第3章

離婚時に住宅ローンが残っている家は売却できる？残債と手取り額の確認方法

住宅ローンが残っている家でも、売却を検討できます。一般的な売買では、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見通しが必要です。査定価格、住宅ローン残高、売却諸費用を確認し、完済できない見込みがある場合は、売買契約を進める前に借入先金融機関へ相談します。

 

全6回で紹介する「離婚と財産分与」シリーズの第3章では、住宅ローンが残る家の売却と手取り額を取り上げます。

離婚時には、「ローンが残る家を売れるのか」「売却価格より残高が多い場合はどうなるのか」と不安に感じる方も少なくありません。

売却の検討では、査定価格だけでなく、ローン残高、抵当権、売却諸費用、契約形態を分けて確認します。

大村市や周辺地域でも、転勤、単身赴任、官舎への入居、定年退職、再就職などが、売却期限や返済計画に影響する場合があります。自衛官・公務員の皆様を含め、審査や契約変更の取扱いは借入先金融機関と商品によって異なります。

本記事では、個別の融資判断や法律判断ではなく、不動産会社の立場から、家の売却を検討する際の一般的な確認事項をご紹介します。

本記事で分かる内容

• 住宅ローンが残る家を売却する際の基本的な流れ

• 抵当権抹消と住宅ローン完済の違い

• アンダーローンとオーバーローンの考え方

• ペアローン、連帯債務、連帯保証人の確認事項

• 売却前に準備したい資料と想定手取り額の計算方法

目次

1. 住宅ローンが残っている家でも売却できる

2. 抵当権を抹消できるかが売却の重要条件

3. 登記名義と住宅ローンの債務者を分けて確認する

4. 単独ローン・連帯債務・ペアローンの違いを確認する

5. アンダーローンとオーバーローンの違い

6. 売却時に差し引かれる主な費用

7. アンダーローンの場合の売却手順

8. オーバーローンの場合に検討する選択肢

9. 一方が家に住み続ける場合の住宅ローン整理

10. 住宅ローンの名義変更や連帯保証人の解除は自動ではない

11. 離婚協議書や調停調書と金融機関の契約は別に考える

12. 売却相談前に準備する資料

13. まとめ｜残債・査定価格・売却費用を同時に確認する

1．住宅ローンが残っている家でも売却できる

住宅ローンが残る家でも、完済と抵当権抹消の準備が整えば、通常の不動産売却を進められる場合があります。

一般的な売却では、買主から売却代金を受け取る決済日に住宅ローンを完済し、抵当権抹消に必要な書類を金融機関から受け取ります。住宅金融支援機構も、返済途中の住宅を譲渡する場合は、融資金の全額返済が基本となる旨を案内しています。住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」

一般的な売却の流れ

1. 住宅ローン残高を確認する

2. 不動産査定を受ける

3. 売却諸費用を見積もる

4. 売却後の想定手取り額を試算する

5. 借入先金融機関へ完済手続を確認する

6. 売買契約を締結する

7. 決済日に売却代金から住宅ローンを返済する

8. 抵当権抹消に必要な書類を受け取る

9. 所有権移転登記と抵当権抹消登記を進める

繰上返済の申込期限、手数料、必要書類は、金融機関や商品によって異なるため、販売開始前に確認しておくと安心です。

2．抵当権を抹消できるかが売却の重要条件

通常の売却では、決済時に抵当権を抹消できる見通しを立てておくことが重要です。

抵当権は、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関などが不動産から優先的に債権回収を図るための担保権です。e-Gov法令検索「民法第369条」

買主へ担保負担のない所有権を引き渡すため、通常は決済日に住宅ローンを完済し、所有権移転登記と併せて抵当権抹消登記を進めます。

住宅ローンを完済しても、登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。金融機関から必要書類を受け取り、法務局へ抹消登記を申請します。手続を司法書士へ依頼する場合もあります。法務局「住宅ローン等を完済した方へ」

抵当権が付いている段階でも、完済と抹消を決済条件として売買契約を結ぶ場合があります。契約前に残高と不足額を確認し、抹消の見通しを立てることが大切です。

3．登記名義と住宅ローンの債務者を分けて確認する

不動産の所有者と住宅ローンを返済する人は、必ずしも同じとは限りません。

登記関係の確認項目

• 土地の名義人

• 建物の名義人

• 共有持分の割合

• 抵当権者

• 抵当権の債務者として登記されている人

住宅ローン契約の確認項目

• 主債務者

• 連帯債務者

• 連帯保証人

• ペアローンの各契約者

• 団体信用生命保険の加入者

• 毎月の返済口座

• 住宅ローン残高

• 完済予定日

登記名義を一方へ移しても、住宅ローンの債務者や連帯保証人が自動的に変わるとは限りません。夫婦間の合意と金融機関との契約は分けて確認します。

4．単独ローン・連帯債務・ペアローンの違いを確認する

契約形態の名称だけで判断せず、金銭消費貸借契約書などで実際の契約内容を確認します。

契約形態	基本的な構造	離婚時の主な確認事項
単独ローン	一方が主債務者となる	所有名義、居住者、連帯保証人の有無
収入合算	一方の収入へ配偶者などの収入を加えて審査する	配偶者が連帯保証人か連帯債務者か
連帯債務	双方が同じ債務について返済義務を負う	一方だけを債務から外せるか、団信の加入状況
ペアローン	夫婦がそれぞれ別のローン契約を結ぶ	双方の残高、抵当権、相互保証、団信の内容

ペアローンでは、夫婦が別々の債務を負い、互いに連帯保証人となる商品があります。収入合算にも連帯保証型と連帯債務型があり、金融機関ごとに取扱いが異なります。住宅金融支援機構「ペアローンの概要」／三菱UFJ銀行「ペアローン・収入合算」

5．アンダーローンとオーバーローンの違い

査定価格と住宅ローン残高だけでなく、売却諸費用を含めて資金状況を確認します。

アンダーローンとオーバーローンは、法律上の正式用語ではありません。不動産売却時の資金状況を分かりやすく説明するために使われる一般的な表現です。

区分	一般的な状態	主な確認事項
アンダーローン	売却代金から諸費用を差し引いても、ローンを完済できる見込みがある	成約価格の幅、完済額、残金
オーバーローン	売却代金から諸費用を差し引くと、ローンを完済できない見込みがある	想定不足額、自己資金、金融機関との協議

計算の出発点は、次の式です。

想定手取り額 ＝ 想定売却価格 − 住宅ローン残高 − 売却諸費用

想定手取り額がマイナスになる場合は、不足額として整理します。

想定不足額 ＝ 住宅ローン残高 ＋ 売却諸費用 − 想定売却価格

査定価格は成約価格を保証する金額ではありません。想定売却価格に幅を持たせ、複数の価格で試算することが大切です。国土交通省「不動産情報ライブラリ」

6．売却時に差し引かれる主な費用

売却代金の全額を住宅ローン返済や夫婦間の分配へ使えるとは限りません。

主な費用として、次の項目が考えられます。

• 仲介手数料

• 売買契約書の印紙税

• 抵当権抹消登記に関する費用

• 司法書士報酬

• 住宅ローンの繰上返済手数料

• 測量や境界確認に関する費用

• 家財処分費用

• 引越し費用

• 補修費用

• 解体費用

• 譲渡所得に関する税負担が生じる場合の税金

費用は物件や契約条件によって異なります。仲介手数料には法令上の上限があり、印紙税は契約書の記載金額などで異なります。国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」／国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

税務上の譲渡費用と、手取り額を把握するために差し引く支出は同じ範囲とは限りません。税務上の扱いは、税務署または税理士へ確認してください。国税庁「譲渡費用となるもの」

7．アンダーローンの場合の売却手順

完済できる見込みがある場合も、査定価格の変動を考慮した資金計画が必要です。

1. 金融機関から最新の住宅ローン残高を確認する

2. 不動産査定を受ける

3. 売却諸費用を試算する

4. 売出価格と検討可能な価格帯を決める

5. 売却期限を決める

6. 購入申込みの条件を夫婦で確認する

7. 金融機関へ一括返済の手続を確認する

8. 決済日に住宅ローンを完済する

9. 抵当権抹消登記を進める

10. 残った売却代金の取扱いを確認する

査定価格より低い価格で成約する可能性もあるため、余裕を持った試算が必要です。売却代金の分配は、登記持分だけで機械的に決まるとは限りません。具体的な分配方法や費用負担は、第5章で整理します。

8．オーバーローンの場合に検討する選択肢

オーバーローンの見込みがあっても、直ちに売却不能と決めず、不足額と選択肢を整理します。

方法	概要	主な確認事項
自己資金で不足額を補う	売却代金で足りない部分を現金で準備する	不足額、諸費用、資金準備
売却時期を見直す	返済を続けながら残高の減少を待つ	維持費、転居時期、将来の価格変動
一方が住み続ける	売却せず、返済を継続する	債務者、居住者、費用負担
借換えを検討する	一方の名義で新たな融資を申し込む	収入、年齢、信用状況、物件評価
金融機関へ相談する	返済方法や売却方法を協議する	現在の返済状況、相談時期、必要資料
任意売却を検討する	債権者の承諾を得て売却する方法	抹消承諾、残債、返済方法、信用への影響

任意売却は、通常の仲介売却と同じ意味ではありません。債権者による抵当権抹消の承諾が必要で、売却後も債務が残る場合があります。希望すれば必ず認められる手続でもありません。住宅金融支援機構「融資物件の任意売却」

返済が難しくなった場合も、任意売却を目的として意図的に延滞することは避けます。全国銀行協会は、返済が遅れる前の早めの相談を案内しています。全国銀行協会「カウンセリングサービスに関するFAQ」

9．一方が家に住み続ける場合の住宅ローン整理

「誰が住むか」と「誰が返済義務を負うか」を分けて確認します。

離婚後の主な状況として、次の形が考えられます。

• 債務者本人が住み続けて返済する

• 債務者ではない配偶者が住み続ける

• 退去した側が住宅ローンを返済し続ける

• 一方が相手の持分を取得して単独名義にする

• 一方が借換えにより住宅ローンの一本化を申し込む

• 夫婦の連帯債務やペアローンを維持する

債務者ではない配偶者が住み、退去した側が返済する場合は、完済まで関係が続きます。税金・修繕費、将来の売却協力なども整理が必要です。

居住者が変わることにより、契約条件の確認が必要になる場合もあります。実行前に借入先金融機関へ相談してください。

10．住宅ローンの名義変更や連帯保証人の解除は自動ではない

離婚しても、金融機関との住宅ローン契約は自動的に変更されません。

夫婦間で「今後は一方だけが返済する」「連帯保証人を外す」と合意しても、金融機関が承諾しなければ、契約上の責任が残る可能性があります。

金融機関では、収入、年齢、他の借入れ、信用情報、不動産の担保評価、ローン残高、団体信用生命保険などを確認する場合があります。

審査基準は金融機関ごとに異なるため、承認の可否は事前に断定できません。自衛官・公務員の皆様であっても、借換え、債務者変更、連帯保証人解除が保証されるものではありません。住宅金融支援機構も、債務の引継ぎには審査があり、不承認や条件追加の可能性を案内しています。住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」

11．離婚協議書や調停調書と金融機関の契約は別に考える

夫婦間の負担に関する合意と、金融機関に対する返済義務は分けて整理します。

離婚協議書、公正証書、調停調書などに住宅ローンの負担方法を記載しても、金融機関との契約が当然に変更されるわけではありません。

• 夫婦間の合意は、当事者間の負担方法を整理するものです

• 金融機関は、住宅ローン契約に基づいて対応します

• 債務者や保証人、不動産名義の変更は事前に金融機関へ確認します

• 合意書の法的効果や条項は、弁護士へ確認します

不動産会社は査定や売却実務を支援する立場であり、離婚協議書、公正証書、調停条項を作成したり、法的な債務整理交渉を代理したりする立場ではありません。

12．売却相談前に準備する資料

手元にある資料から確認を始めればよく、全書類がそろうまで相談を待つ必要はありません。

住宅ローン関係

• 住宅ローン残高証明書

• 返済予定表

• 金銭消費貸借契約書

• 抵当権設定契約書

• 保証委託契約書

• 団体信用生命保険関係書類

• 繰上返済に関する案内

• 金融機関の連絡先

不動産関係

• 登記事項証明書

• 売買契約書

• 重要事項説明書

• 固定資産税納税通知書

• 建築確認関係書類

• 測量図、境界確認書

• 修繕履歴

売却計画関係

• 希望する売却時期と引渡し時期

• 現在の居住者と離婚後の居住予定

• 自己資金として準備できる金額

• 夫婦間で話し合った内容

残高証明書と実際の完済額が異なる場合があります。経過利息や手数料を含む一括返済額は、金融機関へ確認してください。

13．まとめ｜残債・査定価格・売却費用を同時に確認する

住宅ローンが残る家の売却は、残債、査定価格、売却諸費用を同時に確認することが出発点です。

• 住宅ローンが残っていても、家の売却は検討できます。

• 通常は決済時の完済と抵当権抹消の見通しを確認します。

• 登記名義と住宅ローンの債務者は分けて確認します。

• 査定価格だけで売却可能とは判断できません。

• 売却諸費用を含めて想定手取り額を試算します。

• オーバーローンの場合は、想定不足額と対応方法を整理します。

• 離婚しても連帯債務や連帯保証は自動的に解除されるとは限りません。

• 借換えや債務者変更には金融機関の審査があります。

• 返済が難しい場合は、延滞前に借入先金融機関へ相談します。

大村市や周辺地域でも、売却、居住継続、借換えなどを比較し、金融機関との契約内容を確認しながら進めてください。

FAQ

Q1．住宅ローンが残っている家でも売却できますか？

売却を検討できます。一般的な不動産売却では、決済時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる見通しが必要です。査定価格、ローン残高、売却諸費用を確認し、借入先金融機関へ一括返済の申込期限や必要書類を確認してください。

 

Q2．売却価格より住宅ローン残高が多い場合はどうなりますか？

不足額の整理が必要です。売却代金だけで完済できない場合は、自己資金で補う、売却時期を見直す、居住を続ける、借換えを申し込む、金融機関と協議するなどの方法を比較します。任意売却には債権者の承諾が必要です。

 

Q3．離婚したら住宅ローンの連帯保証人から外れますか？

自動的には外れません。夫婦間で返済方法を決めても、金融機関との契約上の責任は別に残る可能性があります。連帯保証人の解除や債務者変更には、借入先金融機関の承諾・審査が必要となるため、合意前に確認してください。

 

Q4．ペアローンを一人の住宅ローンへ変更できますか？

変更できる場合はありますが、保証されません。一方による借換え、債務引受け、自己資金による一部返済などが検討対象になります。収入、年齢、他の借入れ、物件評価、団信などを基に金融機関が審査するため、契約先へ相談してください。

 

Q5．離婚後に一方が家へ住み続ける場合、住宅ローンはどうなりますか？

通常は従来の契約関係を前提に確認します。居住者が変わっても、債務者、連帯債務者、連帯保証人が自動的に変更されるとは限りません。返済者、税金、修繕費、将来の売却方法を整理し、居住条件を借入先金融機関へ確認してください。

 

 

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  離婚時に家の売却で合意できない場合は？不動産査定と調停前の整理

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株式会社陸自不動産は、長崎県大村市を中心に、自衛官・公務員の皆様を含め、職業を問わず不動産相談へ対応しています。離婚・財産分与に伴う住宅ローンが残る家についても、査定価格、ローン残高、売却諸費用から想定手取り額や不足額を整理します。共有名義やペアローン、売却前の査定にも対応し、プライバシーへ配慮しながら売主様の希望を尊重します。

筆者紹介

小松野美貴哉

株式会社陸自不動産の代表として不動産売買に携わる宅地建物取引士。家事調停委員・司法委員を務め、ADRに関する民間資格を有する。

免責事項

本記事は、住宅ローンが残る不動産の売却に関する一般的な情報提供を目的としています。住宅ローンの契約内容は、金融機関や商品によって異なります。債務者変更、借換え、連帯保証人解除は借入先金融機関、個別の法律判断や代理交渉は弁護士、抵当権抹消などの登記手続は司法書士、税務判断や税額は税務署または税理士へご確認ください。不動産の査定価格は成約価格を保証するものではなく、融資審査や任意売却の承認も保証されません。法令や制度は改正される場合があるため、最新の公式情報をご確認ください。

参照した公的・一次情報

確認日：2026年8月21日

1. e-Gov法令検索「民法」｜抵当権の基本的な仕組み

2. 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」｜全額返済、債務引継ぎ、金融機関の承諾・審査

3. 法務局「住宅ローン等を完済した方へ」｜抵当権抹消登記の案内

4. 住宅金融支援機構「融資金を完済されたとき」｜完済後の書類と抵当権抹消手続

5. 住宅金融支援機構「ペアローンの概要」｜ペアローンの契約構造と要件

6. 三菱UFJ銀行「ペアローン・収入合算」｜ペアローンと収入合算の一般的な違い

7. 住宅金融支援機構「融資物件の任意売却」｜任意売却、売出価格、抵当権抹消承諾の審査

8. 全国銀行協会「カウンセリングサービスに関するFAQ」｜返済が遅れる前の相談案内

9. 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」｜仲介手数料の上限

10. 国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」｜不動産売買契約書の印紙税

11. 国税庁「譲渡費用となるもの」｜不動産売却に関する譲渡費用

12. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」｜不動産取引価格情報

記事公開前の事実確認結果

確認項目	照合結果
返済途中の家の売却	通常は決済時の完済と抵当権抹消を前提として記載
完済と抵当権抹消	返済完了と抹消登記を別の手続として記載
登記名義とローン契約	所有者、債務者、連帯債務者、連帯保証人を区別
ペアローン・収入合算	金融機関や商品により契約構造が異なる旨を明記
手取り額	ローン残高だけでなく売却諸費用を差し引いて試算
オーバーローン	直ちに売却不能・任意売却と決めず、選択肢を比較
任意売却	債権者の承諾と抹消審査が必要で、残債が残る可能性を明記
借換え・債務者変更	金融機関の承諾・審査があり、結果を保証しない構成
売却費用・税務	国土交通省・国税庁の公式情報と照合し、個別確認を案内
表現・守秘	架空事例、審査結果の予測、実際の事件、職務上知り得た情報は不使用

 

 

 

 

 

 

 

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【大村市】離婚時に住宅ローンが残る家は売却できる？残債の確認方法｜第3章

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大村市で離婚に伴い住宅ローンが残る家の売却を検討する方へ。ローン残高、抵当権、売却費用、売却後の手取り額を整理し、オーバーローン、ペアローン、連帯保証がある場合の実務上の確認事項を不動産会社の立場から分かりやすく解説します。

アイキャッチ画像用タイトル
離婚時、住宅ローンが残る家でも売却を検討できるのか？

アイキャッチ画像用サブタイトル
査定価格・ローン残高・売却費用を確認し、手取り額と不足額を整理

 

 

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