③ 不動産会社は買主と売主のどちらの味方？｜媒介契約と報酬から立場を見抜く
誰が買主の味方なのか？
不動産会社は買主と売主のどちらの味方？｜媒介契約と報酬から立場を見抜く
大村市周辺で家を探していると、「担当している不動産会社は、自分のために動いているのか、それとも売主のために動いているのか」と疑問を持つ場面があります。不動産会社は、売主から売却を依頼される場合もあれば、買主から購入の媒介を依頼される場合もあります。また、同じ不動産会社が売主・買主双方の取引に関与する場合もあります。会社名や担当者の印象だけでは、取引上の立場までは判断できません。本章では、媒介関係、業務範囲、報酬の仕組みを整理し、大村市で住宅を購入する買主が契約前に確認すべきポイントを解説します。
Q.不動産会社は、買主と売主のどちらを優先していますか？
結論
不動産会社が買主と売主のどちらを支援する立場なのかは、媒介関係や取引形態によって異なります。「不動産会社は売主の味方」「仲介会社だから買主の味方」と一律に判断せず、誰から依頼を受け、誰から報酬を受ける予定なのか、買主側でどこまで調査・交渉するのかを契約前に確認することが重要です。
不動産会社の立場は会社名だけでは分からない
不動産売買では、広告を掲載している会社、問い合わせへ対応する会社、売主から売却を依頼されている会社、買主側の購入へ関与する会社が同じとは限りません。
宅地建物取引業法第34条では、宅地建物取引業者が広告を行う際、自ら売主となるのか、代理なのか、媒介なのかという「取引態様の別」を明示することが定められています。
買主が物件広告を見た場合、価格や間取りだけでなく、まず「取引態様」を確認する必要があります。
担当者へ、
「御社は今回の取引で、どのような立場ですか？」
と質問してください。
売主なのか、売主から媒介を受けている会社なのか、買主側として取引へ関与する会社なのかによって、担当する業務や契約関係が変わります。
売主側の媒介会社が担う役割
売主から土地や住宅の売却を依頼されている不動産会社は、売主の販売活動を支援します。
一般的には、
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物件調査
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売出条件の整理
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販売活動
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購入希望者からの問い合わせ対応
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内覧調整
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購入申込みの取り次ぎ
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価格や引渡し条件の調整
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売買契約
-
決済・引渡し
などへ関与します。
売主から媒介を受けている以上、売主が希望する価格や条件を確認しながら販売活動を行うこと自体は、通常の業務です。
買主が値下げを希望したとしても、仲介会社が独断で販売価格を変更することはできません。価格や引渡し条件について最終的に判断するのは売主です。
したがって、「値下げ要求が通らなかったから売主側の不動産会社は悪い」と単純に評価することも適切ではありません。
重要なのは、買主の希望が売主へ正確に伝えられ、回答や条件が適切に買主へ説明されているかという点です。
買主側の仲介会社が担う役割
買主から購入の媒介を受ける不動産会社では、購入希望条件を整理し、不動産取引を進める役割を担います。
国土交通省が公表している「不動産の購入を検討される皆様へ」では、購入側の一般的な媒介業務として、物件紹介、媒介契約、相手方との交渉、重要事項等の説明、売買契約、決済・引渡しなどが示されています。業務範囲は不動産会社や媒介契約によって異なるため、契約前の確認が必要です。
主な購入支援として、
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希望地域・予算・間取りの整理
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複数物件の比較
-
売主側への質問
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物件資料の確認
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購入申込み
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価格・引渡し条件などの交渉
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重要事項の確認
-
契約条件の整理
などがあります。
ただし、買主側の仲介会社だからといって、買主の要望をすべて実現できるわけではありません。
値下げ、設備補修、引渡し時期などは、売主との合意が必要です。
買主側仲介会社の役割は、買主の要望を整理し、相手方へ伝え、購入判断に必要な情報や条件を確認することにあります。
元付会社・客付会社とは何か
不動産実務では、「元付」「客付」という表現が使われます。
| 取引上の立場 | 一般的な役割 |
|---|---|
| 元付会社 | 主に売主から売却の媒介依頼を受けている会社 |
| 客付会社 | 購入希望者を紹介し、買主側の取引へ関与する会社 |
| 同一会社が双方へ関与 | 一社が売主側と買主側双方の媒介へ関与する |
| 関係が不明 | 契約前に媒介関係と業務範囲を確認する |
※元付・客付は不動産実務上使用される一般的な表現です。個々の売買における正式な契約関係は、媒介契約書や取引態様等で確認してください。
買主にとって重要なのは用語を覚えることではありません。
「今相談している不動産会社は、誰から依頼を受けているのか」
という関係を理解することです。
同じ不動産会社が売主・買主双方へ関与する場合
一つの不動産会社が、売主から売却の媒介を受けながら、自社で購入希望者を見つけ、売主・買主双方の取引へ関与する場合があります。
一般に「両手仲介」と呼ばれる取引形態です。
売主側は「できるだけ希望条件に近い形で売りたい」、買主側は「できるだけ有利な条件で購入したい」と考えるため、価格や条件が一致しない場面があります。
ただし、同一会社が双方へ関与している事実だけを理由として、「必ず買主が不利になる」「問題のある取引だ」と断定することは適切ではありません。
買主として確認したいのは、
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誰から媒介を受けているのか
-
買主側からも報酬を受ける予定なのか
-
買主側でどこまで調査するのか
-
価格・条件交渉をどのように行うのか
-
買主に不利な情報も説明されるのか
という具体的な内容です。
報酬構造だけで善悪を判断しない
宅地建物取引業者が媒介によって売買契約を成立させた場合、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣が定める上限の範囲内で報酬を受ける仕組みがあります。国土交通省は、媒介・代理に関して宅地建物取引業者が受け取れる報酬額の上限を公表しています。
ただし、
「売主から報酬を受けるから売主だけを優先する」
「買主から仲介手数料を受けるから完全に買主だけの立場になる」
といった判断はできません。
報酬の支払者だけで担当者の説明品質や対応姿勢まで決めつけるのではなく、契約関係、業務範囲、説明内容を確認します。
買主が確認すべき3つの質問
住宅購入を進める前に、担当者へ次の3点を質問してください。
1．誰から媒介依頼を受けていますか？
売主側なのか、買主側なのか、双方へ関与する取引なのかを確認します。
2．仲介手数料などの報酬は誰から受ける予定ですか？
金額だけではなく、どの契約に基づいて発生する費用なのかを確認します。
3．買主側ではどこまで調査・交渉しますか？
物件調査、価格交渉、契約条件の確認、重要事項説明、住宅ローン関連の案内など、担当範囲を確認します。
国土交通省も、購入側の媒介業務について、具体的な受託範囲は業者や媒介契約によって異なる場合があるため、媒介契約前に担当者へ確認するよう案内しています。
大村市で家を買う場合も「立場」を確認する
大村市周辺では、新築建売、中古住宅、土地からの注文住宅など複数の購入方法があります。
同じ新築建売住宅が複数の不動産会社から広告されている場合もあります。
広告掲載会社の数ではなく、
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誰が売主なのか
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問い合わせ先は売主なのか仲介会社なのか
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仲介会社は誰から依頼を受けているのか
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仲介手数料などの費用はいくらか
-
買主側でどの範囲まで調査・条件整理を行うのか
を確認してください。
大村市で住宅を選ぶ場合には、物件価格だけでなく、通勤、転勤、学校区、車の保有台数、土地と建物を合わせた総額など、家族の生活条件との適合性も重要です。
購入・相談を進めやすい条件
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取引態様が明確に説明されている
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誰から媒介依頼を受けているか確認できる
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費用と業務範囲を書面で確認できる
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質問に対して根拠となる資料が提示される
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メリットだけでなく注意点も説明される
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価格以外の契約条件まで比較できる
一度立ち止まった方がよい条件
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担当会社の取引上の立場が分からない
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仲介手数料などの費用説明が曖昧
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「今日決めた方がよい」など判断だけを急がされる
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質問しても根拠資料を確認できない
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買主に不利な可能性への説明が曖昧
-
契約条件を書面で確認できない
不明点が残った状態で売買契約へ進む必要はありません。
説明や資料を確認できるまで保留する判断も、住宅購入に必要な選択肢です。
個別確認が必要な条件
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所有権などの権利関係に争いがある
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契約条項の法的解釈が必要
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特殊な土地・建物・特約がある
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登記上の判断が必要
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税務判断が必要
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住宅ローン審査や融資条件の判断が必要
法律問題は弁護士、税務は税理士、登記は司法書士、融資審査は金融機関など、担当分野に応じた確認が必要です。
本章のまとめ
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不動産会社の立場は会社名だけでは判断できません。
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売主・買主のどちらから媒介依頼を受けているのか確認します。
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同一会社が売主と買主双方の取引へ関与する場合もあります。
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報酬関係だけで会社や担当者の善悪を判断せず、業務内容と説明根拠を確認します。
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立場・費用・契約条件が分からない場合は、確認できるまで契約を保留します。
買主向けチェックリスト
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□ 広告の取引態様を確認した
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□ 実際の売主を確認した
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□ 不動産会社が誰から媒介依頼を受けているか確認した
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□ 仲介手数料などの費用を確認した
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□ 不動産会社の業務範囲を確認した
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□ 売主側へ誰が価格・条件交渉を行うか確認した
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□ 買主に不利な条件についても説明を受けた
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□ 重要な回答をメールや書面で保存した
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□ 不明点が残る場合は契約を保留できる
Q&A
Q.元付会社と客付会社とは何ですか？
一般的な不動産実務では、売主から売却の媒介依頼を受けている会社を元付会社、購入希望者を紹介して買主側の取引へ関与する会社を客付会社と呼びます。正式な契約関係は取引ごとに確認してください。
Q.両手仲介なら買主は不利ですか？
同じ会社が売主・買主双方へ関与しているという事実だけで、買主が不利になるとは断定できません。会社の立場、報酬関係、調査内容、交渉範囲、説明根拠を契約前に確認することが重要です。
Q.仲介会社が売主の希望価格を優先するのは問題ですか？
売主の希望条件を買主へ伝えること自体は取引調整の一部です。買主は提示された価格を必ず受け入れる必要はなく、購入申込みや条件交渉を通じて希望を伝えることができます。
Q.担当者の立場を契約前に確認できますか？
確認できます。「誰から媒介依頼を受けていますか」「御社の取引態様は何ですか」「買主側ではどこまで担当しますか」と質問すると、取引関係を整理しやすくなります。
関連記事
ハウスメーカーと不動産会社は何が違う？｜住宅購入で相談先を間違えないための基礎
第3テーマ・第2章では、ハウスメーカーと不動産会社が住宅購入で担当する領域の違いを整理しています。
※第2章の正式な公開URLは、2026年8月31日時点の検索では確認できなかったため、公開後に陸自不動産公式ブログ内の正式URLを内部リンクとして設定してください。
第3テーマ・第4章
第4章公開後、正式URLを内部リンクとして設定してください。
参考資料・公的機関
確認日：2026年8月31日
国土交通省「不動産の購入を検討される皆様へ（購入の媒介委託者用）」
購入側の媒介契約、物件紹介、相手方との交渉、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しなど、一般的な媒介業務の範囲を確認できます。
国土交通省「宅地建物取引業法」
取引態様の明示、媒介契約、重要事項説明など、不動産取引に関する宅地建物取引業者の基本的な義務を確認できます。
国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」
2026年4月1日以降に適用される「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」など、現行の関連資料が掲載されています。
国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」
媒介・代理に関して宅地建物取引業者が受けることのできる報酬額について、国土交通省が告示・関連資料を公開しています。
国土交通省「消費者の皆様向け 不動産取引に関するお知らせ」
媒介契約や仲介手数料など、不動産取引を行う消費者向けの情報を確認できます。
相談案内
株式会社陸自不動産では、大村市周辺で住宅を購入される方を対象に、新築建売、中古住宅、土地などの物件比較、取引条件の整理、購入価格と諸費用の確認、契約前に確認すべき事項の整理を行っています。
物件を紹介することだけではなく、
誰が売主なのか。
誰がどの立場で仲介するのか。
何を確認してから契約するのか。
という取引関係の整理も重視しています。
法律判断は弁護士、税務は税理士、登記は司法書士、住宅ローン審査と融資条件は金融機関など、専門分野については各担当者による個別確認が必要です。
著者紹介
小松野美貴哉
株式会社陸自不動産 代表取締役
陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身。住宅購入・売却、住宅ローン、相続、離婚、転勤など、不動産に関する相談へ実務家として対応しています。
契約成立だけを目的とせず、買主が物件、費用、取引関係、契約条件を理解し、納得した状態で購入判断できる取引を重視しています。
関連書籍
『ハウスメーカーと不動産屋の決定的な違いとは？』
住宅会社と不動産会社の役割や立場の違いを整理し、住宅購入者が営業担当者の説明だけに左右されず判断するための視点を扱った関連書籍です。
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『売主目線で考える不動産売却戦略』
査定価格、売出価格、販売方法、価格交渉などを、売主側の立場から整理した関連書籍です。Amazon上で小松野美貴哉著のKindle版を確認できます。
『公務員はなぜマンション投資で狙われるのか？』
公務員や自衛官を対象とする投資マンション営業の構造や、契約前に確認すべきリスクを扱った関連書籍です。陸自不動産公式ブログからAmazonへの案内も確認できます。
陸自不動産公式ブログ「公務員は最高のカモ？投資マンション業者が仕掛ける罠とは？」
免責事項
本記事は、一般的な不動産取引および住宅購入に関する情報提供を目的としています。物件の状態、所在地、契約内容、取引態様、媒介関係、金融機関の審査、適用法令、税制などによって判断は異なります。
「元付」「客付」「両手仲介」などの表現は、一般的な不動産実務上の説明として使用しています。個別取引における正式な契約関係や法的評価を示すものではありません。
掲載内容は、個別の購入判断、価格交渉、契約、融資、法律・税務上の結果を保証するものではありません。契約前には宅地建物取引士、金融機関、司法書士、税理士、弁護士など、該当分野の専門家へ確認してください。
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