第5章

離婚による持ち家売却で決めておくこと｜売却代金・費用・引渡しの整理

離婚に伴って持ち家を売却する場合、夫婦双方が「売却する」と合意した段階だけでは、販売開始に必要な条件が十分に整理されていない場合があります。売出価格、価格変更の方法、売却費用、住宅ローンの完済、代金を受け取る口座、手取り額の分配時期、居住者の退去日なども確認が必要です。

売却代金の全額が、夫婦の手元へ残るとは限りません。住宅ローンの返済額や仲介手数料などを差し引いた金額が、売却後の手取り額を考える際の基準になります。本章では、販売開始前から決済・引渡しまでに整理したい実務項目を、不動産取引の流れに沿ってご紹介します。

 

先に結論

離婚による持ち家売却では、価格だけでなく、費用、ローン返済、代金受領、分配時期、退去、残置物、引渡しまで事前に整理しておくことが大切です。

 

1．離婚による持ち家売却では何を決めておく必要がありますか？

売却価格に加え、販売方法、費用、代金の受領、退去、引渡しまで順番に確認します。

主な確認項目は次のとおりです。表は法的義務を一律に示すものではなく、売却実務を整理するための一般的な確認例です。

確認項目	主に決める内容	確認する資料	未整理の場合に生じ得る問題
売却方針	仲介・買取、売却期限	査定書、販売提案書	販売開始が遅れる
売出価格	当初価格、見直し基準	査定根拠、競合物件資料	価格変更で意見が分かれる
費用	費用項目、負担方法	費用見積書	手取り額を誤認する
住宅ローン	残高、完済方法	残高証明書	抵当権抹消の準備が進まない
売却代金	受取口座、分配時期	売買契約書、精算書	受領後に認識が分かれる
退去・引渡し	退去日、残置物、鍵	引渡し条件、設備資料	契約日程へ影響する

売却するか否か、一方が住み続けるかなどの選択肢は第1章で整理しています。第5章では、売却方針が決まった後の実務に焦点を当てます。

 

2．誰が売却条件を決め、契約手続に関与しますか？

登記上の所有者を確認し、共有名義の場合は所有者間の意思確認と連絡方法を整理します。

最初に登記事項証明書で、土地・建物の所有者、共有持分、抵当権などを確認します。媒介契約や売買契約へ関与する人、売出価格や購入申込みへの回答を確認する人、不動産会社との連絡窓口も決めておくと情報を共有しやすくなります。法務省「不動産登記のABC」

遠方勤務や転勤中で契約・決済への参加が難しい場合は、日程、本人確認、委任状、必要書類を不動産会社や司法書士へ確認します。印鑑証明書などの取得時期も個別に確認します。

一方の配偶者だけで進められる範囲と、所有者全員の確認が必要となる範囲は、名義や契約内容で異なります。共有名義と売却同意の詳しい説明は第2章をご覧ください。不動産会社は売却手続を支援しますが、夫婦間の代理交渉や法律上の合意形成は行いません。

 

3．売出価格と価格変更のルールはどう決めますか？

査定価格、売出価格、成約価格を区別し、価格を見直す条件と連絡方法を販売開始前に整理します。

• 査定価格：不動産会社が物件状況や取引事例などから示す参考価格

• 売出価格：広告や不動産情報へ掲載して販売を始める価格

• 成約価格：売主と買主が売買契約で合意した価格

三つの価格は同じとは限りません。夫婦間では、最初の売出価格、売却希望期限、反響を確認する期間、価格見直しの条件、値下げを判断する人、相手への連絡方法、値下げ可能な範囲、価格交渉への回答期限を確認します。

査定価格は成約価格や売却期間を保証しません。販売状況を確認する時期と価格の見直し方法を決めます。

 

4．不動産会社、広告、内覧について何を決めますか？

依頼先、媒介契約、広告の公開範囲、内覧方法、鍵の管理、販売報告の受取方法を確認します。

媒介契約には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの類型があります。依頼できる会社数、売主自身が見つけた相手との取引、レインズへの登録、販売状況の報告方法などに違いがあります。物件状況や販売方針に合わせて不動産会社へ確認してください。国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

広告では、住所、写真、間取り、周辺情報の掲載範囲を確認します。近隣へ知られたくない場合は、情報公開を限定できるか相談します。公開範囲を狭める場合は、購入希望者へ情報が届く範囲も変わります。

居住中の物件では、内覧可能な曜日・時間、立会者、写真・動画の撮影範囲を決めます。空き家の場合は、鍵の保管者、清掃、換気、庭の手入れ、家財整理を確認します。問い合わせ、購入申込み、販売報告を夫婦双方がどのように確認するかも整理してください。

 

5．売却代金と最終的な手取り額は同じですか？

売却代金の全額を夫婦で分けられるとは限りません。ローン返済や費用を差し引いた残額を確認します。

概算の流れは次のとおりです。

売却代金 － 住宅ローン返済額 － 売却に必要な費用 － その他の精算項目 ＝ 売却後の想定手取り額

「売却代金」「住宅ローン完済後の残額」「諸費用を差し引いた手取り額」は別の金額です。固定資産税等の精算金、繰上返済関連費用、測量費、残置物処分費などは、物件や契約条件により発生の有無が異なります。

販売開始前は、成約価格や一部費用が未確定です。概算額と決済時の確定額を区別し、精算書で最終確認します。

 

6．持ち家の売却ではどのような費用が発生しますか？

仲介手数料、印紙税、登記費用などが考えられますが、発生する費用は物件と売却条件によって異なります。

費用項目	発生する場面	金額確認先	夫婦間で確認する事項
仲介手数料	仲介で成約した場合	不動産会社	負担者と支払時期
印紙税	課税文書を作成する場合	国税庁、不動産会社	負担方法
抵当権抹消登記費用	住宅ローン完済後	司法書士、金融機関	手続依頼先
繰上返済関連費用	金融機関の条件による	金融機関	完済予定額
測量・境界確認費用	必要となる物件	土地家屋調査士など	実施範囲
家財・残置物処分費	家財を処分する場合	処分事業者	負担者と期限
解体・補修費	売却条件に応じて	施工事業者	実施の可否
引っ越し費用	居住者が退去する場合	引越事業者	各自の負担

仲介手数料には、法令に基づく告示で上限が定められています。物件価格800万円以下の宅地・建物には特例が設けられているため、媒介契約前に適用条件と見積額を確認してください。国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」

不動産売買契約書などの課税文書には、契約金額などに応じた印紙税が生じる場合があります。契約書の形式や作成方法によって取扱いが異なるため、最新情報を確認します。国税庁「不動産の譲渡等に関する契約書」

7．住宅ローンが残っている場合は何を確認しますか？

現在の残高だけでなく、売却予定日の完済見込額、不足額、抵当権抹消の手続を確認します。

• 住宅ローン残高と売却予定日の完済見込額

• 売却代金で完済できる見込み

• 完済できない場合の想定不足額

• 自己資金で補う可能性

• 繰上返済関連費用と金融機関への事前相談

• 連帯債務、ペアローン、連帯保証の契約内容

• 売買契約前に確認する手続と書類

住宅金融支援機構は、返済途中の対象住宅を譲渡する場合、融資金の全額返済が基本となる旨を案内しています。取扱いは金融機関やローン商品によって異なるため、売買契約前に借入先へ確認してください。住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」

完済後も抵当権の登記は自動的に抹消されません。金融機関から必要書類を受け取り、抵当権抹消登記を進めます。法務局「住宅ローン等を完済した方へ」

住宅ローン、オーバーローン、連帯債務などの詳しい説明は第3章をご覧ください。金融機関の承諾や審査結果を不動産会社が保証することはできません。

 

8．売却代金の受取口座と分配方法はどう整理しますか？

手付金と残代金の受取口座、費用を差し引く時期、手取り額を分配する時期を記録します。

売買契約前に、手付金を受け取る人と口座、決済時の残代金を受け取る口座、住宅ローン返済へ充てる金額、売却費用を差し引く時期を確認します。決済後は精算書、振込記録、領収書を保管し、夫婦双方が入出金を確認できる方法を整理します。

振込手数料の負担、残額を分配する日、分配前に確認する資料も決めておくと、金額の認識を合わせやすくなります。ただし、登記上の共有持分、住宅ローンの負担割合、財産分与上の合意は同じ意味ではありません。

具体的な分配割合や法的権利は、取得時期、資金負担、夫婦間の合意などにより判断が異なります。不動産会社が分配割合を決定するものではないため、個別の法律判断は弁護士へ、税務上の取扱いは税務署または税理士へ確認してください。

 

9．売却に伴う税金と資料はどう整理しますか？

譲渡所得の確認に備え、購入時と売却時の契約書、領収書、改良費などの資料を保管します。

土地・建物の譲渡所得は、売却による収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算する仕組みです。取得費には購入代金、購入手数料、一定の改良費などが含まれ、建物は減価償却費相当額を差し引く取扱いがあります。譲渡費用には、売却のために直接要した仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代などが挙げられています。国税庁「譲渡所得の計算のしかた」

確認したい主な資料は次のとおりです。

 

• 売却時と購入時の売買契約書

• 購入代金、仲介手数料、登記費用などの領収書

• 建築、増改築、設備改良に関する契約書や領収書

• 売却時の仲介手数料、測量、解体などの領収書

• 住宅ローン残高、完済、入出金に関する資料

• 所有期間と居住状況を確認できる資料

一定の要件を満たす居住用財産の売却には、譲渡所得から最高3,000万円を控除する特例があります。適用には居住状況、売却時期、売却相手、他の特例との関係などの要件があります。国税庁「マイホームを売ったときの特例」

税額や特例の適用可否は、個別資料に基づく確認が必要です。確定申告に備え、資料を処分せず、税務署または税理士へ確認してください。

 

10．退去日と不動産の引渡しについて何を決めますか？

居住者が退去する日と、買主へ物件を引き渡す日は分けて設定します。

退去・引渡しチェックリスト

• 居住者の退去予定日

• 買主への引渡予定日

• 引っ越し先の確保

• 子どもの通学や生活への影響

• 自衛官・公務員の転勤日程

• 家財や残置物の処分期限

• エアコン、照明、家具などの扱い

• 鍵の本数と引渡方法

• 設備の保証書や説明書

• 境界、測量、修繕に関する資料

• 電気、ガス、水道、インターネットの停止

• 固定資産税などの精算

• 郵便物の転送

• 引渡し前の最終確認

退去が遅れると、買主との売買契約で定めた引渡しへ影響する可能性があります。退去日と引渡し日の間に、家財搬出、清掃、書類確認、鍵の整理を行える余裕を設けます。転勤や官舎入居の期限がある場合も、成約日を保証できないため、無理のない日程と代替案を準備してください。

離婚前と離婚後のどちらに売るか、転居期限から日程を組む方法は第4章で詳しく整理しています。

 

11．夫婦間の取り決めと売買契約書は同じものですか？

夫婦間の合意書、媒介契約書、売買契約書、精算書は、当事者と整理する内容が異なります。

書類・契約	主な当事者	主に整理する内容
夫婦間の合意書・離婚協議書	夫婦	費用負担、代金分配、退去など
媒介契約書	売主と不動産会社	販売活動の依頼条件
売買契約書	売主と買主	売買価格、引渡し、契約条件
精算書	売主、買主、金融機関など	代金、費用、返済、精算金

媒介契約は不動産会社へ販売活動を依頼する契約、売買契約は売主と買主が売買条件を定める契約です。夫婦間の合意書や離婚協議書が、売買契約書の代わりになるわけではありません。

夫婦間の合意書や離婚協議書の作成方法、法的効力、強制執行、財産分与の内容は、弁護士などへ確認してください。本記事では、契約条項のひな型や法律文書の作成は行いません。

 

12．売却前に何を確認すればよいですか？

確認済みの項目と未確認の項目を分け、相談先を整理します。

売却前確認チェックリスト

確認事項	確認済み	未確認	主な相談先
登記上の所有者	□	□	法務局・司法書士
住宅ローン残高	□	□	金融機関
査定価格の根拠	□	□	不動産会社
売出価格	□	□	夫婦・不動産会社
価格変更の方法	□	□	夫婦・不動産会社
売却費用	□	□	不動産会社・各専門家
代金の受取口座	□	□	夫婦・金融機関
手取り額の分配	□	□	夫婦・弁護士など
退去日	□	□	夫婦・不動産会社
残置物の処分	□	□	夫婦・処分事業者
引渡日	□	□	不動産会社
税務資料	□	□	税務署・税理士

確認表は、相談時の資料として利用できます。確認済みの項目が多くても、成約時期や取引結果を保証するものではありません。

 

13．売却条件で合意できない場合はどうしますか？

一方の判断で販売条件を進める前に、意見が分かれている項目を切り分けます。

• 売却するか否か

• 売出価格と値下げ条件

• 不動産会社の選定

• 売却費用の負担

• 住宅ローンの想定不足額

• 売却代金の分配

• 居住者の退去日

• 家財・残置物の処分

• 買主への引渡し条件

不動産査定は価格を検討する資料になりますが、夫婦間の法律上の争いを解決する手続ではありません。不動産会社は、査定、販売方法、費用見積り、販売日程などを整理できます。法律上の争点や代理交渉は弁護士などへ確認してください。

共有名義の家を一人で売却できる範囲は第2章、合意できない場合の調停や相談先は第6章で詳しく解説します。

 

まとめ｜売却代金・費用・退去・引渡しを順番に整理する

離婚に伴う持ち家売却では、「家を売る」という合意だけでなく、売出価格、価格変更、売却費用、住宅ローンの完済、代金の受取方法、手取り額の分配時期、退去、残置物、引渡しまで整理することが大切です。売却代金と手取り額は同じではないため、ローン返済額と費用を先に確認します。

退去日と引渡し日も別の日程として考え、鍵、設備資料、公共料金、固定資産税などの精算を準備します。夫婦間の合意、買主との売買契約、金融機関の手続は、それぞれ当事者と役割が異なります。法律は弁護士、税務は税務署または税理士、登記は司法書士、融資は金融機関へ確認してください。

不動産会社では、査定、販売方法、費用の概算、広告、内覧、契約から引渡しまでの日程を整理できます。売却を決定する前でも、資料確認や査定から相談できます。

 

FAQ

Q1．離婚による持ち家売却では、売出価格を一人で決められますか？

一人で決められる範囲は、登記名義や所有者間の合意によって異なります。共有名義の家全体を販売する場合は、共有者間で売出価格や変更方法を確認します。意見が分かれる場合は、不動産会社による査定資料を整理し、必要に応じて弁護士へ確認してください。

Q2．売却代金はそのまま夫婦で分けられますか？

売却代金の全額を分けられるとは限りません。住宅ローン返済額、仲介手数料、登記費用、印紙税、測量費などを差し引いた手取り額を確認します。具体的な分配割合は持分だけで決めず、財産分与上の合意について弁護士などへ確認してください。

Q3．仲介手数料や登記費用は誰が負担しますか？

夫婦間の費用負担は、名義、売却条件、合意内容によって異なります。費用項目と概算額を一覧にし、誰がいつ支払うかを確認してください。仲介手数料は不動産会社、登記費用は司法書士、税務上の取扱いは税務署または税理士へ確認します。

Q4．手付金や残代金を一方の口座で受け取ってもよいですか？

受取口座は、売主、金融機関、不動産会社と事前に確認する必要があります。手付金と残代金の受取人、ローン返済、費用控除、残額の分配時期を記録し、夫婦双方が精算書と入出金を確認できる方法を整理してください。

Q5．居住者が予定日までに退去できない場合はどうなりますか？

買主との売買契約で定めた引渡しへ影響する可能性があります。退去が難しいと分かった段階で、不動産会社へ連絡し、契約条件と日程を確認してください。契約変更や責任に関する個別の法律判断は、弁護士への確認が必要です。

Q6．夫婦間の売却条件が決まる前でも、不動産査定を依頼できますか？

売却条件が未確定でも、査定を依頼できます。査定は参考価格や売却費用を整理する作業であり、依頼しただけで売却義務が生じるものではありません。登記名義、ローン残高、居住状況など、分かる範囲の資料を準備してください。

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市場動向、競合物件、想定購入者、広告反響の把握にはAI分析も補助的に利用します。AI分析は売却価格や成約を保証するものではありません。秘密保持に配慮し、売主様の希望を尊重して販売方針を検討します。法律・税務判断や夫婦間の代理交渉は行いません。

 

著者紹介

小松野美貴哉

株式会社陸自不動産代表。元陸上自衛官。宅地建物取引士。家事調停委員・司法委員を務める。

参考資料・公的情報源

確認日：2026年8月21日

1. 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」｜媒介契約の種類、仲介手数料の上限、低廉な空家等の特例

2. 国土交通省「不動産流通について」｜宅地建物取引業者が受け取る報酬の上限に関する告示

3. 法務省「不動産登記のABC」｜登記事項証明書で確認できる所有者、共有持分、抵当権

4. 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」｜返済途中の住宅譲渡、全額返済、債務引継ぎ

5. 法務局「住宅ローン等を完済した方へ」｜抵当権抹消登記の手続案内

6. 国税庁「不動産の譲渡等に関する契約書」｜不動産売買契約書と印紙税

7. 国税庁「譲渡所得の計算のしかた」｜取得費、譲渡費用、所有期間

8. 国税庁「譲渡費用となるもの」｜仲介手数料、測量費、印紙税などの取扱い

9. 国税庁「マイホームを売ったときの特例」｜居住用財産の3,000万円特別控除と適用要件

10. e-Gov法令検索「民法」｜共有物の変更、財産分与などの条文

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【大村市】離婚による持ち家売却で決めておくこと｜売却代金・費用・引渡しの整理【第5章】

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