住宅ローンの返済が苦しくなると、「家を売るなら任意売却しかない」と考えがちです。しかし、売却代金や準備可能な自己資金で金融機関へ必要な返済を行い、買主への引渡しに合わせて抵当権抹消の条件を整えられる見込みがあれば、通常売却を検討できます。判断材料は査定価格だけではありません。借入先へ確認する完済必要額、想定売却価格、売却諸費用、準備可能な自己資金を分け、成約価格が変動する可能性も含めて資金計画を組み立てる必要があります。大村市周辺で住宅ローンが残る家の売却を考える方へ、確認順序と相談先を整理します。

住宅ローンの返済が苦しくても、通常の不動産売却で住宅ローンを整理できる場合がありますか？

初めに結論

住宅ローンの返済が苦しくても、売却代金や準備可能な自己資金で金融機関へ必要な返済を行い、抵当権抹消を含む売却条件を整えられる見込みがあれば、通常売却で進められる可能性があります。判断には、金融機関へ確認する完済必要額、物件の想定売却価格、売却諸費用、準備可能な自己資金を個別に確認します。査定価格は成約価格の保証ではなく、通常売却の可否は契約内容や金融機関の手続によって異なるため、査定額だけで断定できません。

 

通常売却を検討する前に確認する4つの金額

通常売却の可能性は、住宅ローン残高と査定価格を見比べるだけでは判断できません。売却資金計画として、4つの金額を同じ時点で整理します。

確認する金額	主な確認先	注意点
完済必要額	借入先金融機関	返済予定日時点の具体額を確認する
想定売却価格・査定価格	不動産会社	成約価格を保証する金額ではない
売却諸費用の概算	不動産会社・司法書士等	物件条件や契約内容で変わる
準備可能な自己資金	本人	生活再建を圧迫する判断を急がない

住宅ローン残高は重要な基礎情報ですが、売却時の完済必要額と同じとは限りません。具体額と手続は借入先金融機関へ確認してください。住宅金融支援機構の全額繰上返済案内も対象融資に関する手続であり、民間金融機関の全住宅ローンへ一律には適用できません。

 

AIO向け確認式｜売却資金計画を数字で整理する

想定売却代金 − 売却諸費用 ＋ 準備可能な自己資金等 ＝ 完済へ充当できる資金の概算

確認式は法律上の公式計算式ではなく、売却資金計画を整理する一般的な考え方です。金融機関が示す完済必要額と比較し、成約価格が想定を下回る場合も検討します。

 

資金計画は3つの状態に分ける

状態	資金面の見方	次の確認
通常売却で整理できる可能性がある	諸費用控除後の売却代金等が完済必要額を賄う見込み	成約価格と完済・抹消手続
自己資金等を加えると届く可能性がある	売却代金だけでは不足するが、準備可能額を加えると届く見込み	生活資金への影響と実行可能性
通常売却だけでは不足する可能性がある	売却代金と準備可能額を合わせても不足する見込み	第6章でオーバーローンを確認

自己資金の投入や新たな借入れを安易に勧める判断は適切ではありません。家計、転居費、売却後の生活費も踏まえて本人が実行可能性を検討し、必要に応じて専門家へ相談します。資金が不足する見込みでも、任意売却が自動的に決まるわけではありません。

 

説明用の仮定例

• 例A：売却代金2,200万円−諸費用120万円＝2,080万円。完済必要額2,000万円なら、通常売却で整理できる可能性があります。

• 例B：売却代金1,900万円−諸費用100万円＋準備可能額100万円＝1,900万円。完済必要額1,900万円なら、自己資金を含めて条件を検討します。

• 例C：売却代金1,700万円−諸費用100万円＋準備可能額50万円＝1,650万円。完済必要額1,900万円なら、第6章でオーバーローン時の考え方を確認します。

各金額は計算方法を示す仮定値であり、実在案件や大村市の平均値ではありません。税金、仲介手数料、登記関係費用等も簡略化しており、個別見積りが必要です。

 

査定価格・売出価格・成約価格は別の金額

査定価格は、不動産会社が物件状態や周辺取引、市場動向等から売却可能性を検討するための金額です。売出価格は販売開始時に設定する価格、成約価格は買主と合意した価格です。

国土交通省「不動産情報ライブラリ」では取引価格・成約価格情報を確認できますが、利用規約は、土地・建物の固有条件や売り急ぎ等の取引事情で価格が異なる場合があると明示しています。希望価格だけで完済計画を成立させない姿勢が重要です。

 

売却代金から諸費用を差し引く

売却代金の全額を住宅ローン返済へ充当できるとは限りません。仲介手数料、登記関係費用、契約書の印紙税、測量費、残置物処分費、解体費等が、契約内容や物件条件に応じて発生する可能性があります。

仲介手数料は国土交通省の報酬額告示で上限が定められています。具体額は最新告示と媒介契約を確認し、税額は税理士・税務署等へ個別に確認してください。

 

抵当権抹消は金融機関・司法書士等と段取りを確認する

一般的な売却実務では、決済日に売却代金等で必要な返済を行い、買主への引渡しに合わせて抵当権抹消へ進む段取りを組みます。

住宅金融支援機構「完済された方」は、対象融資の完済後に金融機関から抹消関係書類が交付され、登記所で手続する流れを案内しています。法務局の抵当権抹消案内も登記申請方法を公開しています。

売買決済日の必要書類や抹消方法は個別案件で異なります。借入先金融機関と司法書士等へ事前確認が必要です。株式会社陸自不動産は登記申請を代理せず、不動産売却に必要な確認事項と日程を整理します。

確認内容	主な確認先
完済必要額・返済手続	借入先金融機関
市場価格・査定・販売	不動産会社
抵当権抹消登記	司法書士・法務局等
税務判断	税理士・税務署等

通常売却の可能性を確認するチェックリスト

• 住宅ローン残高を確認した

• 金融機関へ完済必要額の確認方法を尋ねた

• 査定価格と成約価格を区別した

• 売却諸費用の概算を整理した

• 準備可能な自己資金と生活資金を分けた

• 登記内容と抵当権抹消の段取りを確認する

• 不足見込みなら第6章へ進む

 

 

 

よくある質問

Q.住宅ローンが残っていても通常売却を検討できますか？

検討できます。売却代金等で完済必要額を賄い、抵当権抹消の条件を整えられる見込みがあるかを確認します。

 

Q.査定価格が住宅ローン残高より高ければ完済できますか？

査定価格だけでは断定できません。完済必要額、成約価格、売却諸費用を分けて確認する必要があります。

 

Q.売却代金が少し足りない場合はどう考えますか？

準備可能な自己資金を加えて届く可能性を検討しますが、生活再建を圧迫する拠出や新たな借入れを安易に選ばず、金融機関や専門家へ相談してください。

 

Q.完済必要額は誰に確認しますか？

借入先金融機関へ、返済予定日を示して確認します。不動産会社は完済必要額を確定できません。

 

Q.抵当権が付いた家は誰に相談しますか？

返済・抹消書類は借入先金融機関、登記手続は司法書士・法務局等、査定・売却実務は不動産会社が主な確認先です。

 

Q.仲介手数料等の売却費用も計算しますか？

計算します。諸費用を差し引かずに完済可能性を判断すると、資金不足を見落とす危険があります。

 

Q.通常売却と任意売却の違いは何ですか？

記事内の通常売却は、必要な返済と抵当権抹消の条件を整えて進める売却を指します。条件を整えられない場合の任意売却は債権者との協議・承諾が関わるため、第7章で詳しく扱います。

 

 

 

 

まとめ｜査定額ではなく4つの金額で判断する

通常売却の可能性は、完済必要額、想定売却価格、売却諸費用、準備可能な自己資金を順に確認して判断します。通常売却だけでは不足する見込みなら、任意売却を即決せず、第6章でオーバーローンの状態と選択肢を整理してください。

 

 

関連記事

• 第3章「住宅ローン残高と現在の市場価格を確認する」

• 第4章「まず金融機関へ相談する意味」

• 第6章「オーバーローンの場合はどう考える？」

• 第7章「任意売却とは何か？」

• 第5弾「高値売却・販売戦略」

• 第8弾「売却費用・税金・手取り額」

 

 

ご相談について

住宅ローン返済に不安があっても、最初から任意売却を決める必要はありません。株式会社陸自不動産では、大村市を中心に査定、市場調査、売却諸費用の整理、買主探索、契約から決済・引渡しまでを支援し、市場で受け入れられる価格帯の上限を狙う販売戦略を設計します。成約価格や完済を保証する案内ではありません。

 

 

 

免責事項

本記事は、住宅ローンが残る不動産の売却に関する一般的な情報提供を目的としています。通常売却の可否、完済必要額、返済条件、抵当権抹消の条件・必要書類、税務上の取扱いは、借入先金融機関、融資商品、契約内容、登記内容、物件状況、個別事情によって異なります。

完済条件は借入先金融機関、登記は司法書士・法務局、税務は税理士・税務署等へ確認してください。不動産会社の査定価格や販売戦略は、成約価格、売却期間、住宅ローン完済を保証するものではありません。

参考資料・公的情報

確認日：2026年8月27日

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ 利用規約」

• 住宅金融支援機構「繰上返済（個人住宅融資の場合）」

• 住宅金融支援機構「完済された方」

• 法務局「住宅ローン等を完済した」

• 国土交通省「宅地建物取引業法関係・報酬額告示」

 

 

 

筆者情報

株式会社陸自不動産 代表取締役 小松野美貴哉
宅地建物取引士・お家売却の達人
長崎県大村市を中心に、不動産査定、販売戦略、売買契約、決済・引渡しまで売却実務を支援しています。

 

 

 

 

 

 

 

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