⑦ 売主側の不動産会社へ直接行けば買主は有利？｜直接交渉のメリットと確認点
誰が買主の味方なのか？
売主側の不動産会社へ直接行けば買主は有利？｜直接交渉のメリットと確認点
大村市で住宅を探していると、売主から販売を依頼されている不動産会社へ直接問い合わせれば、「間に別の仲介会社が入らない分、価格交渉で有利になるのではないか」「仲介手数料も安くなるのではないか」と考える場面があります。情報伝達の経路が短くなり、売主の意向を早く確認できる場合がある点はメリットです。一方、売主側の販売支援を担う会社と、買主側から物件・条件を検証する役割は必ずしも同じではありません。本章では、売主側へ直接問い合わせる利点と注意点を整理し、買主が「安く買えるか」ではなく「納得できる取引か」を判断する基準を解説します。
Q.売主側の不動産会社へ直接行けば、買主は有利になりますか？
結論
売主側の不動産会社へ直接問い合わせると、売主意向や販売条件の確認が早くなる場合がありますが、買主が必ず有利になるとは限りません。価格が下がる保証もありません。売主側の販売支援と買主側の調査・比較・交渉支援を分け、必要な機能が確保できるかで判断してください。
売主側へ直接問い合わせるメリット
売主から売却の媒介を受けている不動産会社は、一般的に売主の販売条件、売却理由、引渡し希望時期、販売状況などを把握している場合があります。
買主が売主側の会社へ直接問い合わせた場合、
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売主への確認経路が短くなる
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内覧日時を調整しやすい場合がある
-
売主の希望条件を把握しやすい
-
購入申込みを売主へ直接取り次ぎやすい
-
質問に対する回答が早くなる場合がある
といった利点が考えられます。
不動産売買では、売主側会社、買主側会社と複数の窓口を通す取引もあるため、窓口が一社になれば情報伝達が単純になる場合があります。
ただし、情報伝達が早いことと、買主にとって条件が有利になることは別の問題です。
売主側へ直接行けば価格が下がるとは限らない
買主が誤解しやすい点の一つが、
「不動産会社を一社減らせば、その分だけ値下げできるのではないか」
という考え方です。
売買価格を最終的に決定するのは売主です。
売主側の不動産会社へ直接問い合わせたとしても、
-
売主が値下げを認めない
-
他の購入希望者がいる
-
販売開始直後で値下げを考えていない
-
売主が一定額以下では売却しない
といった状況なら、価格交渉が成立しない場合があります。
仲介会社が何社関与するかと、値下げ額を単純に結び付けることはできません。
買主が100万円の値下げを希望したとしても、売主側の不動産会社が独断で100万円を下げることはできません。
重要なのは、
「値下げできますか」ではなく、「買主の購入条件を売主へ伝えてもらえるか」
を確認することです。
売主側の不動産会社は何を担当しているのか
売主から媒介を受けている不動産会社は、売主から依頼を受けて販売活動を行います。
一般的には、
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物件調査
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販売条件の整理
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広告
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内覧対応
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購入申込みの受付
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売主との条件調整
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契約手続
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決済・引渡し調整
などを担当します。
買主から見れば住宅購入の窓口ですが、元々は売主から販売を依頼されている会社である場合があります。
国土交通省が公表する購入者向け資料でも、媒介契約は買主側のみならず売買契約の当事者双方との間で締結される場合があり、具体的な媒介業務の範囲は会社や契約内容によって異なるとされています。(国土交通省)
そのため、
「売主側の会社だから買主の質問には答えない」
という意味でもなければ、
「直接問い合わせたから完全に買主側の立場になる」
という意味でもありません。
契約関係と業務範囲を確認する必要があります。
取引態様を最初に確認する
物件広告では、不動産会社がどの立場で取引へ関与しているのかを確認します。
宅地建物取引業法第34条では、不動産広告を行う宅地建物取引業者に対し、自ら売主なのか、代理なのか、媒介なのかという「取引態様の別」を明示することが求められています。(国土交通省)
主な違いは次のとおりです。
| 表示 | 主な意味 |
|---|---|
| 売主 | 不動産会社自身が所有者として販売 |
| 代理 | 売主等から代理権を受けて取引 |
| 媒介 | 売主・買主間の売買成立を仲介 |
「売主側の会社」という言葉だけでは正式な取引関係までは分かりません。
問い合わせ時には、
「御社の取引態様は何ですか？」
と確認してください。
仲介手数料が安くなるかも個別確認
売主側の不動産会社へ直接問い合わせれば、買主側の仲介手数料が必ず安くなるわけではありません。
宅地建物取引業者が媒介によって売買契約を成立させた場合、法令で定められた上限の範囲内で報酬を受けることができます。宅地建物取引業法第46条では報酬額の上限規制が設けられています。(国土交通省)
買主は、
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仲介手数料が発生するのか
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金額はいくらか
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売主からも報酬を受ける取引なのか
-
買主へ提供される業務は何か
を事前に確認してください。
売主から直接買う「売主取引」と、売主側の「仲介会社へ直接問い合わせる取引」は同じではありません。
売主直売なら媒介が存在しない場合がありますが、売主側の媒介会社へ直接問い合わせた場合、その会社が買主側の媒介にも関与する可能性があります。
買主側の検証機能が重要になる物件
新築建売住宅などで、物件内容や契約条件が整理されており、買主自身でも十分に比較・確認できる場合は、窓口を一本化するメリットを感じる場合があります。
一方、確認事項が多い物件では、買主側から別の視点で検証する価値が高くなる場合があります。
たとえば、
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中古住宅
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古家付き土地
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境界に確認事項がある土地
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接道条件が複雑な土地
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修繕箇所が多い住宅
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権利関係に確認事項がある物件
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特約が多い契約
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引渡し条件が特殊な取引
などです。
国土交通省が示す購入の媒介業務には、売買相手との交渉、重要事項等の説明、売買契約、決済・引渡しなどが含まれています。具体的な業務範囲は媒介契約によって異なるため、契約前の確認が必要です。(国土交通省)
重要事項説明は、買主が契約前に物件の権利関係や取引条件などを確認し、契約するか判断するための制度です。宅地建物取引業法第35条でも契約成立前の説明が規定されています。(国土交通省)
売主側へ直接行く場合と買主側仲介を利用する場合
| 比較項目 | 売主側会社へ直接 | 買主側仲介を利用 |
|---|---|---|
| 情報伝達 | 売主までの経路が短い場合がある | 仲介会社を経由する場合がある |
| 売主意向 | 把握が早い場合がある | 売主側会社へ確認する |
| 価格交渉 | 直接取り次いでもらう | 買主側会社を通じて交渉 |
| 物件比較 | 自分で行う範囲が増える場合がある | 他物件との比較支援を期待できる場合がある |
| 買主側調査 | 業務範囲を確認 | 調査範囲を契約前に確認 |
| 仲介手数料 | 発生条件・金額を確認 | 発生条件・金額を確認 |
| 契約確認 | 買主自身でも確認が必要 | 別視点からの確認支援を期待できる場合がある |
| 価格が下がる保証 | なし | なし |
※一般的な整理です。個別案件の契約関係や業務内容によって異なります。
「買主が有利か」ではなく「納得して判断できるか」
住宅購入で重要なのは、相手より得をしたかという勝ち負けだけではありません。
買主が、
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物件の状態を理解している
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契約相手を理解している
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費用総額を把握している
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価格以外の条件も確認している
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リスクの説明を受けている
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不明点への回答を確認している
-
購入しない選択肢も残されている
という状態で判断できるかが重要です。
売主側会社へ直接問い合わせても、必要な情報が十分に提供され、買主自身で判断できるなら合理的な購入方法になり得ます。
反対に、買主側の仲介会社を利用していても、物件紹介だけで調査や条件整理をほとんど行わないのであれば、支払う費用と業務内容を改めて比較する必要があります。
大村市で住宅を購入するときの確認点
大村市では新築建売、中古住宅、土地からの注文住宅など複数の購入方法があります。
住宅価格だけでなく、
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通勤先
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転勤可能性
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学校区
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駐車台数
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周辺道路
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土地と建物を含む総予算
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将来売却する可能性
なども購入判断へ影響します。
株式会社陸自不動産では、大村市周辺の住宅購入について、地域情報、資金計画、住宅ローン事前審査などの支援内容を公式サイトで案内しています。(陸自不動産)
購入・相談を進めやすい条件
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取引態様が明確
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誰から媒介依頼を受けているか説明されている
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仲介手数料などの費用が明確
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買主側への業務範囲を確認できる
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根拠資料を確認できる
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契約書類を事前に確認できる
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デメリットも説明される
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購入・保留の判断を急がされない
一度立ち止まった方がよい条件
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「直接だから絶対安い」と説明される
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「仲介会社を減らせば必ず値引きできる」と断定される
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費用の説明が曖昧
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誰の媒介をしている会社なのか分からない
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デメリットへの質問に回答がない
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契約条件を書面で確認できない
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十分な説明なしに契約を急がされる
個別確認が必要な条件
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権利関係に争いがある
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特殊な契約条項がある
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中古住宅の状態に専門調査が必要
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境界・接道等に特殊事情がある
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法的評価が必要
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登記判断が必要
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税務判断が必要
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住宅ローン審査・融資条件の確認が必要
法律判断は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士、融資審査・融資条件は金融機関など、各専門分野へ確認してください。
本章のまとめ
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売主側会社への直接問い合わせは、情報伝達が早くなる場合があります。
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直接問い合わせても、販売価格が下がる保証はありません。
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売主側支援と買主側の調査・比較・交渉支援は分けて考えます。
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仲介手数料の有無だけではなく、提供業務まで確認します。
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「有利か」だけではなく、情報・費用・条件・リスクを理解して判断できるかを基準にします。
買主向けチェックリスト
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□ 広告の取引態様を確認した
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□ 売主が誰なのか確認した
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□ 不動産会社が誰から媒介依頼を受けているか確認した
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□ 買主側の仲介手数料を確認した
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□ 買主に対する調査範囲を確認した
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□ 価格以外の交渉条件も整理した
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□ 重要事項説明書・契約書を確認できる
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□ リスクについて質問した
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□ 回答の根拠資料を確認した
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□ 条件が合わなければ購入を保留できる
Q&A
Q.売主側へ直接行くと仲介手数料は安くなりますか？
必ず安くなるとは限りません。売主自身から直接購入する取引と、売主側の媒介会社へ直接問い合わせる取引は異なります。媒介会社が買主側の取引にも関与する場合は仲介手数料が発生する可能性があります。報酬額と契約関係を事前に確認してください。
Q.売主側の会社でも買主の質問に答えてくれますか？
一般的には取引に必要な質問や物件情報について回答・確認を受けることができます。ただし、買主のために行う追加調査や比較、条件交渉の範囲は会社や契約関係によって異なります。
Q.買主側仲介を後から入れられますか？
売主側との交渉状況、既に成立している媒介関係、売主側会社の対応などによって異なります。購入申込みや具体的な交渉が進む前に、買主側仲介を利用したい旨を確認する方が取引関係を整理しやすくなります。
Q.中古住宅では買主側仲介を入れた方がよいですか？
一律には判断できません。建物状態、修繕履歴、権利関係、設備、契約条件など確認事項が多い中古住宅では、買主側から別視点で調査・条件整理を行う価値が高くなる場合があります。仲介会社の具体的な業務範囲を確認して判断してください。
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同じ建売住宅を複数社が掲載しているとき、どこへ問い合わせる？｜買主側の会社選び
第3テーマ・第6章では、同じ建売住宅が複数社から掲載されている場合に、仲介手数料、調査、交渉、住宅ローン支援などを比較して問い合わせ先を選ぶ考え方を解説しています。
※第6章の正式公開URLは、陸自不動産公式ブログへの掲載後に内部リンクを設定してください。
参考資料・公的機関
確認日：2026年8月31日
国土交通省「不動産の購入を検討される皆様へ（購入の媒介委託者用）」
購入の媒介契約と、物件紹介、相手方との交渉、重要事項等の説明、売買契約、決済・引渡しなどの一般的な媒介業務が示されています。具体的な業務範囲は媒介契約や会社によって異なる場合があります。(国土交通省)
国土交通省「宅地建物取引業法」
取引態様の明示、媒介契約、重要事項説明など、不動産取引における宅地建物取引業者の基本的な義務を確認できます。(国土交通省)
国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬」
宅地建物取引業法第46条に基づく報酬規制の趣旨と媒介・代理における報酬額上限の考え方を確認できます。(国土交通省)
相談案内
株式会社陸自不動産では、大村市周辺で新築建売、中古住宅、土地などを購入される方を対象として、物件比較、購入価格・諸費用の整理、取引条件の確認、売主側への質問整理、住宅ローン事前審査の支援などを行っています。公式購入者向けページでも、地域情報や資金計画などの支援内容を案内しています。(陸自不動産)
売主側へ直接問い合わせる方法と買主側仲介を利用する方法のどちらかを一律に推奨するのではなく、買主が必要とする調査・比較・交渉・契約確認を誰が担当するのかを整理して判断することが重要です。
著者紹介
小松野美貴哉
株式会社陸自不動産 代表取締役
陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身。住宅購入・売却、住宅ローン、相続、離婚、転勤など、不動産に関する問題へ実務家として対応しています。
住宅購入では、契約成立だけを目的とせず、買主が物件、費用、契約関係、条件を理解し、購入・保留・撤退を判断できる状態を重視しています。
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公務員や自衛官を対象とする投資マンション営業の仕組みや、契約前に確認したいリスクを扱った関連書籍です。
免責事項
本記事は、一般的な不動産取引および住宅購入に関する情報提供を目的としています。
「売主側の不動産会社」「買主側仲介」などの表現は、一般的な取引構造を説明するために使用しています。実際の媒介関係、業務範囲、報酬、契約上の立場は個別取引によって異なります。
売主側へ直接問い合わせること、または買主側仲介を利用することによって、値下げ、購入条件、仲介手数料、契約結果その他の成果が保証されるものではありません。
物件の状態、権利関係、契約条件、融資、法令、税制などについて個別判断が必要な場合は、宅地建物取引士、金融機関、司法書士、税理士、弁護士その他の該当専門家へ確認してください。
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