今回は、少し重く感じられるテーマかもしれませんが、「離婚と財産分与」に関わる持ち家の扱いについて、全6回に分けて取り上げてまいります。

離婚に伴う持ち家については、売却する場合だけでなく、一方が住み続ける場合や、登記名義、共有持分、住宅ローンなどを確認したほうがよい場面も考えられます。また、家族構成や資金状況によって、検討する内容が異なる場合もあります。

本シリーズでは、法律上の判断や財産分与の結論を示すのではなく、不動産会社の立場から、持ち家の売却や不動産査定を考える際に確認しておきたい事項を、公的資料を参照しながらご紹介します。

第1章では、「離婚した場合、家は売却しなければならないのか」という疑問を入口に、売却以外の方法も含め、持ち家について考える際の一般的な選択肢を整理します。個別の状況によって取扱いが異なる場合があるため、ご自身の状況を整理するための参考としてお読みください。

 

 

 

第1章

離婚したら家は売らなければならない？持ち家を残す・住み続ける・売却する選択肢

離婚だけを理由に持ち家を売却する義務はありません。売却、一方の居住継続、持分取得、一定期間の共有継続などが考えられます。ただし、登記名義、住宅ローン、不動産査定による現在価格を確認し、家族構成や返済能力などの個別事情に応じて判断する必要があります。

離婚を考える際、「家は売却しなければならないのか」「誰が住み続けるのか」「住宅ローンは誰が返すのか」と悩む方は少なくありません。子どもの生活環境、転居時期、毎月の返済も同時に検討します。

大村市や周辺地域でも、転勤、単身赴任、官舎への入居、退職時期などが判断へ影響する場合があります。ただし、自衛官・公務員の皆様を含め、職業によって財産分与の基本的な法律関係が変わるわけではありません。

家の売却だけが選択肢ではありません。名義、住宅ローン残高、現在価格、離婚後の居住希望を整理することが出発点です。

 

 

本記事で分かる内容

• 離婚時に持ち家を必ず売却する必要があるか

• 最初に確認する名義、住宅ローン、居住者、費用

• 家を売る、残す、住み続ける場合の主な違い

• 売却前に不動産査定を受ける意味

• 状況に応じて読むべき第2章以降の内容

目次

1. 離婚したら持ち家を売却しなければならないわけではない

2. 最初に確認するのは登記名義・住宅ローン・居住者

3. 単独名義の家も財産分与の対象になる場合がある

4. 持ち家を売る・残す・住み続ける方法を比較する

5. 売却を決める前に不動産査定を受ける意味

6. 離婚時の持ち家について相談する前に準備する資料

7. 状況別に次に確認する項目

8. まとめ｜離婚時の持ち家は売却前の整理が重要

1．離婚したら持ち家を売却しなければならないわけではない

結論として、離婚成立の事実だけで家を売る義務は生じません。

離婚が成立しても、不動産が自動的に売却されたり、登記名義が移ったりするわけではありません。財産分与、名義、ローン、居住希望、資金状況を整理して判断します。

売却しない場合には、主に次の方法があります。

• 一方が住み続ける

• 一方が相手の共有持分を取得する

• 共有状態を一定期間維持する

• 第三者へ賃貸する

• 将来の売却時期や条件を決めておく

一方が住み続ける場合も、「住む人」「所有者」「ローン債務者」は同一とは限りません。三者が異なる場合は、返済、税金、修繕、将来の売却方法を決めておく必要があります。

第三者へ賃貸する場合はローン契約を確認します。住宅金融支援機構も、対象融資では事前に返済中の金融機関へ申し出るよう案内しています。取扱いは金融機関や商品で異なります。住宅金融支援機構「転勤などで一時的に住めなくなったとき」

2．最初に確認するのは登記名義・住宅ローン・居住者

最初に行う作業は、登記、ローン、居住、維持費を別々に確認することです。

相談前の確認チェックリスト

登記関係

• 土地の名義人

• 建物の名義人

• 単独名義か共有名義か

• 共有持分の割合

• 抵当権の有無

登記事項証明書では、所有者、共有持分、抵当権などを確認できます。法務省「不動産登記のABC」

住宅ローン関係

• 主債務者

• 連帯債務者

• 連帯保証人

• 住宅ローン残高

• 毎月の返済額

• ボーナス返済の有無

• 借入先金融機関

• 完済予定時期

居住関係

• 現在住んでいる人

• 離婚後に住み続けたい人

• 子どもの居住予定

• 転居予定日

• 転勤や官舎入居の予定

費用関係

• 固定資産税

• 火災保険料

• 管理費

• 修繕積立金

• 修繕費

• 住宅設備の維持費

登記名義と住宅ローンの契約は別問題です。夫婦間で所有権移転に合意しても、主債務者、連帯債務者、連帯保証人が自動的に外れるわけではありません。

債務の引継ぎには審査があり、不承認や追加条件の可能性もあります。名義・債務者の変更を想定する場合は、合意前に借入先へ相談します。フラット35「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」

3．単独名義の家も財産分与の対象になる場合がある

単独名義という理由だけで、財産分与の対象外とは判断できません。

裁判所は、財産分与を「夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を分けること」と説明しています。民法第768条も、婚姻中に取得・維持した財産や各当事者の寄与などを考慮事項としています。単独名義でも、夫婦の協力で取得・維持した持ち家は対象になる場合があります。裁判所「財産分与請求調停」／e-Gov法令検索「民法」

一方、次の不動産は、取得時期、取得資金、返済原資、維持への寄与を分けて考える必要があります。

• 婚姻前から所有していた不動産

• 相続または贈与で取得した不動産

• 婚姻前の自己資金を購入代金へ充てた不動産

• 親族から資金援助を受けて購入した不動産

• 婚姻期間中に住宅ローンを返済した不動産

民法第762条は、婚姻前から有する財産などを「特有財産」と定めています。ただし、複数の資金や婚姻中の返済・維持が関係する場合は、名義だけで対象範囲を断定できません。

財産分与を家庭裁判所へ申し立てる期間にも注意が必要です。2026年4月1日以後に離婚した場合は、離婚日の翌日から5年を経過すると申立てができません。同日前に離婚した場合は、従来どおり翌日から2年です。離婚成立日で適用期間が分かれるため、古い解説記事の「2年」だけを前提にしないでください。裁判所「財産分与請求調停」

4．持ち家を売る・残す・住み続ける方法を比較する

適切な方法は、家族構成、資金、住宅ローン、居住希望によって異なります。

選択肢の比較表

方法	向いている状況	主な確認事項	将来の負担・注意点
売却して代金を分ける	双方が売却に合意している場合	査定価格、ローン残高、売却費用	売却時期や分配方法の合意が必要
一方が住み続ける	居住継続の希望がある場合	名義、債務者、返済能力	名義人と居住者が異なる場合のリスク
一方が相手の持分を取得する	持分取得資金を準備できる場合	持分価格、登記、金融機関の承諾	税務や住宅ローンの確認が必要
共有または賃貸を続ける	直ちに売却しない事情がある場合	管理方法、費用負担、将来の処分	離婚後も連絡や合意が必要になる可能性

売却する案では、売却諸費用、引渡し時期、代金の分け方まで合意します。

一方が住み続ける案では、返済者、費用負担、将来の売却時期を整理します。持分取得では、代金、登記、金融機関の審査、税務を確認します。不動産を分与した側に譲渡所得課税が生じる場合もあります。国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」

共有や賃貸を続ける案では、税金、修繕、入居者対応、将来の売却条件を文書で整理します。

5．売却を決める前に不動産査定を受ける意味

不動産査定は、売却を決定する手続ではなく、選択肢を数字で比較するための作業です。

査定価格が分かると、次の項目を検討しやすくなります。

• 売却代金で住宅ローンを完済できるか

• 売却後に資金が残る可能性があるか

• 売却時に自己資金が必要となる可能性があるか

• 一方が相手の持分を取得できるか

• 住み続ける場合の経済的負担が現実的か

• 財産分与の話合いに使う価格資料を準備できるか

概算の出発点は、次の式です。

想定手取り額 ＝ 想定売却価格 − 住宅ローン残高 − 売却諸費用

査定価格は不動産会社が示す参考価格、売出価格は販売を始める価格、成約価格は売買契約で決まった価格です。

三つの価格は同じとは限りません。同種の不動産でも個別事情で取引価格は異なり、査定価格は成約価格や売却期間を保証しません。国土交通省「不動産情報ライブラリ」

6．離婚時の持ち家について相談する前に準備する資料

手元にある資料から整理すればよく、全書類がそろうまで相談を待つ必要はありません。

主な資料は次のとおりです。

• 登記事項証明書

• 固定資産税納税通知書

• 住宅ローン返済予定表

• 住宅ローン残高証明書

• 売買契約書

• 重要事項説明書

• 建築確認関係書類

• 土地測量図や境界確認書

• 修繕履歴

• 火災保険関係書類

• 夫婦間で話し合った内容の整理メモ

初期相談や机上査定は、書類の一部が不足していても可能な場合があります。必要資料は物件や相談内容で異なるため、個別確認が必要です。

7．状況別に次に確認する項目

現在の状況を分けると、次に確認すべき事項と相談先が明確になります。

状況	主な確認事項	主な相談先・次章
ローンがなく双方が売却に合意	売却時期、売出価格、費用、代金の分配	不動産会社、税務署または税理士
一方が子どもと住み続けたい	名義、債務者、返済能力、固定資産税、修繕、将来の売却方法	金融機関、司法書士、必要に応じ弁護士
共有名義で一方が売却に反対	持分、全体売却への合意、管理費用	第2章・第6章、必要に応じ弁護士
売却価格よりローン残高が多い	不足額、自己資金、金融機関との協議	第3章、金融機関、不動産会社
転勤や官舎入居の期限が近い	売却期限、引渡し、残置物、鍵、連絡方法	不動産会社、金融機関
離婚条件の話合いがまとまらない	不動産価格、ローン残高、登記名義などの客観資料	弁護士、家庭裁判所の手続案内、第6章

共有不動産全体の売却には、原則として共有者全員の合意が必要です。自己持分だけの処分とは区別し、第2章と第6章で詳しく整理します。e-Gov法令検索「民法第251条」

8．まとめ｜離婚時の持ち家は売却前の整理が重要

離婚時の持ち家は、結論より先に資料と数字を整理することが重要です。

• 離婚しただけで持ち家を売却する義務はありません。

• 売却以外に、居住継続、持分取得、共有継続、賃貸などがあります。

• 登記名義と住宅ローンの契約は分けて確認します。

• 売却しない場合も、管理費用と将来の処分方法を決める必要があります。

• 査定価格は、売却と居住継続を比較する判断材料です。

• 法律は弁護士、登記は司法書士、税務は税務署または税理士、ローンは金融機関へ確認します。

大村市や周辺地域でも、名義、ローン残高、査定価格、居住希望を整理してから判断してください。

FAQ

Q1．離婚したら家は必ず売却しなければなりませんか？

いいえ、離婚だけを理由に家を売却する義務はありません。一方が住み続ける、相手の持分を取得する、一定期間共有する、賃貸するなどの案があります。名義、住宅ローン、維持費、将来の処分方法を確認し、個別事情に合う方法を選びます。

 

Q2．夫または妻の単独名義の家も財産分与の対象になりますか？

対象になる場合があります。婚姻中に夫婦の協力で取得または維持した持ち家は、単独名義でも財産分与の検討対象になり得ます。婚姻前の所有、相続、贈与、自己資金、ローン返済などが関係する場合は、登記名義だけで判断せず個別確認が必要です。

 

Q3．住宅ローンが残る家に一方が住み続けられますか？

住み続けられる場合はあります。ただし、居住者が変わっても主債務者や連帯保証人は自動的に変わりません。名義移転や債務引継ぎには金融機関の承諾・審査が必要となる場合があります。返済能力、税金、修繕費、将来の売却条件も整理してください。

 

Q4．共有名義の家を一人の判断で売却できますか？

不動産全体は、原則として一人の判断だけでは売却できません。共有者全員の合意が必要です。自分の共有持分だけは原則として処分できますが、第三者との共有や紛争につながる可能性があります。全体売却と持分売却を区別し、実行前に法律面を確認してください。

 

Q5．売却するか決めていなくても不動産査定を依頼できますか？

はい、依頼できます。不動産査定は売却を決める手続ではありません。査定価格と住宅ローン残高を比べると、売却後の手取り、持分取得、居住継続の現実性を検討できます。ただし、査定価格は参考価格であり、実際の成約価格を保証する金額ではありません。

 

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株式会社陸自不動産は、長崎県大村市を中心に、自衛官・公務員の皆様を含め、職業を問わず不動産相談へ対応しています。離婚・財産分与に伴う持ち家の査定や売却、共有名義、住宅ローンが残る家もご相談いただけます。売却を決める前の査定にも対応し、プライバシーへ配慮しながら、売主様の希望を尊重して売却方法と販売戦略を整理します。

筆者紹介

小松野美貴哉

株式会社陸自不動産の代表として不動産売買に携わる宅地建物取引士。家事調停委員・司法委員を務め、ADRに関する民間資格を有する。

免責事項

本記事は、一般的な情報提供を目的としています。個別の法律判断や代理交渉は弁護士、登記手続は司法書士、税務判断や税額は税務署または税理士、住宅ローンの契約変更は借入先金融機関へご確認ください。不動産の査定価格は、実際の成約価格を保証するものではありません。法令や制度は改正される場合があるため、最新の公式情報をご確認ください。

参照した公的・一次情報

確認日：2026年8月21日

1. 裁判所「財産分与請求調停」｜財産分与の概要、申立期間、2026年4月1日前後の適用関係

2. 法務省「民法等の一部を改正する法律について」｜改正法の施行日と制度概要

3. e-Gov法令検索「民法」｜民法第251条、第762条、第768条

4. 法務省「不動産登記のABC」｜登記事項証明書で確認できる基本事項

5. 住宅金融支援機構「返済途中で住宅を他人に譲り渡すとき」｜債務引継ぎ、金融機関への相談、審査

6. 住宅金融支援機構「転勤などで一時的に住めなくなったとき」｜融資住宅の賃貸と事前相談

7. 国税庁「離婚して土地建物などを渡したとき」｜不動産を財産分与した場合の譲渡所得

8. 国土交通省「不動産情報ライブラリ」｜取引価格・成約価格情報と個別差

記事公開前の事実確認結果

確認項目	結果
財産分与の申立期間	2026年4月1日以後の離婚は5年、同日前の離婚は2年と裁判所公式情報で確認済み
改正法の施行日	2026年4月1日と法務省・裁判所公式情報で確認済み
登記名義とローン債務	自動的に同時変更されない前提で、金融機関の承諾・審査が必要となる場合を明記
共有名義の売却	不動産全体の売却と自己持分の処分を区別して記載
査定価格	売出価格・成約価格と区別し、成約保証ではない旨を明記
税務	不動産の現物分与で分与者側に譲渡所得課税が生じ得る点を国税庁情報で確認済み
地域性	大村市特有と確認できない制度を地域固有制度として記載していない
表現・守秘	架空事例、実際の事件、職務上知り得た情報、裁判所の推奨と誤認される表現は不使用

 

 

 

 

 

 

 

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メタディスクリプション
大村市で離婚時の持ち家を売却するか、離婚後も住み続けるか迷う方へ。共有名義、住宅ローン、財産分与、不動産査定を整理し、家を売る・残す・持分を取得する・共有を続ける選択肢と、判断前に確認すべき資料を分かりやすく解説します。

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離婚時の持ち家をどうする？売る・残す・住み続ける

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売却だけが答えではありません。名義とローンから選択肢を整理