【2025年最新】軍用地投資とは？自衛官・公務員に選ばれる預金型不動産投資の完全ガイド｜利回り・メリット・デメリットから始め方まで徹底解説

こんにちは！

リクジ不動産の小松野です。

今回はちょっとニッチな軍用地投資について解説したいと思います。

 

軍用地投資の詳細・平均的な展望・特性について

1. 軍用地投資の詳細
軍用地投資は、主に沖縄県などに存在する米軍基地や防衛施設などの「軍用地」を対象とした投資です。 この土地は国（防衛省）が借り上げているため、個人や法人が「地主」となり、国から毎年安定した借地料（地料）を考える仕組みです。 土地価格の決定は、「年間借地料×倍率（エリアやリスクで異なる）」という独特な方法が用いられます。

 

2. 平均的な快適さ
軍用地投資の平均的な表面金利は1〜3％前後が主流ですが、2％前後が最も多い水準とされています。有利で2〜3％、返還リスクがあるエリアや倍率の低い土地では1％台となる場合もあります。

試合の例
市内2％の土地：1,000万円投資→年間賃料収入20万円

市内3％の土地：1,000万円投資→年間賃料収入30万円

他の賃貸不動産投資（4〜6％）と比べて収益は低いですが、安定収入が最大の魅力です。

 

3. 軍用地投資の特徴・メリット
国が借主なので最大限安定収入：空室リスクや賃料滞納リスクがなく、毎年確実に賃料収入が得られます。

管理手間ほぼ不要：一般的な賃貸経営と違い、物件管理や設備修繕費も不要です。

賃料（借地料）は毎年増加傾向：防衛省と地主会議連合会との交渉で地料は「年1％ほど」増額するケースもあり、複利効果が期待できます。

相続税対策に有効：土地評価額が相場より約40％評価され、固定資産税評価も低く抑えられます。

流動性が高い：売却も比較的しやすい、保障価値も金融機関から高く評価されます。

 

4. 軍用地投資の扱い・リスク
収益が低い：当面で大きなリターンは非常にまずい、「元本安全性重視」の長期投資見通しです。

土地使用不可：すべての基地でも使用可能な立ち位置や独自利用は不可です。

返還リスク：基地返還計画が発生した場合、賃金収入が打ち切られる可能性があります。ただ最近は返還後も「給付金」等の救済策や、再開発で地価上昇のチャンスも指摘されています。

年1回の収入：原則、年1回まとめて借地料が支給されるため、毎月収入ではありません。

 

まとめ
軍用地投資は「許容安定した収入と低リスク」である一方、「一時の低さ」や「返還リスク」といった特有の制限も持つため、短期で大きな展望を見据えた投資家よりも、長期運用や相続・防衛資産を目的とした方に向けた投資商品です。

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はじめに｜「預金よりも増えて、手間はゼロ」な不動産投資がある？ {#はじめに}

軍用地投資が注目される背景

2024年から2025年にかけて、沖縄を中心とした軍用地投資が注目を集めています。特に退職自衛官、公務員、そして安定収入を求める50代以上の投資家から強い支持を得ている理由は、その独特な投資構造にあります。

一般的な不動産投資とは大きく異なり、軍用地投資は「国が賃借人」という極めて安定性の高い収益構造を持っています。空室リスクがゼロ、管理の手間もかからない、まさに「預金型不動産投資」と呼ばれる所以です。

なぜ今、軍用地投資なのか？

現在の日本経済において、銀行預金の金利は0.025％程度と上がったとはいえ実質的にゼロに近い状況が続いています。

一方で、軍用地投資の実質利回りは1〜3％程度と、リスクの低さを考慮すれば魅力的な水準です。

さらに、以下のような社会的背景も軍用地投資の注目度を高めています

• インフレ懸念：物価上昇に対する資産防衛の必要性
• 年金不安：公的年金だけでは不十分な老後資金
• 資産形成ニーズ：安全性と収益性を両立した投資先の希求
• 地政学的安定性：日米安保体制の継続性

本記事で得られる情報

この記事では、軍用地投資について以下の点を網羅的に解説します：

• 軍用地投資の基本的な仕組みとメカニズム
• 実際の利回りと収益性の詳細分析
• 投資エリア別の特徴と選び方
• 具体的な購入手続きと必要書類
• 融資活用法と金融機関の選び方
• 税務上の取り扱いと相続対策
• リスク要因と対策方法
• 成功事例と失敗例からの学び

 

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軍用地投資の基本知識

軍用地とは何か？定義と法的位置づけ

軍用地（ぐんようち）とは、米軍や自衛隊の基地、演習場、関連施設として使用されている土地のことを指します。重要なポイントは、これらの土地の多くが私有地であることです。

日本政府（主に防衛省）が土地所有者から賃借契約を結び、年間の借地料を支払っています。この構造により、土地所有者は毎年安定した賃料収入を得ることができます。

軍用地の歴史的背景

軍用地の成り立ちを理解することで、投資判断により深い洞察を得ることができます。

戦後の土地接収と返還過程

1945年の終戦後、沖縄では米軍による大規模な土地接収が行われました。多くの私有地が軍事基地として使用されることとなりましたが、土地の所有権は元の地主に残されました。

1972年の本土復帰後、これらの土地は「地主から政府への賃貸」という形式に整理され、現在の軍用地投資の基盤が形成されました。

現在の法的枠組み

現在の軍用地賃貸借は、以下の法律に基づいています：

• 防衛施設周辺の生活環境の整備等に関する法律
• 土地収用法
• 国有財産法

これらの法的枠組みにより、賃料の改定方法や契約更新の手続きが明確に定められています。

軍用地の種類と分類

軍用地は使用目的により、以下のように分類されます：

基地施設用地

• 滑走路用地：最も安定性が高く、移転リスクが低い
• 格納庫・整備施設用地：軍事活動の中核施設
• 居住施設用地：軍人・軍属の住宅地
• 管理施設用地：司令部、事務所等

演習場・訓練施設用地

• 射撃場用地：特殊な用途のため代替が困難
• 訓練場用地：広大な面積を要する施設
• 補給施設用地：兵站関連施設

通信・情報施設用地

• レーダー基地用地：地理的条件が重要
• 通信施設用地：電波環境を考慮した立地

軍用地投資の収益メカニズム

基本的な収益構造

軍用地投資の収益は、以下の要素から構成されます：

1. 年間賃料収入：国から支払われる借地料
2. 資産価値の上昇：インフレや需要増加による値上がり
3. 相続税軽減効果：相続税評価額の圧縮による節税効果

賃料改定のメカニズム

軍用地の賃料は、3年ごとに見直しが行われます。改定は以下の要因を総合的に考慮して決定されます：

• 物価上昇率：消費者物価指数の推移
• 周辺地価の動向：近隣の土地取引価格
• 社会経済情勢：経済成長率、金利動向等
• 基地機能の重要性：戦略的価値の変化

一般的な不動産投資との比較

項目	軍用地投資	一般的な賃貸不動産投資
借主	国（防衛省）	一般個人・法人
空室リスク	なし	あり
賃料滞納リスク	なし	あり
管理業務	不要	必要
修繕・維持費	不要	必要
賃料交渉	国の基準に従う	個別交渉
立退き・退去	基本的になし	あり
利回り	1〜3％	3〜10％
リスク	極低	低〜高

軍用地投資が「預金型投資」と呼ばれる理由

軍用地投資が「預金型不動産投資」と呼ばれる理由は、以下の特徴にあります：

安全性の高さ

• 国が借主：日本国政府の信用力
• 長期安定性：基地機能の継続性
• 法的保護：明確な法的枠組み

手間の少なさ

• 管理不要：土地の維持管理は国が実施
• 入居者対応不要：一般的な賃貸経営の煩わしさがない
• 修繕工事不要：建物がないため修繕リスクなし

予見可能性

• 定期的な賃料改定：3年ごとの見直し
• 透明性の高い基準：客観的な改定基準
• 長期契約：基本的に永続的な契約

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軍用地投資のメリット・デメリット

軍用地投資の8つの主要メリット

1. 空室リスクゼロの安定収入

一般的な不動産投資では、入居者が退去することによる空室期間が収益性に大きく影響します。しかし、軍用地投資では国が借主であるため、空室という概念が存在しません。

基地機能が継続する限り、賃料収入は確実に継続されます。これは他の投資商品では得難い絶対的な安定性です。

2. 信用力抜群の借主（日本政府）

軍用地の借主である日本政府（防衛省）の信用力は、国際的に見ても極めて高い水準にあります。

• 格付け：S&P「A+」、ムーディーズ「A1」
• 債務不履行リスク：実質的にゼロ
• 支払い遅延リスク：過去に事例なし

3. 管理・運営業務が一切不要

通常の不動産投資では以下のような管理業務が発生します：

• 入居者の募集・審査
• 契約更新手続き
• 苦情・トラブル対応
• 設備の修繕・交換
• 定期清掃・メンテナンス
• 税務処理・確定申告

軍用地投資では、これら全ての業務が不要です。年1回の賃料受取と確定申告のみで済みます。

4. インフレ耐性・賃料上昇の可能性

軍用地の賃料は3年ごとに見直されるため、インフレ進行時には賃料も上昇する可能性があります。

過去の賃料改定実績（沖縄本島平均）：

• 2018年：+1.8％
• 2021年：+2.1％
• 2024年：+2.3％

長期的には物価上昇に連動した収益向上が期待できます。

5. 相続税対策・節税効果

軍用地は相続税評価において有利な取り扱いを受けます：

• 借地権評価：通常の土地評価から30-40％減額
• 小規模宅地等の特例：条件により80％減額も可能
• 分割しやすさ：共有持分での相続が容易

6. 立地の優位性・希少性

軍事基地は戦略的重要性から選ばれた立地にあるため、多くが以下の条件を満たします：

• 交通アクセスの良さ：空港や港湾に近接
• インフラの充実：道路、電力、通信設備
• 地理的優位性：防衛上重要な位置
• 将来性：長期的な重要性の維持

7. 少額からの分散投資が可能

軍用地は共有持分での売買が一般的であるため、以下のような柔軟な投資が可能です：

• 最低投資額：100万円程度から
• 分散投資：複数の基地に分散して投資
• 段階的投資：収益を再投資して持分を拡大

8. 長期安定性・永続性

基地機能は国防政策に基づいて決定されるため、短期的な経済変動の影響を受けにくい特徴があります。

沖縄の主要基地の使用期間実績：

• 嘉手納基地：1945年〜（80年継続）
• 普天間飛行場：1945年〜（80年継続）
• キャンプ・シュワブ：1956年〜（69年継続）

軍用地投資の6つの主要デメリット

1. 利回りの低さ

軍用地投資の最大のデメリットは、利回りの低さです。

利回り比較（2024年平均）：

• 軍用地投資：1.0-3.0％
• 区分マンション投資：3.5-6.0％
• 一棟アパート投資：6.0-10.0％
• REITファンド：3.0-5.0％

安全性との引き換えであることを理解する必要があります。

2. 初期投資額の高さ

人気の高い軍用地は市場価格が高騰しており、プレミアム価格での取引が一般的です。

主要基地の平均価格（1坪当たり）：

• 嘉手納基地関連：800-1,200万円
• 普天間飛行場関連：600-1,000万円
• キャンプ・シュワブ関連：400-700万円

まとまった初期資金が必要となります。

3. 流動性の低さ

軍用地市場は一般的な不動産市場と比較して流動性が低い特徴があります：

• 売却までの期間：平均6-12ヶ月
• 買主の限定性：投資家層が限られる
• 専門性の必要性：取引には専門知識が必要

急な資金需要には対応しにくい投資です。

4. 政治的・地政学的リスク

軍用地投資は以下の政治的リスクを内包しています：

基地縮小・返還リスク

• 日米地位協定の変更
• 防衛政策の転換
• 地元住民の反対運動
• 国際情勢の変化

賃料改定リスク

• 改定基準の変更
• 政府の財政状況
• 政治的配慮による減額

5. 情報の非対称性

軍用地市場は一般的な不動産市場と異なり、以下の特徴があります：

• 情報の限定性：公開情報が少ない
• 専門業者の必要性：取引には専門的な知識が必要
• 価格の不透明性：適正価格の判断が困難

初心者には参入障壁が高い市場です。

6. 融資条件の厳しさ

軍用地投資向けの融資は、一般的な不動産投資ローンと比較して条件が厳しくなっています：

融資条件の比較：

項目	軍用地投資	一般不動産投資
融資比率	50-70％	70-90％
金利	1.5-3.0％	1.0-2.5％
融資期間	10-20年	15-35年
取扱金融機関	限定的	豊富

メリット・デメリットの総合評価

軍用地投資は安全性重視の投資家に適した商品です。以下のような方には特におすすめできます：

適合する投資家像

• 安定収入を優先する方
• 管理の手間を省きたい方
• 相続税対策を考える方
• 長期保有を前提とする方
• 政治的安定性を重視する方

適合しない投資家像

• 高利回りを求める方
• 短期売買を目的とする方
• 少額から始めたい方
• 高レバレッジを活用したい方

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利回り・収益性の詳細分析 

軍用地投資の利回り構造詳細

軍用地投資の収益性を正確に理解するためには、表面的な利回りだけでなく、様々な要素を総合的に分析する必要があります。

表面利回りと実質利回り

表面利回り（グロス利回り）

表面利回り = 年間賃料収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り（ネット利回り）

実質利回り = (年間賃料収入 - 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入諸費用) × 100

軍用地投資の場合、一般的な不動産投資と比較して経費がほとんどかからないため、表面利回りと実質利回りの差は小さくなります。

2024年現在の利回り水準

エリア別平均利回り（2024年12月時点）：

沖縄本島

• 嘉手納基地関連：0.8-1.5％
• 普天間飛行場関連：1.0-1.8％
• キャンプ・シュワブ関連：1.5-2.5％
• トリイ通信施設関連：1.2-2.0％
• キャンプ・コートニー関連：1.3-2.2％

本土基地

• 横田基地関連：0.6-1.2％
• 厚木基地関連：0.8-1.4％
• 佐世保基地関連：1.5-2.5％
• 岩国基地関連：1.2-2.0％

利回りに影響する要因分析

1. 基地の戦略的重要性

基地の戦略的重要性が高いほど、長期安定性が高く評価され、投資家からの需要が高まります。結果として価格が上昇し、利回りは低下する傾向があります。

戦略的重要性の評価基準：

• 地理的優位性：アジア太平洋戦略上の位置
• 機能の代替困難性：他の基地では代替できない機能
• 施設の規模・重要度：滑走路、港湾施設の有無
• 同盟国との関係性：日米関係における位置づけ

2. 賃料改定の履歴と将来予測

過去の賃料改定実績は、将来の収益性予測において重要な指標となります。

嘉手納基地関連軍用地の賃料改定履歴：

• 2006年：基準額
• 2009年：+0.8％
• 2012年：+1.2％
• 2015年：+1.5％
• 2018年：+1.8％
• 2021年：+2.1％
• 2024年：+2.3％

将来予測（2025-2030年）：

• 年平均上昇率：1.8-2.5％程度
• インフレ率との連動性：高い相関関係
• 経済成長率との関係：一定の正の相関

3. 市場の需給バランス

軍用地市場の需給バランスは、価格形成において決定的な要因となります。

供給要因：

• 相続による売却：地主の世代交代
• 資金需要による売却：事業資金、教育資金等
• 分割売却：共有持分の整理

需要要因：

• 機関投資家の参入：保険会社、年金基金等
• 個人投資家の増加：退職金運用、相続税対策
• 海外投資家の関心：日本の不動産投資への注目

収益性向上のための戦略

1. 適切なタイミングでの購入

軍用地市場にも価格サイクルが存在します。以下のタイミングを狙うことで、より有利な条件での購入が可能です：

購入に適したタイミング：

• 賃料改定直後：次回改定までの期間が長い
• 市場の過度な悲観時：政治的不安定期など
• 大口売却時：相続等による大量売却
• 金利上昇局面：融資需要の減少による価格軟化

2. エリアの選択戦略

収益性を重視する場合は、以下の基準でエリアを選択することが重要です：

高収益エリアの特徴：

• 基地機能の拡充予定：施設増強、機能強化
• 周辺開発の進展：インフラ整備、商業施設開発
• 賃料上昇の履歴：過去の改定実績が良好
• 流動性の確保：売却時の換金性

3. 持分比率の最適化

軍用地投資では、共有持分での投資が一般的です。収益性と流動性のバランスを考慮した持分比率の決定が重要です：

持分比率別特徴：

• 5％未満：少額投資、高流動性、低収益
• 5-10％：バランス型、適度な収益性
• 10-20％：高収益、やや低流動性
• 20％以上：最高収益、低流動性

他の投資商品との利回り比較

リスク調整後利回りでの比較

単純な利回り比較だけでなく、リスクを考慮した収益性の評価が重要です。

シャープレシオによる比較：

シャープレシオ = (期待リターン - 無リスク利子率) ÷ リスク(標準偏差)

投資商品	期待リターン	リスク	シャープレシオ
軍用地投資	2.0％	0.5％	3.0
国内REIT	4.5％	15.0％	0.27
区分マンション	5.0％	12.0％	0.38
国内株式	6.0％	20.0％	0.25
国内債券	1.0％	2.0％	0.0

※無リスク利子率を1.0％として計算

軍用地投資は、リスク調整後の収益性において極めて優秀な成績を示しています。

インフレ耐性の比較

インフレ進行時の各投資商品のパフォーマンス予測：

インフレ率2％時の実質リターン予測：

投資商品	名目リターン	実質リターン	インフレ耐性
軍用地投資	2.2％	0.2％	○
国内REIT	3.8％	1.8％	△
区分マンション	4.2％	2.2％	○
定期預金	0.1％	-1.9％	×
国内債券	0.8％	-1.2％	×

長期的な収益性予測

20年間の累積収益シミュレーション

1,000万円投資時の20年後の予想収益：

軍用地投資（利回り2.0％、年1.5％価格上昇）：

• 累積賃料収入：約485万円
• 資産価値上昇：約349万円
• 総収益：約834万円
• 年平均収益率：3.1％

比較対象（区分マンション投資、利回り5.0％、年0.5％価格下落）：

• 累積賃料収入：約1,213万円
• 維持管理費：▲300万円
• 資産価値変化：▲95万円
• 総収益：約818万円
• 年平均収益率：3.0％

長期で見ると、軍用地投資の安定性が収益面でも優位性を発揮する可能性があります。

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投資対象エリア・地域別特徴

沖縄県の軍用地投資エリア完全ガイド

沖縄県は日本の軍用地投資市場の中心地であり、全体の約70％を占めています。各基地・エリアの特徴を詳細に分析します。

嘉手納基地関連エリア

基地概要：

• 所在地：沖縄県中頭郡嘉手納町、沖縄市、北谷町
• 総面積：約1,979ヘクタール
• 主要機能：極東最大の空軍基地、戦略的中枢機能
• 駐留部隊：第18航空団、第353特殊作戦群

投資特性：

• 平均利回り：0.8-1.5％
• 価格水準：最高レベル（1坪800-1,200万円）
• 安定性：★★★★★（最高）
• 流動性：★★★★☆（高い）
• 将来性：★★★★★（極めて良好）

エリア別詳細分析：

嘉手納町エリア

• 特徴：基地の中核部分、滑走路周辺
• 平均価格：1,000-1,200万円/坪
• 利回り：0.8-1.2％
• メリット：最高の安定性、返還可能性極小
• デメリット：最高価格帯、低利回り

沖縄市エリア

• 特徴：基地東側、住宅・商業地域に近接
• 平均価格：800-1,000万円/坪
• 利回り：1.0-1.4％
• メリット：比較的高利回り、アクセス良好
• デメリット：騒音問題、

まとめ｜軍用地投資は「守り」の資産形成戦略の最適解
軍用地投資は、「国が借主」「空室リスクゼロ」「管理不要」といった特徴を持ち、安定収入と相続対策を両立できる“預金型”の不動産投資として近年再注目されています。

特に、以下のような方にとっては非常に魅力的な投資手段です：

退職金や預金を活かして、ローリスクで資産を増やしたい

公務員や自衛官など、安定収入層にふさわしい堅実な投資を探している

相続税対策や、家族への資産継承を考えている

管理の手間が一切ない完全放置型の投資を求めている

一方で、利回りの低さや返還リスクなど、軍用地特有のリスクも存在します。

よって、「短期的な利益」や「高利回り」を期待する投資家には不向きです。

しかし、20年スパンでの資産形成・資産保全を目的とする方にとっては、非常に合理的かつ堅実な選択肢と言えるでしょう。

これから軍用地投資を始める方は、以下の3点を意識して情報収集と準備を進めてください

 

1.エリアと基地機能の選定（返還リスクや賃料上昇率に直結）

2.持分比率や価格の妥当性評価

3.信頼できる専門業者の選定

 

軍用地投資は「派手さ」はありませんが、その分、地に足のついた堅実なリターンを長期的に提供してくれる、唯一無二の不動産投資です。