「離婚と財産分与」に関わる持ち家の扱いを全6回で紹介するシリーズ、第2章です。第1章では、離婚時の持ち家について「売る・残す・住み続ける」という主な選択肢を整理しました。

第2章では、夫婦の共有名義となっている家を取り上げます。「一人で家全体を売却できるのか」「相手が売却に反対している場合はどう考えるのか」「自分の共有持分だけなら処分できるのか」など、共有名義ならではの疑問を抱く方も少なくありません。

家全体の売却と共有持分だけの処分では、確認する内容や進め方が異なります。本章では、法律上の個別判断を行うものではなく、不動産会社の立場から、登記名義、持分割合、住宅ローン、居住状況、査定など、売却を検討する前に整理しておきたい一般的なポイントをご紹介します。

 

 

第2章

離婚時に共有名義の家はどうする？一人で売却できる範囲と注意点

 

一般的な不動産売買では、共有名義の家全体を売却する際、共有者全員の意思確認と手続への関与が必要となるのが基本です。一方、自己の共有持分は単独で処分できると一般に整理されていますが、家全体の売却とは買主、価格の考え方、利用条件が異なります。

まずは登記、持分割合、住宅ローン、居住状況を確認し、家全体の売却、夫婦間での持分取得、一定期間の共有継続などを比較することが大切です。個別の権利関係や紛争に関する判断は、不動産会社だけで完結させず、必要に応じて弁護士や司法書士などへ確認してください。

 

「離婚と財産分与」に関わる持ち家の扱いを全6回で取り上げるシリーズの第2章です。少し重く感じられるテーマかもしれませんが、不動産会社の立場から、共有名義の家を整理する際の一般的な確認事項をご紹介します。

離婚を考えるなかで、「自分一人で家を売却できるのか」「相手が売却に反対している場合はどうなるのか」「自分の持分だけなら売れるのか」と悩む方は少なくありません。

大村市や周辺地域でも、子どもの生活、転勤、単身赴任、官舎への入居、退職時期などが話合いに影響する場合があります。ただし、自衛官・公務員の方を含め、職業だけで共有名義の基本的な扱いが変わるわけではありません。

共有名義の家では、「家全体の売却」と「自己の共有持分だけの処分」を分けて考える必要があります。また、登記上の持分と住宅ローンの契約関係は必ずしも一致しません。先に事実関係を整理すると、話合いの論点が見えやすくなります。

本記事で分かる内容

• 共有名義の家全体を売却する際に確認したいこと

• 家全体の売却と共有持分だけの売却の違い

• 共有不動産の変更・管理・保存に関する一般的な考え方

• 一方だけが住み続ける場合に決めておきたい項目

• 共有者全員が売却に合意した場合の実務的な流れ

目次

1. 共有名義の家全体は一人の判断では売却できない

2. 共有名義と住宅ローンの契約関係は同じではない

3. 自分の共有持分だけなら原則として売却できる

4. 共有不動産の変更・管理・保存は決め方が異なる

5. 共有者の一方だけが家に住んでいる場合の確認事項

6. 離婚時の共有名義を整理する主な5つの方法

7. 共有者全員が売却に合意した場合の流れ

8. 一方が売却に反対している場合に整理すること

9. 共有名義の家は一人でも査定を相談できるのか

10. 共有名義を離婚後も続ける場合に決めておくこと

11. まとめ｜共有名義は持分と売却範囲を分けて考える

1．共有名義の家全体は一人の判断では売却できない

通常の売買で共有名義の家全体を売却する場合は、共有者全員の意思確認と協力が必要になるのが一般的です。

共有者の一人が、自分以外の共有持分まで含めて家全体を売却することは、通常の売買では想定されていません。売買契約だけでなく、所有権移転登記、抵当権の抹消、代金決済、鍵の引渡しなどにも共有者の関与が必要となる場合があります。

共有者が遠方にいる場合や、仕事の都合で立会いが難しい場合には、適切な委任状、本人確認書類、印鑑証明書などを準備して進められる場合があります。ただし、委任状があれば常に全手続を代行できるとは限りません。売却を担当する不動産会社、司法書士、借入先金融機関へ早めに確認することが安心です。

なお、不動産査定の相談、離婚協議中の価格資料の収集、売却条件の検討は、家全体の売却依頼とは別の段階です。一人で査定を相談できる場合もありますが、査定を受けただけで家全体を売却できる状態になるわけではありません。

 

2．共有名義と住宅ローンの契約関係は同じではない

登記上の所有者と、住宅ローンを返済する人は分けて確認します。

夫婦の持ち家では、次のような組合せが考えられます。

• 夫婦の共有名義で、双方が連帯債務者になっている

• 夫婦の共有名義で、一方だけが主債務者になっている

• 一方が主債務者で、他方が連帯保証人になっている

• 単独名義でも、住宅ローンは夫婦の連帯債務になっている

• 土地と建物で名義人や持分割合が異なっている

共有持分を相手へ移しても、主債務者、連帯債務者、連帯保証人が自動的に変わるとは限りません。持分取得や名義変更を検討する場合は、夫婦間で条件を決める前に、借入先へ相談する必要があります。

債務の引継ぎや借換えには審査があり、希望どおりに進まない可能性もあります。住宅ローンが残る家の売却や手取り額は、第3章で詳しく取り上げます。

 

3．自分の共有持分だけなら原則として売却できる

自己の共有持分だけを第三者へ売却する方法はありますが、家全体の売却とは性質が異なります。

共有持分を購入した人が取得するのは、家全体の所有権ではなく、共有者としての地位です。特定の部屋や土地の一部分を自由に使える権利が当然に決まるわけでもありません。

持分だけの売却では、次の点に注意が必要です。

• 家全体の売却より買主が限られる場合がある

• 持分割合だけで売却価格を単純計算できない場合がある

• 既に居住している人との関係が残る

• 第三者が新たな共有者になる可能性がある

• 将来、共有物の管理や分割をめぐる話合いが必要になる場合がある

• 抵当権、登記、税務の個別確認が必要になる

持分価格は、家全体の査定価格へ持分割合を掛けた金額と必ず一致するわけではありません。一方で、「持分だから必ず大幅に安くなる」と一律に決めることも適切ではありません。物件の状況、占有関係、買主、契約条件などにより異なります。

第三者への持分売却を急ぐ前に、相手が持分を取得する方法、家全体を協力して売却する方法、一定期間共有を続ける方法も比較しておくと判断材料が増えます。

 

4．共有不動産の変更・管理・保存は決め方が異なる

共有不動産に関する行為は、内容や規模により「変更」「管理」「保存」の扱いが分かれる場合があります。

民法では、共有物の変更は共有者全員の同意、管理は持分価格の過半数、保存行為は各共有者が単独で行えるという枠組みが示されています。2023年4月施行の改正後は、形状または効用の著しい変更を伴わない軽微な変更について、持分価格の過半数で決められる枠組みも設けられました。e-Gov法令検索「民法第251条・第252条」

区分	一般的な考え方	例として検討される行為	注意点
変更	原則として全員の同意	建替え、大規模な用途変更、家全体の処分	軽微な変更は別の扱いになる場合がある
管理	持分価格の過半数	利用方法、一定の賃貸、維持管理	人数ではなく持分価格で考えるのが基本
保存	各共有者が単独で行える場合がある	雨漏りの応急対応、権利消滅を防ぐ手続	必要性や費用負担は別途整理が必要

工事を「修繕」と呼んでいても、規模や目的によっては管理や変更として検討される場合があります。賃貸も期間や契約内容により扱いが異なる可能性があります。名称だけで判断せず、実施内容、費用、共有者への影響を整理してください。

 

5．共有者の一方だけが家に住んでいる場合の確認事項

一方だけが住み続けても、登記上の共有関係が自動的に解消するわけではありません。

住む人、所有者、住宅ローンの債務者が異なる状態では、居住だけでなく費用や将来の売却も整理する必要があります。少なくとも次の項目は、可能な範囲で話し合っておくと安心です。

• 誰が住むのか

• いつまで住むのか

• 住宅ローンを誰が支払うのか

• 固定資産税と火災保険料を誰が負担するのか

• 修繕費をどの割合で負担するのか

• 売却時期をどのように決めるのか

• 査定や内覧へ協力できるのか

• 鍵、登記関係書類、設備資料を誰が保管するのか

• 退去期限と引渡し方法をどのように決めるのか

使用利益、費用精算、退去の可否などは、居住開始の経緯や夫婦間の合意によって個別判断が必要になる場合があります。不動産会社が法律判断や代理交渉を行う範囲ではないため、争いがある場合は弁護士へ相談してください。

 

6．離婚時の共有名義を整理する主な5つの方法

共有名義の整理方法は一つではなく、資金、住宅ローン、居住希望、時期によって向き不向きがあります。

方法	向いている状況	主な確認事項	注意点
共有者全員で家全体を売却する	双方が売却に合意できる	査定価格、ローン残高、売却時期、代金配分	契約・決済への協力が必要
一方が相手の持分を取得する	一方に居住継続の希望と資金がある	持分価格、登記、ローン審査、税務	名義変更だけで債務関係は変わらない場合がある
一定期間共有を続ける	直ちに売却しにくい事情がある	居住者、費用、修繕、将来の売却条件	離婚後も連絡や合意が必要になる可能性
自己の共有持分だけを売却する	全体売却の合意が難しく、持分処分を検討する	買主、価格、占有、抵当権、税務	第三者との共有や紛争につながる可能性
共有物分割の手続を検討する	話合いだけでは整理が難しい	権利関係、資料、希望する分割方法	法律面は弁護士、手続案内は裁判所へ確認

どの方法が最善かは一律に決められません。早く整理したいのか、子どもの生活を優先したいのか、住み続けたいのか、経済的負担を抑えたいのかによって検討順序が変わります。

共有物分割には、任意の話合いと裁判所の手続があります。「一方が反対すれば永久に売却できない」と単純化せず、通常の任意売却と法的な共有関係の整理を分けて考えることが大切です。法的手続は第6章で扱います。

 

7．共有者全員が売却に合意した場合の流れ

売却合意がある場合も、価格だけでなく役割と期限を先に整理すると進めやすくなります。

売却手続の確認チェックリスト

1. 登記事項証明書で土地・建物の名義人と持分割合を確認する

2. 住宅ローン残高、抵当権、借入先を確認する

3. 不動産査定を受け、価格の目安を把握する

4. 売出価格、売却期限、最低限検討できる条件を話し合う

5. 媒介を依頼する不動産会社を選ぶ

6. 内覧対応、連絡窓口、鍵の管理方法を決める

7. 購入申込みへの回答方法を決める

8. 共有者全員が売買契約へ関与する

9. 決済・引渡しに必要な書類を準備する

10. 売却代金、ローン返済、諸費用、残金の精算方法を確認する

転勤、単身赴任、遠隔地への転居がある場合は、本人確認、委任状、必要書類、連絡可能な時間帯を早めに共有してください。委任の範囲は取引内容により異なるため、不動産会社、司法書士、金融機関との事前確認が必要です。

 

8．一方が売却に反対している場合に整理すること

一方が反対している段階では、通常の方法による家全体の売却を進めることは難しくなります。

すぐに結論を求めるより、反対理由と希望条件を分けて確認します。

• 売却に反対する理由

• 住み続けたい期間

• 希望する売却価格

• 住宅ローン残高と毎月の返済額

• 転居先や子どもの生活環境

• 一方が相手の持分を取得できる可能性

• 固定資産税、保険料、修繕費の負担

• 売却代金と費用の分け方

• 離婚前と離婚後のどちらで整理したいか

• 財産分与の話合いがどこまで進んでいるか

共有者の同意がない段階で、相手の持分を含む売買契約を進めたり、相手名義の署名・印章を使ったりしないよう注意が必要です。

話合いのために家全体の査定価格を確認し、客観的な数字を共有する方法はあります。合意が難しい場合は、弁護士への相談、民事調停、共有物分割などが検討対象になることもあります。裁判所には、所在不明や賛否不明の共有者に関する手続も用意されていますが、要件があるため一般的な離婚案件へそのまま当てはまるとは限りません。裁判所「共有に関する事件」

9．共有名義の家は一人でも査定を相談できるのか

一人の共有者から査定を相談できる場合はあります。

登記事項、地図、建物資料、周辺の取引情報などを基にした机上査定であれば、訪問前に価格の目安を確認できる場合があります。ただし、一人で査定を相談することと、共有名義の家全体を一人で売却することは別です。

訪問査定では、居住者や他の共有者の協力が必要になる場合があります。建物内の確認は、居住者の承諾を得たうえで行います。また、査定価格は参考価格であり、売出価格、成約価格、売却期間を保証する金額でもありません。国土交通省「不動産情報ライブラリ」

査定価格と住宅ローン残高を確認すると、家全体を売る案、相手の持分を取得する案、共有を続ける案、自己持分だけを売る案を数字で比較しやすくなります。

 

10．共有名義を離婚後も続ける場合に決めておくこと

共有継続を選ぶ場合は、将来の判断を先送りするだけにならないよう、運用条件を整理します。

主な確認項目は次のとおりです。

• 居住者と居住期間

• 住宅ローンの返済者

• 固定資産税と火災保険料の負担者

• 通常修繕と大規模修繕の費用割合

• 修繕を行う際の連絡と承認方法

• 第三者へ賃貸する場合の条件

• 将来売却する時期と価格の決め方

• 査定を依頼する会社の選び方

• 内覧、退去、引渡しへの協力方法

• 連絡先が変わった場合や連絡が取れない場合の対応

• 一方が亡くなり、相続が発生した場合の取扱い

話し合った内容は文書で残すと、後日の確認に役立ちます。ただし、離婚条件を定める合意書の法的効果、公正証書の要否、将来の強制執行などは、不動産会社が判断する事項ではありません。必要に応じて弁護士、公証役場、司法書士へ確認してください。

 

11．まとめ｜共有名義は持分と売却範囲を分けて考える

共有名義の家は、「誰の持分を、どの範囲で、どの方法により整理するのか」を分けて考えることが重要です。

• 家全体の通常売却では、共有者全員の意思確認と協力が基本です。

• 自己の共有持分だけを処分する方法はありますが、家全体の売却とは条件が異なります。

• 登記名義、持分割合、住宅ローン、居住者は別々に確認します。

• 変更・管理・保存では、必要な同意の考え方が異なる場合があります。

• 一方が住み続ける場合は、費用、修繕、売却時期まで整理します。

• 売却への反対がある場合も、査定価格は話合いの資料になり得ます。

• 法律判断は弁護士、登記は司法書士、税務は税務署または税理士、ローンは金融機関へ確認します。

大村市や周辺地域で共有名義の持ち家を検討する際も、売却を急ぐ前に、登記事項証明書、住宅ローン残高、居住希望、査定価格を整理してください。不動産会社は、家全体の売却と持分だけの処分を区別しながら、査定や売却実務に関する情報をご案内できます。

 

FAQ

Q1．共有名義の家全体を一人で売却できますか？

通常の売買では難しいと考えられます。共有名義の家全体を売却する際は、共有者全員の意思確認と契約・登記などへの関与が基本です。遠方の共有者がいる場合は、委任状や本人確認方法を不動産会社・司法書士へ事前に確認します。

 

Q2．自分の共有持分だけなら売却できますか？

一般に、自己の共有持分だけを処分する方法はあります。ただし、買主が取得するのは家全体ではなく共有者としての地位です。買主、価格、占有関係などの条件が全体売却と異なるため、相手による持分取得なども含めて比較してください。

 

Q3．修繕や管理は共有者の人数で決めますか？

人数だけで決めるとは限りません。一般的な整理では、管理に関する事項は持分価格の過半数で決め、保存行為は各共有者が単独で行える場合があります。工事の規模や目的によって扱いが異なるため、実施前に内容を確認してください。

 

Q4．共有者の一方だけが離婚後も住み続けられますか？

住み続ける案は考えられます。ただし、居住だけで共有関係や住宅ローン契約が変わるわけではありません。居住期間、返済、税金、保険、修繕、将来の売却時期を整理し、権利関係に争いがある場合は弁護士へ確認してください。

 

Q5．相手が売却に反対していても査定を相談できますか？

相談できる場合はあります。机上査定なら、登記や周辺取引情報を基に価格の目安を確認できることがあります。ただし、査定は売却への同意を意味しません。訪問査定では居住者や共有者の協力が必要になる場合があります。

 

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  離婚時に住宅ローンが残っている家は売却できる？残債と手取り額の確認方法

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  離婚前と離婚後、持ち家はいつ売却するべきか？判断基準を解説

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  離婚時に家の売却で合意できない場合は？不動産査定と調停前の整理

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株式会社陸自不動産は、長崎県大村市を中心に、自衛官・公務員の皆様を含め、職業を問わず不動産相談へ対応しています。離婚に伴う共有名義の家についても、家全体の売却と共有持分の処分を分けて整理し、住宅ローンが残る場合や売却前の査定をご案内します。プライバシーへ配慮し、売主様の希望を確認しながら売却方法を検討します。

 

筆者紹介

小松野美貴哉

株式会社陸自不動産の代表として不動産売買に携わる宅地建物取引士。家事調停委員・司法委員を務め、ADRに関する民間資格を有する。

免責事項

本記事は、共有名義の不動産に関する一般的な情報提供を目的とし、個別の法律判断や代理交渉を行うものではありません。法律判断や紛争対応は弁護士、登記手続は司法書士、税務判断や税額は税務署または税理士、住宅ローンの変更は借入先金融機関へご確認ください。不動産の査定価格は、実際の成約価格や売却期間を保証するものではありません。共有持分の価値や取引条件は個別事情により異なります。法令や制度は改正される場合があるため、最新の公的情報をご確認ください。

参照した公的・一次情報

確認日：2026年8月21日

1. e-Gov法令検索「民法」｜共有物の使用、変更、管理、保存、共有物分割など

2. 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」｜共有制度見直しの概要と改正法の資料

3. 裁判所「共有に関する事件」｜所在等不明・賛否不明共有者に関する手続案内

4. 裁判所「民事調停」｜民事調停の概要

5. 法務省「不動産登記のABC」｜登記事項証明書と不動産登記の基本事項

6. 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」｜債務引継ぎ、金融機関への相談、審査

7. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」｜不動産取引価格情報

8. 国税庁「共有のマイホームを売ったとき」｜共有者ごとの譲渡所得と特例の判定

記事公開前の事実確認結果

確認項目	照合結果
家全体の通常売却	共有者全員の意思確認と関与が基本となる前提で記載
自己持分の処分	家全体の売却と区別し、買主・価格・占有関係の違いを明記
変更・管理・保存	改正後の民法第251条・第252条に基づき、軽微な変更と持分価格の考え方を反映
共有者が不明の場合	裁判所の特別な手続がある一方、通常の離婚案件へ一律に適用できない旨を明記
登記と住宅ローン	持分変更だけで債務者・保証人が自動変更されない前提で記載
査定価格	売出価格・成約価格と区別し、成約や売却期間の保証ではない旨を明記
税務	共有者ごとに判定される事項があるため、個別確認を促す構成に調整
表現・守秘	架空事例、実際の事件、職務上知り得た情報、裁判所の推奨と誤認される表現は不使用

 

 

 

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【大村市】離婚時の共有名義の家は売却できる？持分と同意の注意点｜第2章

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大村市で離婚に伴う共有名義の家の売却を検討する方へ。家全体の売却と共有持分だけの売却の違い、共有者の同意、住宅ローンや居住者、売却に反対する人がいる場合の整理、査定前に確認したい事項を不動産会社の立場から分かりやすく紹介します。

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離婚時の共有名義の家は一人で売却できる？範囲と注意点

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家全体の売却と共有持分の処分を分け、名義・ローン・居住状況から整理