる自己資金
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売却後の住み替えや生活に必要な資金
売却活動を始める前に、想定売却価格からローン返済額と諸費用を差し引いた概算表を作成すると、売却後の資金不足を防ぎやすくなります。
査定価格は成約価格を保証する数字ではないため、売却価格が下がった場合も想定し、複数の価格帯で手取り額を試算する方法が実務的です。
よくある質問
Q. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
売却を検討することは可能です。ただし、売却代金や自己資金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できるかを確認する必要があります。一括返済条件は借入先金融機関へ確認してください。
Q. 売却価格がローン残高を上回れば差額は全部残りますか？
差額がすべて手元へ残るとは限りません。仲介手数料、登記・契約関係費用、物件ごとの個別費用、税金等を差し引く可能性があるためです。ローン残高と売却諸費用を合わせて試算してください。
Q. オーバーローンの場合は売却できませんか？
直ちに売却できないと決まるわけではありません。自己資金による不足額の補填や金融機関との調整など、個別条件によって対応が異なります。売却前に不足見込額を計算し、金融機関へ相談する必要があります。
Q. 住宅ローン残高はどこで確認できますか？
返済予定表、残高証明書、金融機関のインターネットサービス等で確認できる場合があります。ただし、売却日に必要となる一括返済額は通常の残高表示と異なる可能性があるため、借入先金融機関へ直接確認してください。
Q. 抵当権抹消には費用がかかりますか？
登録免許税や司法書士へ依頼する場合の報酬などが必要になる場合があります。物件数や登記状況によって費用が異なるため、司法書士等へ見積りを確認してください。
Q. 売却前に手取り額を計算できますか？
概算の手取り額は計算できます。想定売却価格、住宅ローンの一括返済額、仲介手数料、登記費用、個別費用等を整理します。成約価格や税額が未確定の段階では、試算結果は目安となります。
Q. 抵当権が付いたまま家を売れますか？
売却の検討や契約が可能な場合はありますが、抵当権を残したまま買主へ引き渡す方法は一般的ではありません。通常は決済とローン完済、抵当権抹消を連動させるため、金融機関と司法書士等への事前確認が必要です。
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売却を決める前でも資金計画を整理できます
売却するか決まっていない段階でも、住宅ローン残高と想定売却価格を整理し、ローンと諸費用を差し引いた後にいくら残る可能性があるのかを試算できます。
株式会社陸自不動産では、大村市を中心とした不動産について、物件の査定と売却諸費用を基に、手取り額を考えるための情報整理に対応しています。住宅ローンの残高や一括返済条件、抵当権抹消書類の交付については、借入先金融機関への確認が必要です。
免責事項
本記事は、住宅ローンが残る不動産の売却に関する一般的な情報提供を目的としています。
住宅ローン残高、一括返済額、返済手数料、金融機関の承諾、抵当権抹消書類の交付条件等は、借入契約や金融機関によって異なります。具体的な条件は借入先金融機関へご確認ください。
登記申請や登記費用は司法書士等、譲渡所得や税制上の特例は税理士または税務署等へ確認する必要があります。
査定価格、成約価格、ローン完済の可否、売却時期、売却期間、最終的な手取り額を保証する内容ではありません。
参考情報
執筆者情報
株式会社陸自不動産
代表取締役 小松野美貴哉
宅地建物取引士・おうち売却の達人
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