③ 住宅ローン返済中でも、転勤を理由に家を売却できますか？

2026.08.25

転勤が決まったら持ち家はどうする？｜最初に整理したい「売る・貸す・残す」の3つの選択肢

転勤をきっかけに大村市の持ち家を売却しようと考えたとき、「まだ住宅ローンが残っているけれど売却できるのか」「売却代金でローンを返し切れなかったらどうなるのか」と不安になる方は少なくありません。住宅ローン返済中でも、不動産の売却自体を検討することは可能です。ただし、通常の売買では、買主へ所有権を移転する段階までに住宅ローンを整理し、金融機関が設定している抵当権を抹消できる状態を整える必要があります。転勤が決まったら、まず住宅ローン残高と現在の査定価格を確認し、売却諸費用まで含めて数字を整理することが重要です。

初めに結論

住宅ローン返済中でも、持ち家の売却自体は可能です。

ただし、住宅ローンが残ったまま何も手続きをせず、通常の方法で買主へ引き渡せるという意味ではありません。

一般的な不動産売買では、決済・引渡しに合わせて住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消できる状態を整えます。

そのため転勤時に売却を検討するときは、

住宅ローン残高を確認する
↓
現在の査定価格を確認する
↓
売却諸費用を確認する
↓
ローン完済が可能か確認する
↓
売却方法を判断する

という順序で整理すると分かりやすくなります。

法務局も、住宅ローン等を完済した場合の手続として抵当権抹消登記を案内しており、金融機関等から必要書類を受領した後に登記手続きを行う流れを示しています。

住宅ローン返済中でも家の売却自体は可能

「住宅ローンが残っている＝家を売れない」というわけではありません。

住宅購入時に金融機関から融資を受けた場合、不動産には一般的に抵当権が設定されています。

抵当権は、住宅ローン等の債権を担保するため、不動産に設定される権利です。

売却活動そのものは住宅ローン返済中でも進められますが、通常の不動産売買では、買主へ所有権を移転する決済時までに住宅ローンを整理し、抵当権を抹消できる資金計画を整えることが重要になります。

したがって、「住宅ローンが残っているか」だけではなく、**「売却した場合に住宅ローンをどのように整理できるか」**まで確認する必要があります。

最初に住宅ローン残高を確認する

転勤で家の売却を考え始めたら、最初に確認したい数字が住宅ローン残高です。

残高は、金融機関から交付される残高証明書、返済予定表、インターネットバンキング等で確認できる場合があります。

ただし、画面や書類に表示されている残高と、実際の決済日に必要となる一括返済額が完全に同じとは限りません。

返済日、利息、金融機関の手続などによって金額が変わる可能性があるため、売却が具体化した段階では借入先金融機関へ確認することが重要です。

転勤時には引越し、新居、勤務先での手続などが重なります。

住宅ローン残高だけでも早めに把握しておけば、売却できる可能性を数字で考えやすくなります。

査定価格と住宅ローン残高を比較する

住宅ローン残高を確認した次に必要となるのが、現在の持ち家がどの程度で売却できる可能性があるのかという査定です。

たとえば、

住宅ローン残高

と

不動産会社による査定価格

を並べることで、売却時の資金計画を考える出発点ができます。

ただし、査定価格は実際の成約価格を保証する数字ではありません。

不動産の価格には、売出価格、査定価格、実際の成約価格という異なる数字があります。

販売開始後の市場反応、競合物件、建物状態、買主との条件交渉などによって実際の成約価格が変わる可能性があります。

そのため、

「査定価格が住宅ローン残高より高いから問題ない」

と即断するのではなく、売却諸費用まで含めて確認する必要があります。

売却代金の全額を住宅ローン返済に使えるとは限らない

家を売却すると、売却価格と同じ金額がそのまま手元に残るわけではありません。

売却時には条件に応じて、

仲介手数料
抵当権抹消に関連する費用
登記を専門家へ依頼する場合の費用
売買契約書に関する印紙税
その他、物件や取引条件によって必要となる費用

などが発生する可能性があります。

国税庁は、不動産売買契約書を印紙税の課税対象となる第1号文書として案内しており、税額は契約書に記載された金額や適用条件によって異なります。

したがって、住宅ローンとの関係を判断するときには、

想定売却価格
－売却に必要となる諸費用
－住宅ローン残高

という関係を整理することが重要です。

実際に必要となる費用は取引条件によって異なるため、根拠のない定額で判断するのではなく、物件ごとに確認します。

アンダーローンとは何か

住宅を売却した際、売却代金等によって住宅ローン残債を整理できる状態は、一般的に「アンダーローン」と呼ばれます。

ただし、単純に、

査定価格＞住宅ローン残高

であれば十分とは限りません。

査定価格は成約価格ではなく、売却には諸費用も発生する可能性があるためです。

確認したいのは、

実際に想定される売却代金から諸費用を差し引いても、住宅ローンを整理できるか

という点です。

売却を検討する初期段階では、残債と査定価格を並べ、その後に必要経費を加えて資金計画を具体化していきます。

オーバーローンとは何か

売却代金だけでは住宅ローン残債を完済できない状態は、一般的に「オーバーローン」と呼ばれます。

たとえば、売却しても住宅ローンが残る場合、その不足分をどのように整理するかが重要になります。

不足額を自己資金で補える場合もありますが、金額によっては別の資金計画を検討しなければならない場合があります。

ただし、

「不足分は別のローンへ自動的に組み替えられる」

「転勤なら金融機関が認めてくれる」

といった一律の判断はできません。

融資の取扱いは金融機関、利用する商品、収入状況、借入状況などによって異なります。

オーバーローンの可能性がある場合こそ、売却を諦める前に、

住宅ローン残高
＋売却に必要な費用
－想定される売却代金

を整理し、不足額がどの程度になる可能性があるのかを確認することが重要です。

なぜ抵当権を抹消する必要があるのか

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が登記されている場合があります。

住宅ローンを返済し終えただけで登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではなく、抵当権抹消登記という手続が必要です。

法務局では、住宅ローン等を完済した方に対し、抵当権抹消登記の手続や必要書類を案内しています。また、登記申請は本人が行うほか、登記の専門家である司法書士へ依頼できる旨も案内されています。

実際の不動産売買では、決済日に買主から支払われる売買代金を住宅ローン返済へ充て、金融機関から必要書類を受領し、所有権移転と抵当権抹消に関する手続きを連動させる場合があります。

具体的な登記手続については、取引内容に応じて司法書士等へ確認します。

転勤前に資金計画を整理する意味

転勤後でも大村市の持ち家を売却する方法はあります。

ただし、県外へ転居した後は、

金融機関との連絡
売却書類の準備
建物や鍵の管理
不動産会社との打合せ
引越し費用
新居に関する費用
現在の住宅ローン返済

などが同時に進む可能性があります。

転勤辞令が出た時点で売却を決断する必要はありません。

重要なのは、早い段階で、

住宅ローン残高はいくらか

現在いくら程度で売却できそうか

売却費用を含めると不足額は発生しそうか

という数字を整理することです。

「転勤だから売る」ではなく、売却可能性を数字で把握してから判断するという順序が重要です。

大村市の査定価格は物件ごとに確認する

大村市内の住宅でも、査定価格が一律に決まるわけではありません。

同じ市内、近いエリアであっても、

所在地
土地面積
建物面積
築年数
建物の維持状態
接道状況
駐車条件
間取り
周辺の競合物件
販売時点の市場状況

などによって価格は変わります。

そのため、大村市全体の平均価格だけを見て、

「住宅ローンより高く売れそうだから大丈夫」

と判断する方法は適切ではありません。

転勤で大村市の持ち家売却を検討するときは、対象物件そのものを査定し、住宅ローン残高と比較する必要があります。

株式会社陸自不動産でも、大村市で転勤や住み替えを検討している方について、売却を前提に急いで結論を出すのではなく、住宅ローン残債、査定価格、売却費用、転勤時期などを整理しながら売却可能性を確認する方法があります。

特に自衛官や公務員など転勤を伴う職種では、異動後に遠方から手続きを進める可能性も考え、辞令後の早い段階で数字を把握しておく意味があります。

よくある質問

Q．住宅ローンが残っていても家は売れますか？

住宅ローン返済中でも売却自体は可能です。ただし、通常の売買では決済・引渡しまでに住宅ローンを整理し、抵当権を抹消できる状態にする必要があるため、残債と売却価格の確認が重要です。

Q．売却代金で住宅ローンを完済できない場合はどうなりますか？

売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合は、不足額をどのように整理するか検討する必要があります。自己資金で補う方法などが考えられますが、金融機関の承認や個別条件が必要となる方法もあるため、事前確認が重要です。

Q．抵当権は売却前に自分で抹消する必要がありますか？

必ず売却活動を始める前に抹消しなければならないという意味ではありません。一般的な売買実務では、決済時の住宅ローン完済と抵当権抹消手続きを連動させる場合があります。具体的な登記手続は司法書士等へ確認します。

Q．査定価格が住宅ローン残高を上回れば必ず売れますか？

査定価格は実際の成約価格を保証する数字ではありません。市場状況や販売条件によって成約価格は変わる可能性があり、売却諸費用も発生するため、査定価格だけで完済可能と判断しないことが重要です。

Q．転勤前に住宅ローン残高はどこへ確認すればよいですか？

残高証明書、返済予定表、金融機関のWebサービスなどで確認できる場合があります。売却時点の正確な一括返済額については、必要に応じて借入先金融機関へ確認してください。

Q．オーバーローンでも売却相談はできますか？

売却を決めていなくても、住宅ローン残高と査定価格を確認して不足額の可能性を整理することはできます。オーバーローンだから直ちに売却不能と決めるのではなく、まず不足額を数字で把握することが重要です。

Q．県外へ転勤した後でも住宅ローン付きの家を売却できますか？

県外へ転居した後でも売却手続きを進める方法はあります。ただし、金融機関との連絡、登記書類、本人確認、物件管理などの調整が必要になる場合があるため、転勤前から準備しておくと手続を整理しやすくなります。

まとめ｜住宅ローンが残る家は「残債・売却価格・諸費用」を先に確認する

住宅ローン返済中でも、転勤を理由とした持ち家の売却自体は可能です。

ただし、通常の不動産売買では、買主へ引き渡す段階までに住宅ローンを整理し、抵当権を抹消できる状態を整える必要があります。

そのため、最初に確認したいのは、