⑭ 新築ワンルームマンション投資｜売りたいのに売れないのはなぜか？

2026.09.06

新築ワンルームマンション投資｜陸自不動産はなぜ警鐘を鳴らすのか

新築ワンルームマンション投資｜売りたいのに売れないのはなぜか？

自衛官投資家諸元（新築ワンルームマンション投資への警告）
「買える」は能力ではない。「判断できる」が投資家の能力だ。

「毎月の赤字を止めたいのに、査定額ではローンを返せない」「売却を相談したが、サブリース契約の確認から進まない」。新築ワンルームマンションを保有する自衛官の方にとって、売却の問題は家計や退官後の生活にも関わります。売りたいと思っても動けない状況には、価格、残債、契約、必要資金など、複数の原因が重なっている場合があります。購入した判断を責めても、現在の負担は減りません。まず必要なのは、何が売却を難しくしているかを分けて把握することです。本記事では、市場で買主が見つかる条件と、ローンを精算して引き渡せる条件を整理します。赤字だから即売却と決めず、保有継続・売却・借換えを、現在の数字から比較するための記事です。

始めに結論

売れない理由には、価格や収益性が買主の条件に合わない場合と、残債・費用の不足で売却を進められない場合があります。現在価格、残債、年間収支、サブリース条件、売却費用を並べ、原因ごとに対応を検討します。

「売れる」と「ローンを完済して売れる」は違う

買主が見つかることと、売却代金で返済・引渡しまで進められることは別です。

「売れない」を、次のように分けてください。

状況	最初に確認する点
問い合わせや購入申込みがない	売出価格、賃料、経費、競合、販売状況
買主はいるが条件が合わない	提示価格、引渡条件、買主の融資条件
市場価格では完済資金が足りない	残債、売却費用、補填可能な自己資金
契約の扱いが決まらない	サブリース、賃貸借、担保解除等の条件

ローンを返すために必要な価格が、そのまま市場で売れる価格になるわけではありません。

不動産会社には、販売状況だけでなく、購入を見送られた理由も確認します。価格、収益、資料不足など、改善すべき点を具体化してください。

最初に現在価格とローン残高を並べる

購入価格や記憶上の残債ではなく、現在の資料で確認します。

査定では、同一マンションや周辺類似物件の成約事例、現在の契約賃料、管理費・修繕積立金などを確認します。査定額の高さだけで選ばず、算定根拠と想定売却期間を尋ねてください。

金融機関には、現在の元金残高に加え、売却予定日時点の全額返済額と手数料を確認します。

通常の売却では、完済等に伴う抵当権抹消の手続きを整えて引き渡します。資金が不足する場合は、値下げして買主を見つける作業と、金融機関との調整を分けて進める必要があります。

オーバーローン時は不足額を数字で把握する

売却代金から残債だけでなく、売却・返済費用も差し引きます。

以下は説明用の仮定例です。

項目	仮定の金額
売却価格	2,400万円
ローン残高	2,800万円
売却・返済費用	100万円
完済と費用支払いに必要な不足資金	500万円

2,800万円＋100万円－2,400万円＝500万円

この条件では、通常の全額返済による売却に500万円の補填が必要です。実際の査定額や標準的な費用を示す数字ではありません。譲渡に伴う税金等は別に確認します。

不足資金を用意できない場合は、借入先へ相談します。債権者の同意を得た任意売却が検討される場合もありますが、売却だけで残債が消えるわけではなく、利用や条件は確約できません。

住宅金融支援機構も、自らの融資について、価格の確認や抵当権抹消の審査を伴う任意売却手続きを案内しています。投資用ローンでは、実際の債権者の条件を確認してください。住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」

サブリース付き物件は契約条件も査定材料になる

買主が受け取る賃料と、引き継ぐ条件が価格判断に関わります。

確認するのは、借上げ賃料、改定時期、所有者負担の修繕、解約・解除、売却時の承継条件です。

国土交通省は、サブリースについて賃料減額や契約終了、所有者の費用負担などへの注意を示しています。所有者の希望だけで自由に契約を終了できるとは限りません。国土交通省「サブリースに関する適正化のための措置」

サブリースがあるだけで一律に売れないとは言えません。ただし、契約を外せる根拠がないのに、「外した場合の査定額」で資金計画を作らないでください。

契約書、特約、変更合意書を査定先へ渡し、実際に実行可能な条件で比較します。

赤字だから即売却とは限らない

今後の持ち出しと、売却時の不足資金を同じ期間で比較します。

保有を続ければ、元金返済が進む一方、赤字、修繕、空室、金利変動などの負担が生じ得ます。売却では保有負担を終えられる可能性がありますが、まとまった資金が必要になる場合があります。

比較する際は、次の項目を並べます。

選択肢	確認する負担と条件
現在売却する	不足資金、費用、売却までの持ち出し
一定期間保有する	期間中の収支、修繕、期末残債、仮定の売却手取額
借換え後に保有する	借換え費用、新返済額、総利息、期末残債

将来価格は複数の条件で試算します。「返済していれば、いつか必ず売却代金で完済できる」とは断定できません。

過去の支出は投資成果の検証に使いますが、今後の選択は、現在から先の負担と実行可能性で判断してください。

借換えは月額だけで判断しない

借換えには審査があり、毎月の返済が減っても総負担が減るとは限りません。

金利、手数料、登記費用、保険条件、返済期間、総返済額を確認します。期間を延ばして月額を下げる場合は、残債の減り方や利息負担も比較してください。

借換えが成立しても、物件の市場価値やサブリース条件が自動的に改善するわけではありません。承認前は、現在の契約で返済を続ける場合の計画も持ちます。

自衛官投資家諸元

保有継続と売却を、現在価格・残債・年間収支で比較できるか。

相談前に、次の資料を集めてください。

査定書と比較事例
残高資料・返済予定表
家賃入金と年間支出の記録
賃貸借・管理・サブリース契約書
売却費用と、補填に使える資金の見込み

資料が全部そろうまで相談を待つ必要はありません。不足する資料を含め、確認順序を整理します。返済の継続が難しくなりそうな場合は、その時期も借入先へ伝えてください。

長崎県で相談先を探す自衛官・公務員の方は、陸自不動産「自衛官のお客様」もご確認ください。相談時には所在地、残債、毎月の持ち出し、サブリースの有無を伝え、対応範囲と必要資料を確認します。

よくある質問

Q.投資マンションを売りたいのに売れない主な理由は何ですか？

A.価格や収益性が買主の条件に合わない、完済資金が不足する、契約条件の調整が必要などの理由があります。市場・資金・契約の問題を分けて確認します。

Q.ローンが残っている投資マンションでも売却できますか？

A.残債があるだけで売却できないわけではありません。通常は売却代金等で完済し、抵当権抹消と引渡しの段取りを整えます。

Q.オーバーローンなら売却できませんか？

A.不足額を自己資金で補える場合などは、売却を検討できます。補填できない場合は、債権者との調整が必要です。

Q.毎月赤字ならすぐ売るべきですか？

A.赤字だけでは決められません。今後の持ち出し、修繕、残債推移、売却時の不足資金と家計の余力を比較します。

Q.サブリース付き物件は売却に影響しますか？

A.受取賃料や改定・終了条件などが買主の評価に影響する場合があります。契約を継続する前提を含め、実行可能な条件で査定します。

Q.保有継続と売却は何を比較すべきですか？

A.現在売却する負担と、一定期間の保有収支・期末の売却手取額を比較します。将来価格や修繕費は仮定を分けてください。

Q.すでに保有している場合は最初に何を調べればよいですか？

A.現在の査定額、残債、年間収支です。サブリース等の契約と売却費用も加えて、不足資金を計算します。

第13テーマの出口戦略を、購入済み・保有中の物件へ当てはめた内容です。

自衛官がやってはいけない不動産投資とは？その投資、一発状況終わりです！
陸自不動産の問題意識を紹介した過去記事です。数値例や契約例を現在の全物件へ当てはめるものではありません。
自分で「買う・買わない・持つ・売る」を決める最終チェック

著者

小松野美貴哉｜株式会社陸自不動産代表取締役

陸上自衛隊勤務36年の経験と不動産実務の視点から、自衛官・公務員が営業説明だけに依存せず、物件価格、融資、収支、リスク、出口戦略を自ら判断するための情報を発信しています。

免責・出典

本記事の投資評価は陸自不動産の見解です。制度説明は、本文中に示した住宅金融支援機構・国土交通省の一次情報を参照しています。数値は説明用の仮定例であり、実際の査定結果や費用水準を示すものではありません。

売却、保有継続、借換えの適否は、物件、家計、契約、融資、市場環境によって異なります。査定価格は成約価格を保証しません。返済・担保解除は金融機関、税務・法務・登記は各専門家、服務上の取扱いは所属機関の正式窓口へご確認ください。

情報確認日：2026年9月6日。

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