2026.11.09

週刊 Rikuji Market Pulse

不動産市場の動きを、売買判断の材料に～

「近くで市の土地が売りに出ている。自分の土地も、同じくらいの坪単価で売れるのだろうか」。諫早市で土地の売却を考えるとき、公表された価格は気になる判断材料です。

市有地の売却情報は参考になります。ただし、募集段階の価格を、そのまま自分の土地の売値に置き換えることはできません。大切なのは、価格の意味と土地の条件を一緒に読むことです。今回は船越町の市有地売却情報から、売主が見ておきたい比較のポイントを考えます。

「3,040万2,000円」は、売れた金額ではありません

諫早市が2026年10月23日に更新した売却案内では、船越町1045番1の土地655.82㎡について、最低売却価格を3,040万2,000円としています。入札日は12月18日です。

11月9日現在、公表されている金額は、入札を受け付ける下限の価格です。買主が決まり、売買が成立した金額を示しているわけではありません。「市の土地が約3,040万円で売れた」と受け取ると、比較の出発点が変わってしまいます。

民間の売却広告を見るときにも、売出価格と成約価格を分けてください。売出価格は、買主に提示している金額。成約価格は、売主と買主が合意した金額です。近隣の広告は競合を知る材料になりますが、広告の金額だけでは、実際に買われる価格までは分かりません。

広さが似ていても、道路とのつながり方は同じですか？

船越町の物件調書には、接する道路の幅が3.0ｍ、道路に接している長さが約5.6ｍと記載されています。面積や所在地だけでなく、道路との関係まで公表されている点に注目したいところです。

一般的な比較として、同じ面積の土地でも、道路に広く面した土地と、出入口の位置が限られる土地では、建物や駐車場の配置の考え方が変わります。車を敷地へ入れるときの曲がりやすさや、道路との高低差も、図面の面積だけでは伝わりません。

売主としては「何坪あるか」に加え、「買主がどのように使える土地か」を説明できるようにしておきたいところです。道路の幅や接している長さ、出入口の様子を、ご自身の土地でも確認してみてください。

なお、道路の見た目だけで建築の可否は判断できません。具体的な建築計画については、道路の扱いを含めた個別確認が必要です。

坪単価は土地の価格を比べるのに便利ですが、買主は土地全体に必要な予算も考えます。住宅1棟を建てたい人と、広い敷地で別の利用を考える人とでは、必要な面積も検討する総額も異なります。

例えば、広い土地の坪単価を、小さな住宅用地にそのまま当てはめても、購入候補となる人や使い方が同じとは限りません。反対に、広さがあるという理由だけで、強い需要があると判断することもできません。

陸自不動産では、比較物件を選ぶ際には、所在地や面積だけでなく、想定する用途と購入予算が近いかを見ることが大切だと考えます。市有地の募集が1件あるだけで、諫早市全体の土地相場が上がった、下がったと結論づけることも避けたいところです。

手元にある測量図や購入時の資料で、面積、形、道路との位置関係を確認するところから始められます。古い建物が残っている場合は、更地と同じ条件で比較していないかも見直してください。建物があるという理由だけで、先に解体を決める必要はありません。

諫早市は、デジタルマップで都市計画、道路種別、浸水想定区域、上下水道の区域などを確認できると案内しています。公開情報を手がかりに、分からない点を整理すると、相談時の質問も具体的になります。ただし、区域図の表示だけで、敷地内の配管状況や個別の建築条件まで確認できるわけではありません。

査定を依頼する際には、「比較した土地は売出中ですか、成約済みですか」「自分の土地と道路や面積にどんな違いがありますか」と尋ねてみてください。金額だけを聞くより、提示された価格を判断しやすくなります。

船越町の市有地売却情報は、諫早市で土地を比較するための一つの材料です。最低売却価格、成約価格、土地ごとの使いやすさを分けて考えると、数字だけでは見えなかった違いが見えてきます。

諫早市の土地について、近隣の売出物件とどの条件を比べればよいか迷われた際は、陸自不動産へご相談ください。土地の条件と売却のご希望を伺い、価格を検討するための材料を整理します。

・諫早市「市有地を一般競争により売却します」／2026年10月23日更新、同年12月18日入札予定

・諫早市「市有財産売払いのご案内」／同入札の実施要領・物件調書（冊子8頁）

・諫早市「土地利用に関する『情報閲覧コーナー』」／2026年4月16日更新

著者：小松野美貴哉（株式会社陸自不動産）

記事作成日：2026年11月9日

情報確認日：2026年11月9日