第9章｜家を売る前に手取り額を計算するには？｜売却資金計画の作り方

不動産会社から査定価格を提示されても、「実際に手元へいくら残るのか分からない」と感じる売主は少なくありません。住宅ローンを返済した後に使える金額、住み替えや引越しへ充てられる資金、売却後に納める可能性がある税金まで考えると、査定価格だけでは判断できないからです。売却前に手取り額の概算を作っておけば、売るかどうか、いくらで売り出すか、いつ売るか、新居へいくら使えるかを考える材料が増えます。本章では、売却資金計画を作る手順を実務的に解説します。

 

 

初めに結論

家を売る前の手取り額は、想定成約価格から、住宅ローン返済額、仲介手数料、登記・契約関係費用、物件ごとの個別費用、税金などを一つずつ差し引いて概算します。

ただし、査定価格は売却後に受け取れる金額そのものではありません。実際の成約価格や必要となる費用は、販売状況、契約条件、物件の状態によって変わります。

税金、登記、住宅ローンの完済条件などは個別性が高いため、税理士・税務署、司法書士、金融機関等への確認が必要になる場合があります。

最初から一つの金額に決めず、高めに売れた場合・標準的な場合・価格調整した場合の複数シナリオを作ることが、現実的な売却資金計画につながります。

 

査定価格と手取り額は別の数字

不動産売却では、査定価格、売出価格、成約価格、手取り額を分けて考える必要があります。

名称	基本的な意味
査定価格	不動産会社が市場動向や物件条件などを基に算出した売却予想価格
売出価格	売主が販売開始時に設定する広告価格
成約価格	売主と買主が最終的に合意した売買価格
手取り額	成約価格から住宅ローンや売却費用などを差し引いた後に残る金額の目安

査定価格が3,000万円でも、必ず3,000万円で売れるとは限りません。また、3,000万円で成約しても、3,000万円全額を自由に使えるわけではありません。

資金計画では、査定価格をそのまま使うのではなく、市場状況、競合物件、販売戦略、売却期限などを踏まえた「想定成約価格」を設定します。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、地域ごとの取引価格や成約価格等を確認できます。ただし、個別物件の価格は、所在地、面積、建物状態、接道、周辺環境、取引時期などによって異なります。国土交通省「不動産情報ライブラリ」

 

手取り計算の基本式

売却前の手取り額は、次の式を使って整理します。

想定成約価格
－住宅ローン返済額
－仲介手数料
－登記・契約関係費用
－測量・解体・残置物撤去・修繕等の個別費用
－税金等
＝最終的な手取り額の目安

すべての売却で、上記の費用が全部発生するわけではありません。

住宅ローンがない場合は返済額を計上する必要がなく、境界が明確な土地では測量が不要な場合があります。建物を現況のまま売却するなら、解体費や修繕費が発生しない可能性もあります。

重要なのは、一律の費用を当てはめるのではなく、自分の不動産に必要となる項目だけを確認することです。

 

売却資金計画を作る前に目的を決める

手取り計算を始める前に、売却後のお金を何に使うのか整理します。

• 住み替え先の購入資金

• 賃貸住宅への引越し費用

• 住宅ローンの完済

• 相続財産の整理

• 離婚に伴う資金整理

• 老後資金

• 事業資金

• その他の生活資金

売却目的によって、必要となる手取り額や売却期限が変わります。

たとえば、住み替えで新居の頭金として1,000万円が必要なら、「現在の家をいくらで売れるか」だけでなく、「売却後に1,000万円以上残る可能性があるか」を確認しなければなりません。

売却価格から考える方法に加えて、必要な手取り額から売却条件を逆算する視点も大切です。

 

売却資金計画を作る手順

想定成約価格を3段階で設定する

最初に、売却代金の基礎となる想定成約価格を設定します。

一つの価格だけではなく、次の3段階で作ると判断しやすくなります。

• 高めに売れた場合

• 標準的な価格で売れた場合

• 価格調整後に売れた場合

たとえば、高めの価格で販売を開始しても、反響や内覧状況によって価格調整が必要になる可能性があります。最初から複数の成約価格を想定しておけば、価格変更後の手取り額も確認できます。

想定成約価格は、成約を保証する数字ではありません。周辺の取引事例、現在の競合物件、建物状態、売却期限、販売戦略などを基に検討します。

 

住宅ローンの一括返済額を確認する

住宅ローンが残っている場合は、金融機関へ残高を確認します。

毎月届く返済予定表やインターネット上の残高表示だけでなく、売却予定時期における一括返済額、繰上返済に伴う手数料、抵当権抹消に必要な書類なども確認してください。

売却価格から単純に現在のローン残高を引くだけでは、実際の精算額と差が出る場合があります。

売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、自己資金の充当や金融機関との協議が必要になる可能性があります。

詳しくは「第3章｜住宅ローン残高と手取り額」をご確認ください。

 

仲介手数料を確認する

不動産会社へ売却を依頼し、売買契約が成立した場合は、仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法令上の上限がありますが、実際の金額は売買価格、媒介契約、低廉な空き家等に関する特例の対象となるかなどによって異なる可能性があります。媒介契約を締結する際に、計算方法と支払時期を確認してください。

仲介手数料の制度は、国土交通省が公式情報を公表しています。国土交通省「宅地建物取引業法関係」

詳しくは「第2章｜不動産売却の仲介手数料」をご確認ください。

 

登記・契約関係費用を確認する

売却前に登記事項証明書を確認し、売主側で必要となる可能性がある登記を整理します。

• 住宅ローンに関する抵当権抹消登記

• 登記名義人の住所変更登記

• 結婚や離婚等による氏名変更登記

• 相続登記

• 建物解体後の滅失登記

• 未登記建物や増築部分の確認

必要な登記は物件ごとに異なります。司法書士報酬、登録免許税、必要書類の取得費などを確認し、資金計画へ計上してください。

法務局では、抵当権抹消、住所・氏名変更、建物滅失などの登記手続に関する情報を案内しています。法務局「不動産登記申請手続」

具体的な登記の要否や申請手続は、司法書士または土地家屋調査士等へご確認ください。

 

物件ごとの個別費用を確認する

戸建住宅、土地、築古住宅、古家付き土地では、物件の状態によって追加費用が発生する場合があります。

• 境界確認や測量

• 建物の解体

• 残置物撤去

• 家財処分

• 庭木の伐採

• 必要最低限の修繕

• 引越し

• 空き家の維持管理

• 契約条件に応じた個別対応

個別費用は、必要性を確認してから資金計画へ計上します。

「古い家だから必ず解体する」「売却前には必ずリフォームする」と決めつけず、現況売却、修繕後売却、解体後売却の想定価格と費用を比較してください。

詳しくは「第5章｜測量・解体・残置物・修繕等の個別費用」をご確認ください。

 

税金の可能性を確認する

不動産売却時の税金は、売却価格だけでは計算できません。

主に次の内容を確認します。

• 不動産を取得した時期

• 土地・建物の取得費

• 売却のために直接要した譲渡費用

• 売却した年の1月1日時点の所有期間

• 居住用財産等の特例

• 相続や贈与による取得か

• 確定申告の要否

国税庁は、土地・建物の譲渡所得を、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると案内しています。国税庁「譲渡費用となるもの」

税金が発生する可能性がある場合は、決済後に使える金額と納税のために確保する金額を分けて考えてください。

詳しくは「第6章｜不動産売却と税金」をご確認ください。個別の税額は、税理士または税務署への確認が必要です。

 

3,500万円で家を売ったらいくら残るのか

3,500万円という売却価格だけでは、最終的な手取り額は判断できません。

次の順番で確認すると概算へ近づきます。

1. 住宅ローンの一括返済額を差し引く

2. 仲介手数料を差し引く

3. 登記・契約関係費用を差し引く

4. 測量・解体・残置物撤去・修繕等の個別費用を差し引く

5. 税金の可能性を確認する

6. 売却後に必要となる資金を確保する

たとえば、住宅ローンがない家と、多額の住宅ローンが残る家では、同じ3,000万円で売れても手取り額は異なります。

相続した古い家では、ローンがなくても相続登記、家財処分、測量、解体、税金などの確認が必要になる場合があります。

「3,500万円で売れるか」だけでなく、「3,500万円で売れた後に何を差し引く必要があるか」を確認することが重要です。

複数シナリオで手取り額を比較する

手取り額は一つの数字だけでなく、複数の販売条件で比較します。

ケースA｜高めの価格を目指す

• 想定成約価格は高い

• 修繕や解体等の費用が必要

• 販売期間が長くなる可能性を考慮

• 売却期間中の維持費を見込む

ケースB｜現況のまま売却する

• 想定成約価格はケースAより低い

• 修繕・解体等の追加費用が少ない

• 買主が物件状態を確認したうえで購入

• 契約条件や引渡し条件の調整が必要

ケースAの成約価格が高くても、追加費用や保有中の支出が大きければ、ケースBの方が多く残る場合があります。

反対に、修繕費が少なく、その支出以上に売却価格が上がるなら、ケースAの方が多く残る可能性があります。

売却価格だけを比較せず、各シナリオについて同じ計算式を使い、最終的な手取り額を比較してください。

 

3,500万円で売却した場合の手取り額シミュレーション

手取り額の計算方法を、3,500万円で売却した場合の例で確認します。

下記は計算方法を説明するための仮定です。住宅ローン返済額、登記費用、個別費用、税金などは、実際の物件や売主の状況によって異なります。

シミュレーションの条件

• 想定成約価格：3,500万円

• 住宅ローン一括返済額：1,800万円

• 仲介手数料：122万1,000円

• 登記・契約関係費用：20万円

• 残置物撤去・修繕等の個別費用：50万円

• 税金等：説明用として60万円を仮置き

手取り額の計算

計算項目	金額	計算後の残額
想定成約価格	3,500万円	3,500万円
住宅ローン一括返済額	▲1,800万円	1,700万円
仲介手数料	▲122万1,000円	1,577万9,000円
登記・契約関係費用	▲20万円	1,557万9,000円
残置物撤去・修繕等	▲50万円	1,507万9,000円
税金等の仮置き額	▲60万円	1,447万9,000円

計算式

3,500万円
－1,800万円
－122万1,000円
－20万円
－50万円
－60万円
＝1,447万9,000円

上記の仮定では、3,500万円で売却しても、最終的に自由に使える資金の目安は1,447万9,000円となります。

仲介手数料122万1,000円の計算

売買価格が3,500万円の場合、一般的な媒介契約における仲介手数料の上限は、次の速算式で計算できます。

3,500万円×3％＋6万円＝111万円

消費税10％を加えると、次の金額になります。

111万円＋消費税11万1,000円＝122万1,000円

仲介手数料の上限は国土交通省の告示に基づきます。実際の金額と支払時期は、媒介契約を締結する際に確認してください。国土交通省「宅地建物取引業法関係」

税金60万円は説明用の仮定

表に記載した税金60万円は、計算の流れを分かりやすくするために仮置きした金額です。3,500万円という売却価格から算出した税額ではありません。

実際の税金は、主に次の内容によって変わります。

• 購入時の土地・建物代金

• 建物の減価償却費相当額

• 購入時の諸費用

• 売却時の譲渡費用

• 売却した年の1月1日時点における所有期間

• 3,000万円特別控除などの適用条件

• 相続や贈与で取得した不動産か

特例の適用等によって税額が生じない場合もあれば、仮置きした60万円を上回る場合もあります。個別の税額は、購入時の契約書や領収書等を準備し、税理士または税務署へ確認してください。

決済時の残金と最終手取り額を分けて考える

税金を除いた決済時点の概算は、次のとおりです。

3,500万円
－1,800万円
－122万1,000円
－20万円
－50万円
＝1,507万9,000円

決済後の口座に約1,507万9,000円が残ったとしても、税金として60万円を確保する仮定では、自由に使える金額は約1,447万9,000円です。

したがって、売却直後の口座残高を、そのまま最終手取り額と考えないことが重要です。

住み替え資金へ使う場合

仮に、最終手取り額1,447万9,000円から、次の資金が必要になるとします。

• 引越し費用：30万円

• 新居購入時の諸費用：200万円

• 当面の生活予備資金：100万円

計算は次のとおりです。

1,447万9,000円
－30万円
－200万円
－100万円
＝1,117万9,000円

上記の仮定では、新居の頭金などへ充当できる金額の目安は1,117万9,000円です。

3,500万円で売れたという情報だけでは、住み替えに使える金額は分かりません。住宅ローンと売却費用を差し引き、さらに納税資金、引越し費用、新居購入諸費用、生活予備資金まで確保して判断する必要があります。

※本シミュレーションは計算方法を説明するための仮定です。実際の成約価格、住宅ローン完済額、仲介手数料、登記費用、個別費用、税額、手取り額を保証するものではありません。

 

資金計画は売却中も更新する

手取り額シミュレーションは、一度作成して終わりではありません。

次の時点で更新します。

• 査定価格が提示されたとき

• 売出価格を決めるとき

• 工事や測量の見積もりが出たとき

• 購入申込みが入ったとき

• 売買条件を交渉するとき

• 売買契約を締結するとき

• 住宅ローンの完済額が確定したとき

• 決済前の精算書が作成されたとき

購入希望者から価格交渉があった場合も、「いくら値下げするか」だけでなく、「値下げ後に必要な手取り額を確保できるか」を確認します。

 

大村市で家を売る場合も資金計画まで作る

大村市で戸建住宅、土地、築古住宅等を売却する場合も、査定価格だけで売却の可否を判断しないことが大切です。

物件によって、住宅ローン、境界確認、測量、解体、残置物撤去、未登記部分、相続登記などの確認項目が異なります。

売却前に複数の想定成約価格と必要費用を整理しておけば、価格調整が必要になった場合も、手取り額への影響を確認しながら判断できます。

 

手取り額を計算するための売却前チェック

• 売却目的を決めたか

• 売却後に必要となる金額を確認したか

• 高め・標準・価格調整後の想定成約価格を設定したか

• 住宅ローン残高を確認したか

• 金融機関へ一括返済額を確認したか

• 仲介手数料の計算方法を確認したか

• 抵当権等の登記状況を確認したか

• 登記上の住所・氏名と現在の情報が一致しているか

• 登記関係費用を確認したか

• 測量の必要性を確認したか

• 解体の必要性を確認したか

• 残置物撤去や家財処分の必要性を確認したか

• 修繕の必要性を確認したか

• 不動産を取得した時期を確認したか

• 購入時の契約書や取得費資料を探したか

• 税理士・税務署へ確認する事項を整理したか

• 複数シナリオの手取り額を計算したか

• 納税や住み替え等のために残す資金を確認したか

未確認項目を明確にするだけでも、資金計画の精度を高める材料になります。

 

よくある質問

Q．家を売る前に手取り額を計算できますか？

概算であれば計算できます。想定成約価格から住宅ローン、仲介手数料、登記費用、個別費用、税金等を差し引きます。ただし、成約価格や費用が確定する前の計算であるため、金額には幅を持たせる必要があります。

 

Q．査定価格から手取り額を計算できますか？

査定価格を仮の売却価格として概算することは可能です。ただし、査定価格は成約を保証する金額ではありません。標準的な想定や価格調整後など、複数の価格でも計算してください。

 

Q．3,000万円で売却したらいくら残りますか？

3,000万円という売却価格だけでは判断できません。住宅ローンの一括返済額、仲介手数料、登記費用、個別費用、税金等を順番に確認する必要があります。

 

Q．住宅ローン残高は手取り計算にどう入れますか？

金融機関へ確認した一括返済額を、想定成約価格から差し引きます。通常の残高表示と実際の完済額が一致しない場合もあるため、返済予定日を伝えて金融機関へ確認してください。

 

Q．税金も売却前に計算できますか？

取得費、譲渡費用、所有期間、特例などの資料があれば、概算できる場合があります。ただし、売却価格だけでは計算できません。個別の税額は税理士または税務署へ確認してください。

 

Q．解体や修繕をする場合も手取り計算に入れますか？

売却のために売主が負担する費用は、資金計画上の支出として計上します。ただし、税務上の譲渡費用になるかは別の判断です。工事前に現況売却との手取り額を比較してください。

 

Q．手取り額は一つのパターンだけ計算すればよいですか？

複数パターンの計算をおすすめします。高めに売れた場合、標準的な場合、価格調整した場合を比較すれば、価格交渉や販売方法を判断しやすくなります。

 

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• 第4章｜不動産売却時の登記費用

• 第5章｜測量・解体・残置物・修繕等の個別費用

• 第6章｜不動産売却と税金

• 第7章｜相続・離婚・住み替えと売却後資金

• 第8章｜「高く売れた」と「多く残った」の違い

• 第10章｜売却前の資金計画・最終チェック

 

売却を決める前でも手取り額を整理できます

株式会社陸自不動産では、大村市の不動産について、想定売却価格だけではなく、住宅ローン残高、仲介手数料、登記関係費用、物件ごとの個別費用などを整理し、売却後の手取り額を考えるための資金計画づくりをお手伝いします。

売却価格や最終手取り額を保証するものではありませんが、複数の想定成約価格を使い、どの販売方法ならどの程度の資金が残る可能性があるかを比較します。

税務は税理士・税務署、登記は司法書士・土地家屋調査士、住宅ローンは金融機関など、専門家確認が必要な部分も切り分けます。

売却するか決まっていない段階でも、状況整理からご相談いただけます。

 

 

 

 

免責事項

本記事は、一般的な不動産売却情報を提供するものであり、個別物件の成約価格、売却費用、税額、売却期間、最終的な手取り額を確定または保証するものではありません。

想定成約価格は、市場状況、競合物件、物件状態、契約条件、販売時期等によって変わります。住宅ローンの一括返済額や完済条件は金融機関へ、登記の要否や費用は司法書士・土地家屋調査士等へ、税額や特例の適用可否は税理士または税務署へご確認ください。

測量、解体、残置物撤去、修繕等の費用も、物件や依頼内容によって異なります。本記事の計算式やシミュレーション表は、売却前の概算整理を目的としています。

 

 

 

 

参考情報

• 国土交通省｜不動産情報ライブラリ

• 国土交通省｜宅地建物取引業法関係・仲介手数料

• 法務局｜不動産登記申請手続

• 国税庁｜譲渡費用となるもの

• 国税庁｜取得費となるもの

• 国税庁｜土地や建物を売ったとき

※制度情報は2026年8月26日時点で確認しています。

 

 

 

 

執筆者情報

株式会社陸自不動産
代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士・おうち売却の達人

 

 

 

 

 

 

 

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