離婚に伴う持ち家の問題は、「売るか、残すか」という二つの選択肢だけでは整理できません。登記名義、住宅ローン、現在の居住者、子どもの生活、売却時期、売却後の代金など、複数の事情が重なり合うからです。

第1章から第5章では、持ち家の選択肢、共有名義、住宅ローン、売却時期、売却代金や費用の整理について解説してきました。

 

最終章では、夫婦の意見が一致せず、売却や居住継続の方向性を決められない場合に焦点を当てます。

合意できない状態は、直ちに話し合いの失敗を意味するものではありません。不動産価格、住宅ローン残高、名義、居住状況、想定手取り額など、判断の前提となる情報が双方で共有されていない場合もあります。感情と不動産の事実関係を分け、合意済みの項目と未合意の項目を整理する姿勢が重要です。

不動産査定は、夫婦間の争いを解決する手続ではありません。一方で、現在の市場価格や売却費用、売却後に残る可能性のある金額を数字で示すため、話し合いや専門家への相談に向けた判断資料となります。

本章では、家の売却で合意できないときに確認したい事項、不動産査定の役割、調停や専門家への相談前に準備する資料、不動産会社が対応できる範囲を整理します。離婚後の生活へ持ち家の問題を長く残さないために、結論を急がず、事実と選択肢を一つずつ確認していきましょう。

 

 

 

第6章・最終章

離婚時に家の売却で合意できない場合は？不動産査定と調停前の整理

 

離婚に伴う持ち家では、「売却するか、誰かが住み続けるか」「いくらで売るか」「住宅ローンを誰が返すか」などを巡り、夫婦の意見が分かれる場合があります。意見が一致しないまま販売活動へ進もうとすると、媒介契約、広告、内覧、価格変更、売買契約、退去、引渡しの各段階で確認が止まる可能性があります。

不動産査定は、現在の市場で検討し得る価格や販売方法を整理する資料です。ただし、財産分与の割合を決めたり、相手方の同意を得たり、法律上の争いを解決したりする手続ではありません。

本章では、対立している項目の分け方、不動産査定の役割、調停や専門家への相談前に準備したい資料、不動産会社が支援できる範囲を整理します。

先に結論

家の売却で合意できないときは、販売を始める前に、登記名義、住宅ローン、居住者、不動産価格、売却費用、想定手取り額を個別に確認し、意見が一致する項目と一致しない項目を分けることが大切です。

本記事で分かる内容

• 売却で合意できないときに最初に確認する項目

• 夫婦間で意見が分かれやすい論点

• 不動産会社の査定で分かる内容と分からない内容

• 複数の査定書を比較するときの見方

• 調停・専門家相談前に準備したい資料

• 不動産会社、弁護士、司法書士、税理士、金融機関の役割

• 相手との直接連絡に不安がある場合の公的相談先

•  

1．離婚時に家の売却で合意できない場合、最初に何をしますか？

売却活動を始める前に、意見が一致していない項目と客観的に確認できる事実を分けます。

確認は、次の順番で進めると整理しやすくなります。

1. 登記事項証明書で所有者と共有持分を確認する

2. 住宅ローンの契約関係と残高を確認する

3. 現在の居住者と今後の居住希望を確認する

4. 不動産査定で価格情報と販売条件を確認する

5. 売却費用と売却後の想定手取り額を試算する

6. 合意済みの項目と未合意の項目を分ける

7. 不動産会社へ依頼する事項と専門家へ確認する事項を分ける

不動産全体の売却と自己持分の取扱いは同じ問題ではありません。具体的な売却可否や手続は、民法の共有規定と個別事情を踏まえた確認が必要です。e-Gov法令検索「民法」

共有名義の基本は、第2章「離婚時に共有名義の家はどうする？」をご覧ください。

 

2．夫婦間で意見が分かれやすい項目は何ですか？

売却の可否だけでなく、価格、時期、ローン、居住、代金、費用、引渡しでも意見が分かれる場合があります。

主な論点	一方の意向例	もう一方の意向例	主な確認資料
不動産の扱い	売却したい	住み続けたい	登記事項証明書、査定書
不動産価格	高い価格を希望	早期売却を重視	査定書、取引事例
住宅ローン	売却して完済したい	返済を続けたい	残高証明書、返済予定表
居住	退去を求めたい	居住継続を希望	使用状況、生活予定
売却代金	特定割合を希望	異なる割合を希望	精算資料、合意内容
費用・引渡し	負担軽減と早期引渡しを希望	費用分担と退去期間を希望	見積書、引越し予定

表は法的な権利関係を判断するものではなく、話し合う項目を見える形にするための整理例です。

 

3．登記名義、住宅ローン名義、居住者は同じ人ですか？

所有者、ローン債務者、居住者、返済者が一致するとは限らないため、項目ごとに確認します。

• 登記上の所有者と共有持分

• 主債務者、連帯債務者、連帯保証人

• 現在の居住者と毎月の返済者

• 購入時の自己資金負担者

• 婚姻前の所有、相続、贈与の有無

登記事項証明書では、所有者、共有持分、抵当権などを確認できます。法務省「不動産登記のABC」

所有権移転に合意しても、ローン債務者や保証人は自動変更されません。返済途中の住宅を譲り渡す場合は、返済中の金融機関への相談が必要です。承諾や審査結果は契約ごとに異なります。住宅金融支援機構

住宅ローンが残る家の取扱いは、第3章で詳しく解説しています。

 

4．不動産査定で何が分かりますか？

不動産会社の査定では、売却を検討するための参考価格、販売方法、費用、期間の目安を整理できます。

主な確認内容は次のとおりです。

• 周辺の取引事例と競合物件

• 土地・建物、接道、周辺環境、修繕履歴

• 想定購入者と販売方法

• 売出価格案と成約想定

• 販売期間へ影響する要素

• 売却時に必要となる可能性がある費用

国土交通省の不動産情報ライブラリでは取引価格・成約価格などを確認できますが、個別物件の価格は立地、面積、状態、接道、取引時期で異なります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」

査定価格は成約保証ではなく、室内未確認の場合は建物状態を十分に反映できない可能性があります。

机上査定は所在地、面積、築年数、取引事例などから概算する方法です。訪問査定は現地や室内の状態も確認します。居住者の協力を得られず室内確認ができない場合は、確認範囲と査定上の制約を査定書へ明記してもらいます。

 

5．不動産査定だけでは決められない事項は何ですか？

不動産査定は価格資料であり、財産分与、法的権利、合意形成を決める手続ではありません。

不動産会社の査定だけでは、次の事項を決められません。

• 財産分与の対象範囲と分配割合

• 登記名義と実質的な権利関係

• 居住継続や売却反対への法的対応

• 離婚協議書や合意書の作成

• 調停、審判、民事手続の見通し

• 税制上の特例を利用できるか

法律上の権利や手続は弁護士、登記は司法書士、税務は税務署または税理士、住宅ローン契約は金融機関へ確認してください。不動産会社は、相談に必要な不動産資料や価格情報を整理します。

 

6．夫婦が別々の不動産会社へ査定を依頼した場合、どう比較しますか？

査定額の高低だけで判断せず、査定条件、確認範囲、根拠、販売期間、費用試算を比較します。

比較項目	確認する内容
査定日	市場状況を確認した時期
査定方法	机上査定か訪問査定か
確認範囲	土地、建物、室内、接道、修繕履歴
価格根拠	取引事例、競合物件、物件固有の条件
価格の区分	査定価格、売出価格案、成約想定価格
販売期間・費用	想定期間、価格見直し、売却費用
担当者説明	前提条件と査定上の制約

高い査定額が正しい、低い査定額が公平とは限りません。査定の目的と前提条件をそろえ、金額差の理由を各社へ確認します。

 

7．不動産会社の査定と不動産鑑定士の鑑定評価は同じですか？

目的、実施者、金額の性質が異なります。すべての離婚案件で鑑定評価が必要になるわけではありません。

項目	不動産会社の査定	不動産鑑定士による鑑定評価
主な目的	売却価格・販売方法の検討	鑑定評価額の判定
実施者	不動産会社	不動産鑑定士
費用	会社・依頼条件による	原則として依頼費用が必要
主な利用場面	売却相談、販売計画	法的手続、資産評価など
金額の性質	売却検討の参考価格	鑑定評価基準に基づく評価

国土交通省は、鑑定評価を不動産の経済価値を判定し、価額で表示するものと案内しています。調停などで鑑定評価が必要かは事件や手続の進行で異なるため、弁護士などへ確認してください。国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」　

 

8．売却後の手取り見込額はどのように整理しますか？

不動産価格だけでなく、住宅ローンと売却費用を差し引いて概算します。

売却後の想定手取り額 ＝ 想定売却価格 − 住宅ローン完済予定額 − 売却費用等

売却費用には、仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費、残置物処分費、補修費などが含まれる場合があります。販売開始前の試算と決済時の確定精算は同じ金額とは限りません。

想定手取り額は、売却できた場合に残る可能性がある金額を検討する資料です。夫婦間の分配割合を不動産会社が決めるものではありません。

売却価格、費用、代金受領、退去、引渡しの整理は、第5章「売却代金・費用・引渡しの整理」で確認できます。

 

9．売却以外の選択肢も比較しますか？

売却案だけに絞らず、居住継続、持分取得、売却延期、共有継続、賃貸なども比較します。

選択肢	主な確認事項	主な相談先
一方が取得	評価額、ローン、名義変更、代償金	弁護士、金融機関、司法書士
一方が居住	使用条件、返済、維持費、退去時期	弁護士、金融機関
売却延期・共有継続	返済、税金、修繕、将来の処分	不動産会社、弁護士
第三者へ賃貸	ローン条件、賃貸需要、管理、税務	金融機関、不動産会社、税理士
不動産全体を売却	所有者の意思、価格、退去、引渡し	不動産会社
自己持分の処分を検討	市場性、価格、共有関係への影響	弁護士、不動産会社

適する案は家族構成、返済能力、契約、居住希望で異なります。持ち家の基本的な選択肢は第1章、売却時期は第4章をご覧ください。

 

10．話し合いや調停前に、どの資料を整理しますか？

不動産、住宅ローン、取得経緯、居住状況を示す資料を集め、確認済みと未確認に分けます。

不動産に関する資料

• 登記事項証明書、公図、地積測量図、建物図面

• 固定資産税納税通知書、固定資産評価証明書

• 購入時の売買契約書、重要事項説明書

• 建築確認関係書類、修繕履歴、保証書、点検記録

• 不動産査定書、売却費用の概算書

住宅ローンに関する資料

• 住宅ローン契約書、金銭消費貸借契約書

• 返済予定表、残高証明書

• 完済予定額、連帯債務、保証関係が分かる資料

時系列と意見を整理する資料

• 購入日、婚姻日、頭金と返済の記録

• 相続・贈与の有無、現在の居住者

• 退去・転勤予定、合意事項、未合意事項

資料がそろっていても、資料だけで法律上の結論が決まるわけではありません。入手できない資料がある場合は、資料名と未入手の理由をメモして相談先へ伝えます。

 

11．離婚調停では持ち家について話し合いますか？

離婚前は夫婦関係調整調停の中で、離婚に伴う財産分与について話し合うことができます。

裁判所は、夫婦関係調整調停で離婚に伴う財産分与なども話し合えると案内しています。不動産会社の査定書は価格を検討する資料の一つになり得ますが、査定書だけで売却方法や財産分与が決まるわけではありません。

調停は合意を目指す手続です。裁判所が特定の不動産会社を推奨したり、調停委員が一方の代理人として売却価格を決めたりする制度ではありません。個別事件の進行や見通しは、裁判所の手続案内または弁護士へ確認してください。裁判所「夫婦（離婚等）」

 

12．離婚成立後に家の問題が残った場合はどうしますか？

離婚後に財産分与の話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所へ財産分与請求調停または審判を申し立てる制度があります。

2026年4月1日以後に離婚した場合は、離婚日の翌日から5年を経過すると申立てができません。同日前に離婚した場合は、離婚日の翌日から2年です。離婚成立日で適用期間が分かれるため、裁判所または弁護士へ確認してください。裁判所「財産分与請求調停」

離婚前の夫婦関係調整調停、離婚後の財産分与請求調停・審判、共有不動産の管理、共有物分割に関する民事手続は同一制度ではありません。不動産全体の任意売却と自己持分の処分も分け、手続の選択は弁護士へ相談してください。

 

13．裁判所の調停と民間ADRは同じ手続ですか？

運営主体、対象分野、手続、費用が異なります。個人の民間資格と法務大臣による認証ADRも同じ意味ではありません。

認証ADRは法務省の「かいけつサポート」で確認できます。利用前に対象分野、費用、担当者を確認してください。法務省「かいけつサポート」

株式会社陸自不動産は、夫婦間の調停や民間ADR、代理交渉を行いません。

 

14．不動産会社はどこまで対応できますか？

不動産会社は価格や販売条件を整理できますが、法律判断や夫婦間の代理交渉は行いません。

内容	不動産会社が支援できる範囲	主な確認先
不動産価格	査定、価格根拠、販売方法の説明	不動産会社
売却費用	一般的な費用項目と概算整理	不動産会社、各専門家
販売計画	売出時期、広告、内覧、価格見直し	不動産会社
住宅ローン	残高と想定手取り額の試算整理	金融機関
登記	登記情報の確認、必要手続の案内	司法書士、法務局
財産分与	不動産資料の提供・整理	弁護士
税務	一般制度の案内	税務署、税理士
調停・合意形成	不動産資料と判断材料の提示	弁護士、裁判所の手続案内

株式会社陸自不動産では、査定、価格根拠、仲介と買取相談の比較、売却費用、想定手取り額、販売方法を整理します。売却条件が整った後は、媒介契約から引渡しまで不動産取引を支援します。

財産分与割合の決定、離婚協議書の作成、法律判断、調停・訴訟の代理、住宅ローン契約の変更承認、税額の確定は対応範囲に含まれません。

 

15．相手と直接連絡することが難しい場合はどうしますか？

安全面に不安がある場合は、無理な直接連絡よりも安全確保と公的相談を優先してください。

意見の不一致と、DV、脅迫、ストーカー行為などの安全問題は分けます。緊急時は警察、継続的な不安は公的相談窓口や弁護士へ相談してください。

DV相談ナビは全国共通番号「#8008」で、最寄りの配偶者暴力相談支援センターにつながります。内閣府「DV相談ナビ」

大村市には夫婦・家族、DVなどを扱う「女性のための相談室」があります。

不動産広告に住所、室内写真、居住状況を掲載する場合も、安全と個人情報に配慮し、公開範囲を不動産会社へ相談します。

 

16．調停や専門家への相談前に作成する整理表

確認済みと未確認を分けると、相談時に事実関係を伝えやすくなります。

確認項目	確認済み	未確認	主な確認先
登記名義と持分	□	□	法務局、司法書士
住宅ローン契約者	□	□	金融機関
住宅ローン残高	□	□	金融機関
現在の居住者	□	□	当事者間、弁護士
不動産査定	□	□	不動産会社
査定根拠・売却費用	□	□	不動産会社、各専門家
売却後の想定手取り額	□	□	不動産会社
合意済みの事項	□	□	当事者間、弁護士
意見が一致しない事項	□	□	当事者間、弁護士
退去・転勤予定	□	□	当事者間
法律・税務相談の必要性	□	□	弁護士、法テラス、税理士
安全上の不安	□	□	警察、公的相談窓口

整理表は、自己判断で法律上の結論を出すためではなく、相談先へ事実関係を伝えるために利用します。

 

まとめ｜合意できないときほど、事実と選択肢を分けて整理する

離婚時の持ち家売却で意見が一致しない場合は、相手を説得する方法を探す前に、登記名義、住宅ローン、居住者、査定価格、売却費用、想定手取り額を分けて確認します。不動産査定は売却可能性や価格を検討する資料であり、財産分与の割合や法律上の争いを決めるものではありません。

離婚前は夫婦関係調整調停の中で財産分与を話し合える場合があり、離婚後は財産分与請求調停などの制度があります。ただし、共有不動産に関する民事手続と家庭裁判所の手続は同じではありません。法律は弁護士、登記は司法書士、税務は税務署または税理士、融資は金融機関へ確認してください。

株式会社陸自不動産では、大村市を中心に、査定、価格根拠、売却費用、想定手取り額、販売方法、売却スケジュールを整理します。安全上の不安がある場合は、直接交渉より公的相談窓口の利用を優先してください。

 

FAQ

Q1．配偶者が反対している家を一人の判断で売却できますか？

家全体を一人で売却できるかは、登記名義、共有持分、契約関係などによって確認が必要です。共有名義の場合は、自己持分の処分と不動産全体の売却を分けて考えます。販売活動を始める前に登記事項証明書を確認し、法律上の取扱いは弁護士へ相談してください。

 

Q2．不動産会社の査定価格は調停でもそのまま採用されますか？

査定価格がそのまま採用されるとは限りません。不動産会社の査定書は、価格を検討する資料の一つになり得ますが、査定価格は成約を保証する金額ではありません。手続で必要となる評価資料や不動産鑑定士への依頼の要否は、担当する弁護士などへ確認してください。

 

Q3．夫婦が取得した査定書の金額が違う場合は、どう比較しますか？

金額だけでなく、査定日、机上・訪問の別、室内確認の有無、取引事例、競合物件、修繕履歴、販売期間、売却費用を比較します。前提条件が異なれば金額差が生じる場合があります。各社へ査定根拠と成約想定を確認し、共通条件で見比べてください。

 

Q4．離婚調停前でも不動産査定を依頼できますか？

調停前でも査定を依頼できます。不動産査定は、現在価格や売却後の想定手取り額を整理する資料です。ただし、居住者の協力が得られず室内確認ができない場合は、査定精度に影響する可能性があります。査定目的と確認できた範囲を査定書へ明記してもらいます。

 

Q5．不動産会社に夫婦間の話し合いを仲介してもらえますか？

不動産会社は査定や販売条件の整理を支援できますが、夫婦間の代理交渉や法律上の合意形成は行いません。双方へ同じ査定資料や費用試算を説明する対応が可能かは、各社へ確認してください。代理交渉や法的助言が必要な場合は弁護士へ相談します。

 

Q6．離婚成立後も共有名義の家が残っている場合は、どこへ相談しますか？

最初に登記事項証明書、住宅ローン残高、居住状況、不動産査定を整理します。売却方法や価格は不動産会社、共有関係や財産分与は弁護士、登記は司法書士、ローンは金融機関へ確認してください。財産分与の申立期間は離婚成立日により異なるため注意が必要です。

 

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• 第5章｜離婚による持ち家売却で決めておくこと

• 第6章｜離婚時に家の売却で合意できない場合は？不動産査定と調停前の整理

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離婚に伴う持ち家では、登記名義、住宅ローン残高、査定価格、売却費用、想定手取り額、居住状況、販売方法を整理します。売却条件が整った後は、広告、内覧、売買契約、引渡しまで不動産取引を支援します。

秘密保持へ配慮し、市場動向、競合物件、想定購入者、広告反響を整理する補助手段としてAI分析も利用します。AI分析は売却価格や成約を保証するものではなく、販売方針は売主様の希望を確認して決定します。

株式会社陸自不動産は、夫婦間の代理交渉、財産分与割合の決定、離婚協議書の作成、法律判断、調停・ADR、税額の確定は行いません。売却を決定する前の資料整理や不動産査定もご相談いただけます。

筆者紹介

小松野美貴哉

株式会社陸自不動産代表。元陸上自衛官。宅地建物取引士として不動産売買に携わり、家事調停委員・司法委員を務める。経歴は一般情報を整理する際の背景であり、個別案件の法律判断を示すものではありません。

免責事項

本記事は、一般的な不動産情報と公的制度の案内を目的としています。個別の法律判断や代理交渉は弁護士、登記手続は司法書士、税務判断や税額は税務署または税理士、住宅ローンの契約変更は借入先金融機関へご確認ください。

不動産査定は参考価格であり、売出価格、成約価格、売却期間、調停や審判の結果を保証するものではありません。法令や制度は改正される場合があるため、最新の公式情報をご確認ください。

参考資料・公的情報の出所

確認日：2026年8月21日

1. 裁判所「財産分与請求調停」

2. 裁判所「夫婦（離婚等）」

3. 裁判所「家事事件Q&A」

4. e-Gov法令検索「民法」

5. 法務省「不動産登記のABC」

6. 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」

7. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

8. 国土交通省「不動産鑑定評価ポータルサイト」

9. 法務省「かいけつサポート」

10. 法テラス「財産分与」

11. 内閣府男女共同参画局「DV相談ナビ」

12. 大村市「女性のための相談室」

 

 

 

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【大村市】離婚時に家の売却で合意できない場合は？不動産査定と調停前の整理【第6章】

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