第2章｜不動産売却の仲介手数料はいくら？｜計算方法と支払時期

家を売ると仲介手数料はいくら必要になるのか、査定を依頼しただけで費用が発生するのか、売却できなかった場合にも支払うのかなど、仲介手数料に関する疑問を持つ売主様は少なくありません。仲介手数料は、不動産売却に伴う費用の中でも比較的大きな金額になる場合があります。売却価格だけで判断せず、計算方法、法令上の上限、消費税、支払時期まで確認し、売却後の手取り額へ反映させることが重要です。

 

初めに結論

不動産売却の仲介手数料は、不動産会社が売買の媒介を行い、売買契約が成立した場合に支払う成功報酬として扱われるのが一般的です。宅地建物取引業者が受け取ることのできる報酬には、宅地建物取引業法と国土交通省告示に基づく上限があります。

売買価格が400万円を超え、課税事業者である不動産会社へ依頼する場合、実務上は次の速算式で税込上限額を計算できます。

（売買価格×3％＋6万円）×1.1
＝仲介手数料の税込上限額

ただし、上限額は一律の固定料金ではありません。実際の報酬額、支払時期、支払方法は、法令上の上限以内で不動産会社と合意し、媒介契約書等で確認します。

 

仲介手数料とは何に対する費用なのか

仲介手数料は、不動産会社が媒介契約に基づいて行う仲介業務に対する報酬です。主な仲介業務には、次のような内容があります。

• 物件調査と売却条件の整理

• 売出価格や販売方法の提案

• 不動産情報サイト等への広告掲載

• 購入希望者からの問い合わせ対応

• 内覧日時の調整

• 売主と買主の条件調整

• 売買契約に向けた書類作成や手続

• 決済・引渡しに向けた連絡調整

仲介手数料は、査定書を作成した時点や広告を掲載した時点で当然に発生する報酬ではありません。不動産会社の仲介によって売買契約が成立した場合に、報酬請求の対象となるのが基本です。

 

仲介手数料には法令上の上限がある

宅地建物取引業法第46条では、宅地建物取引業者が受ける報酬について、国土交通大臣が定める額を超えて受け取ってはならないとされています。

国土交通省告示に基づく、課税事業者の売買仲介手数料の税込上限は次の区分で計算します。

計算対象となる売買価格の部分	税込料率
200万円以下の部分	5.5％
200万円を超え400万円以下の部分	4.4％
400万円を超える部分	3.3％

売買価格を区分ごとに分け、それぞれの金額へ料率を掛けた合計額が上限です。国土交通省告示「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」

計算対象となる売買代金は、売買に係る消費税等相当額を含まない金額です。建物代金に消費税等相当額が含まれる取引では、その相当額を除いて計算します。

なお、前記の料率は課税事業者である宅地建物取引業者を前提としています。依頼先が免税事業者の場合は告示上の別規定があるため、媒介契約時に確認してください。

 

上限額と実際の仲介手数料は同じとは限らない

法令で定められているのは、不動産会社が受け取れる報酬の上限です。上限額を全案件で支払わなければならないという意味ではありません。

実際の仲介手数料は、上限の範囲内で売主と不動産会社が合意します。媒介契約を結ぶ前に、次の点について説明を受けることが大切です。

• 仲介手数料の予定額

• 計算の根拠

• 消費税を含む金額か

• 支払時期と支払方法

• 売却価格が変更された場合の再計算方法

仲介手数料の値引きを相談すること自体は可能ですが、不動産会社に値引きへ応じる義務があるわけではありません。報酬額だけでなく、販売戦略、広告内容、活動報告、契約条件の調整能力なども含めて依頼先を判断する必要があります。

仲介手数料の速算式

売買価格が400万円を超える場合、正式な区分計算を簡略化した速算式が広く使われています。

税抜の仲介手数料上限

売買価格×3％＋6万円

税込の仲介手数料上限

（売買価格×3％＋6万円）×1.1

または、

売買価格×3.3％＋6万6,000円

速算式は、400万円を超える売買価格を前提とした計算方法です。400万円以下の取引や低廉な空家等の特例が関係する取引では、別の確認が必要です。

 

仲介手数料の計算例

以下は、課税事業者である不動産会社へ売却仲介を依頼し、消費税等相当額を含まない物件価格を基準に計算した場合の税込上限額です。

売却価格	計算式	仲介手数料の税込上限額
1,000万円	（1,000万円×3％＋6万円）×1.1	39万6,000円
2,000万円	（2,000万円×3％＋6万円）×1.1	72万6,000円
3,000万円	（3,000万円×3％＋6万円）×1.1	105万6,000円

3,000万円で家を売った場合の仲介手数料はいくら？

売買価格3,000万円の場合、仲介手数料の税込上限額は105万6,000円です。

正式な区分計算では、次のようになります。

• 200万円以下の部分：200万円×5.5％＝11万円

• 200万円超400万円以下の部分：200万円×4.4％＝8万8,000円

• 400万円を超える部分：2,600万円×3.3％＝85万8,000円

• 合計：105万6,000円

105万6,000円は法令上の上限額であり、個別の媒介契約で定められる固定料金ではありません。実際の報酬額は、媒介契約書で確認してください。

 

800万円以下の物件には特例がある

2026年8月時点では、物件価格が800万円以下の宅地または建物は「低廉な空家等」に該当し、使用状況を問わず仲介手数料の特例が適用される場合があります。

特例を適用する場合、不動産会社は仲介業務に要する費用を考慮し、原則計算による上限を超えて報酬を受け取ることができます。ただし、依頼者一方から受け取れる税込上限は33万円です。

特例による報酬額も自動的に33万円となるわけではありません。媒介契約を結ぶ際に、上限の範囲内で報酬額について合意しておく必要があります。国土交通省「空き家等にかかる仲介手数料の特例」

大村市で築古住宅、古家付き土地、低価格帯の土地などを売却する場合には、通常の速算式だけで判断せず、特例の対象と報酬額を確認してください。

 

仲介手数料には消費税がかかるのか

仲介手数料は、不動産会社が提供する仲介サービスへの報酬であるため、課税事業者が受け取る仲介手数料には消費税等相当額が加算されます。

「売買価格×3％＋6万円」は税抜額を求める速算式です。税込額を確認する場合は、計算結果へ1.1を掛けます。

不動産会社から金額の説明を受ける際は、提示額が税抜か税込かを確認してください。

 

仲介手数料はいつ支払うのか

仲介手数料は、売買契約が成立した時点で報酬請求の対象となるのが基本です。ただし、実際の支払時期や支払方法は不動産会社や媒介契約の内容によって異なります。

実務上は、次の方法などがあります。

• 売買契約成立時に全額を支払う

• 売買契約成立時と決済・引渡し時に分けて支払う

• 決済・引渡し時に全額を支払う

一律の支払方法が決められているわけではありません。媒介契約書や報酬に関する説明書面で、金額と支払時期を確認してください。

決済時に売却代金から支払う方法を採る場合もありますが、売却代金から法律上自動的に差し引かれるという意味ではありません。

 

売れなかった場合も仲介手数料は必要なのか

売買契約が成立しなかった場合、成功報酬である仲介手数料は、原則として発生しません。

ただし、売主が通常の仲介業務を超える特別な広告を依頼した場合などには、事前の合意や契約内容に基づき、仲介手数料とは別の費用負担が生じる可能性があります。

通常の売却広告費と、売主が特別に依頼した広告等の費用を混同せず、媒介契約を締結する前に費用負担の範囲を確認することが重要です。

また、売買契約成立後に契約が解除された場合は、解除の理由や契約内容によって仲介手数料の取扱いが異なる可能性があります。個別の契約書を基に確認してください。

 

査定だけでも仲介手数料はかかるのか

通常の売却査定を依頼しただけで、成功報酬である仲介手数料が発生するわけではありません。

一般的な流れは次のとおりです。

1. 不動産会社へ査定を依頼する

2. 査定価格や販売方法の説明を受ける

3. 売却を依頼する場合は媒介契約を締結する

4. 売却活動を行う

5. 売買契約が成立する

6. 媒介契約に基づき仲介手数料を支払う

査定とは別に有料サービスを依頼する場合は、サービス内容と料金を事前に確認してください。

 

仲介手数料と最終的な手取り額の関係

仲介手数料は、売却後の手取り額を計算する際に差し引く費用の一つです。

売却代金
－ 住宅ローン返済額
－ 仲介手数料
－ 登記・契約関係費用
－ 測量・解体・残置物撤去等の個別費用
－ 税金等
＝ 最終的な手取り額の目安

仲介手数料だけを計算しても、最終的な手取り額は確定しません。住宅ローン残高や登記費用、物件固有の費用、税金等も併せて整理する必要があります。

大村市で戸建住宅、土地、築古住宅等の売却を計画する場合も、仲介手数料の上限は全国共通の制度に基づきます。地域独自の料率が設定されるわけではありません。

 

仲介手数料について売却前に確認したい項目

• 一般媒介、専任媒介、専属専任媒介のいずれを選ぶか

• 仲介手数料の予定額

• 仲介手数料の計算根拠

• 提示金額に消費税が含まれているか

• 売買契約成立時の支払額

• 決済・引渡し時の支払額

• 売却価格を変更した場合の再計算方法

• 特別な広告等を依頼する場合の費用負担

• 仲介手数料を差し引いた後の手取り額

仲介手数料は成約後に初めて確認するのではなく、媒介契約を締結する前に、予定額、計算方法、支払時期まで説明を受けておくことが大切です。

 

よくある質問

Q. 不動産売却の仲介手数料はいくらですか？

売買価格によって異なります。法令上の上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」で税込上限額を計算できます。実際の報酬額は媒介契約で確認してください。

 

Q. 3,000万円で家を売った場合の仲介手数料はいくらですか？

課税事業者へ依頼する場合の税込上限額は105万6,000円です。計算式は「（3,000万円×3％＋6万円）×1.1」です。上限額と実際の契約金額は同一とは限りません。

Q. 仲介手数料はいつ支払いますか？

具体的な支払時期は媒介契約によって異なります。売買契約成立時と決済時に分ける方法や、決済時に全額を支払う方法などがあります。媒介契約書で事前に確認してください。

 

Q. 家が売れなかった場合も仲介手数料は必要ですか？

売買契約が成立しなければ、仲介手数料は原則として発生しません。ただし、売主が特別に依頼した広告等の費用は、事前の合意内容によって別途負担が生じる場合があります。

 

Q. 査定を依頼しただけでも仲介手数料はかかりますか？

通常の売却査定を依頼しただけでは、成功報酬としての仲介手数料は発生しません。別途有料の調査やサービスを依頼する場合は、料金の有無を事前に確認してください。

 

Q. 仲介手数料は必ず上限額を支払うのですか？

上限額を一律に支払う制度ではありません。上限の範囲内で、売主と不動産会社が合意した金額を支払います。報酬額は媒介契約書に記載された内容を確認してください。

 

Q. 仲介手数料は値引きできますか？

値引きの相談は可能ですが、不動産会社に応じる義務があるわけではありません。手数料額だけでなく、販売活動、広告、報告体制、契約条件の調整など、仲介業務全体を含めて判断する必要があります。

 

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売却を決める前でも費用の試算は可能です

売却するか決まっていない段階でも、想定売却価格、仲介手数料、住宅ローン残高、登記費用、物件固有の費用を整理すると、売却後の手取り額を検討しやすくなります。

株式会社陸自不動産では、大村市を中心とした不動産について、売却価格の査定だけでなく、売却に伴う費用を含めた資金計画の整理にも対応しています。査定価格、成約価格、売却時期、売却期間、最終手取り額を保証するものではありません。

 

免責事項

本記事は、不動産売却と仲介手数料に関する一般的な情報提供を目的としています。

仲介手数料の上限、計算方法、制度は、法令や国土交通省告示等の改正によって変更される可能性があります。実際の報酬額、支払時期、支払方法、費用負担は、媒介契約や個別条件によって異なる場合があります。

税務は税理士または税務署、登記は司法書士等、住宅ローンは金融機関へご確認ください。本記事は、売却価格、成約時期、売却期間、最終的な手取り額を保証する内容ではありません。

 

参考情報

• e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法

• 国土交通省｜宅地建物取引業法関係

• 国土交通省｜宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額

• 国土交通省｜不動産取引の仲介手数料について

 

執筆者情報

株式会社陸自不動産
代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士・おうち売却の達人

 

 

 

 

 

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