② 転勤なら、家を売らずに貸した方が得なの？

2026.08.25

転勤が決まったら持ち家はどうする？｜最初に整理したい「売る・貸す・残す」の3つの選択肢

転勤が決まり、大村市の持ち家を離れることになったとき、「せっかく購入した家だから手放したくない」「家賃収入が入るなら、売らずに貸した方がよいのではないか」と考えるのは自然なことです。数年後に戻る可能性があれば、なおさら売却には迷いが生じます。しかし、毎月受け取る家賃が、そのまま所有者の利益になるわけではありません。住宅ローンの契約条件、空室、修繕、設備交換、管理費、固定資産税、将来の売却まで含めて比較しなければ、本当の負担は見えてきません。転勤する家を「売るか、貸すか」は、家賃額だけではなく、生活計画と資金計画の両面から考える必要があります。

初めに結論

「家賃収入が入る」という理由だけで、持ち家を賃貸にする方法が有利とは判断できません。

転勤する家を「売る」「貸す」のどちらにするかは、住宅ローンの契約条件、現在の住宅ローン残高、売却した場合の査定価格、想定賃料、空室リスク、修繕費、管理委託費、固定資産税、将来大村市へ戻る予定などを比較して判断する必要があります。

特に、住宅ローン返済中の持ち家を賃貸へ転用する場合は注意が必要です。

住宅ローンは商品や契約内容によって取扱いが異なるため、転勤を理由として自動的に賃貸利用が認められるとは限りません。借入先金融機関へ事前に相談し、契約上の取扱いを確認することが重要です。

住宅金融支援機構でも、住所変更時には返済中の金融機関への届出を案内しており、財形住宅融資では転勤等で家族全員が一時的に居住できなくなる場合の留守管理手続も設けています。融資商品によって手続が異なる点からも、個別確認が重要だと分かります。

転勤する家は「売る」「貸す」のどちらがよいのか

転勤する持ち家について、「売却」と「賃貸」のどちらが正解かを一律に決めることはできません。

判断に影響する主な条件は次のようなものです。

転勤期間はどの程度か
将来、大村市へ戻る可能性があるか
家族も転居するのか
住宅ローンはいくら残っているか
現在いくら程度で売却できそうか
いくら程度の家賃が想定できるか
空室になった場合の返済を負担できるか
修繕や設備交換へ対応できるか
遠方から住宅を管理できるか
将来、新たな住宅を購入する予定があるか

短期間の転勤で、大村市へ戻る予定が比較的明確な場合と、家族全員で県外へ転居し、戻る時期も分からない場合では、住宅を保有し続ける意味が異なります。

家賃という収入面だけを見るのではなく、家族の生活計画と住宅に関する資金計画を同時に整理することが重要です。

持ち家を売却する場合の基本的な考え方

転勤を機に売却する場合、最初に確認したいのが住宅ローン残高と現在の査定価格です。

主な確認項目として、

住宅ローン残高
現在の査定価格
売却に伴う諸費用
転勤・引越し時期
売却後の住居費
将来大村市へ戻る予定
新居購入の予定

などがあります。

売却すれば、遠方から住宅を管理する負担や、所有期間中の固定資産税、建物の維持管理などを整理できる可能性があります。

一方で、一度売却すれば、数年後に大村市へ戻ることになっても同じ住宅へ再び住むことはできません。

「転勤だから売る」のではなく、将来その住宅を再び必要とする可能性と、保有を続ける負担のどちらを重く見るかが重要な判断材料になります。

持ち家を賃貸にする前に住宅ローンを確認する

転勤時に持ち家を貸す場合、最初に家賃相場を調べたくなるかもしれません。

しかし、住宅ローンを返済中であれば、家賃査定より先に借入内容を確認しておく必要があります。

住宅ローンは、一般に本人や家族が居住する住宅を対象とする商品が多く、賃貸住宅向け融資とは利用目的が異なります。ただし、転勤等の事情に対する取扱いは金融機関や融資商品、契約内容によって異なります。

したがって、

「転勤だから貸しても問題ない」

と自己判断するのは避け、借入先金融機関へ転勤の事情と賃貸を検討している旨を伝え、必要な手続や条件を確認することが重要です。

金融機関への確認前に入居者募集や賃貸借契約を進めるのではなく、住宅ローン上の整理を先に行う方が安全です。

家賃収入＝利益ではない

持ち家を貸す場合、最も分かりやすい数字は「毎月いくらの家賃を受け取れるか」です。

しかし、賃貸の判断では月額家賃だけを見るのではなく、年間で実際にどの程度の収支になるのかを確認する必要があります。

賃貸住宅では、家賃収入に対して次のような負担が発生する可能性があります。

管理会社への管理委託費
固定資産税
建物や設備の修繕費
給湯器やエアコン等の設備交換
火災保険等の保険料
入居者がいない期間の負担
入退去時の修繕や原状回復
入居者募集に伴う費用

考え方としては、

年間の家賃収入
－年間で必要となる管理・維持・修繕等の費用
＝賃貸による実質的な収支を考える材料

として整理すると分かりやすくなります。

住宅ローンを返済している場合には、ローン返済を含めた家計全体の資金繰りも別途確認する必要があります。

「家賃が住宅ローン返済額を上回っているから問題ない」と月額だけで判断するのではなく、空室や修繕まで含めた年間単位で検討することが重要です。

空室リスクと修繕負担は「発生する可能性」で考える

賃貸に出したからといって、常に入居者がいるとは限りません。

入居者が退去した後、次の入居者が決まるまで一定期間空室となる場合もあります。

空室期間中は家賃収入が発生しませんが、住宅ローン返済や固定資産税など、所有者側の負担が継続する項目があります。

また、戸建住宅を長期間所有していれば、

給湯器
エアコン
トイレ
浴室
キッチン
水栓
外壁
屋根

などに修繕や交換が必要となる可能性があります。

入居者退去時には住宅の状態を確認し、必要に応じて原状回復や次の募集に向けた整備も検討します。

空室や修繕を過度に恐れる必要はありませんが、「何も起きなかった場合」だけを前提とした収支計算ではなく、一定の負担が生じる可能性を含めて考えることが大切です。

県外への転勤では管理会社への委託も検討する

大村市から県外へ転勤した後、所有者自身ですべての賃貸管理を行うのは難しい場合があります。

賃貸住宅では、入居者募集だけではなく、

家賃等の管理
入居者からの連絡対応
建物や設備の不具合への対応
修繕手配
契約更新
退去時の対応
次の入居者募集

など、継続的な管理が必要になる場合があります。

国土交通省も、賃貸住宅管理業について、住宅の維持保全や家賃・敷金等の管理などを管理業務として示しています。

県外からの対応が難しい場合には、管理会社へ委託する方法もあります。

ただし、管理会社によって業務範囲や委託費、修繕時の対応方法などは異なります。

「管理を頼めばすべて任せられる」と考えるのではなく、どこまで対応してもらえるのか、どのような費用が発生するのかを契約前に確認することが重要です。

将来売却する可能性まで考えて「売る・貸す」を選ぶ

転勤時の判断で見落としやすいのが、「数年後にどうするのか」という視点です。

持ち家を貸す場合でも、将来には複数の可能性があります。

転勤終了後に自宅へ戻る

賃貸住宅として保有を続ける

数年後に売却する

どの方向を想定するかによって、現在の判断も変わります。

たとえば、数年後に戻る予定が比較的明確なら、住宅を保有する意味があるかもしれません。

一方、戻る予定がなく、いずれ売却する可能性が高いのであれば、「いったん賃貸にしてから売却する方法」と「現在売却する方法」を比較する必要があります。

入居者がいる状態で売却するのか、退去後に自己居住用住宅として販売するのかでも販売対象や条件が変わる場合があります。

転勤時点の家賃だけではなく、数年後の出口まで含めた時間軸で考えることが、「売る・貸す」を比較するうえで重要です。

大村市では売却需要と賃貸需要を個別に確認する

大村市にある住宅だからといって、すべての物件が同じように売れる、同じように貸せるわけではありません。

戸建住宅の場合でも、

所在地
築年数
建物の状態
間取り
土地面積
駐車可能台数
周辺の住宅状況
売買市場で競合する物件
賃貸市場で競合する物件

などによって、売却と賃貸それぞれの需要は異なります。

そのため、大村市で転勤が決まった持ち家について「売るか、貸すか」を考えるのであれば、

売却した場合はいくら程度が見込まれるのか

と、

賃貸にした場合はいくら程度の家賃が想定されるのか

を別々に確認する方法があります。

株式会社陸自不動産でも、大村市で転勤や住み替えが発生した場合、売却だけを前提にせず、住宅ローン残高、売却査定、賃料の可能性、転勤期間、家族の予定などを整理しながら方向性を考えることができます。

自衛官や公務員、転勤のある企業に勤務する方の場合、将来の異動まで完全に予測することは難しいため、現在の市場状況だけでなく、今後の生活計画を含めて整理する視点が重要です。

よくある質問

Q．転勤なら家は売るより貸した方が得ですか？

一律に「貸した方が得」とは判断できません。想定家賃だけではなく、住宅ローン契約、空室、修繕、管理委託費、固定資産税、将来の利用予定などを含めて比較する必要があります。

Q．住宅ローンが残った家を賃貸に出せますか？

金融機関や住宅ローン商品、契約内容によって取扱いが異なります。転勤という事情があっても自己判断で賃貸へ転用せず、借入先金融機関へ事前に相談し、必要な手続や条件を確認してください。

Q．家賃はいくらなら賃貸を選ぶべきですか？

家賃額だけで判断することは適切ではありません。年間家賃収入から管理、修繕、固定資産税、空室等の負担を考え、売却した場合の条件や将来の居住予定と併せて比較する必要があります。

Q．空室になった場合も住宅ローン返済は続きますか？

賃貸住宅が空室になったことだけを理由として住宅ローン返済が停止するわけではありません。空室期間中の返済を家計から負担できるかも、賃貸を選択する前の重要な確認項目です。

Q．県外へ転勤しても賃貸管理はできますか？

管理会社へ募集、入居者対応、修繕手配などを委託する方法があります。ただし、業務内容や管理委託費は会社によって異なるため、契約前に管理範囲を確認する必要があります。

Q．将来売却する予定でも一度賃貸に出せますか？

賃貸後に売却を検討することは可能ですが、売却時点の入居状況や契約内容によって販売方法が変わる場合があります。将来売却する可能性が高い場合は、賃貸開始前から売却時の出口も考えておくことが重要です。

Q．売却査定と賃料査定を同時に依頼できますか？

売却と賃貸の両方を比較するため、それぞれの査定を確認する方法があります。売却すると決めていない段階でも、売却価格と想定賃料を並べると判断材料を増やせます。

まとめ｜転勤する家は家賃だけで「売る・貸す」を決めない

転勤する持ち家について、売却と賃貸のどちらが適しているかは、物件や家族の状況によって異なります。

賃貸を検討するときに重要なのは、

住宅ローン契約
想定賃料
年間の手取り収支
空室リスク
修繕・設備交換
管理方法
固定資産税等の維持負担
将来大村市へ戻る予定
将来売却する可能性
大村市での売買・賃貸双方の需要

を比較することです。

特に、

「毎月家賃が入るから貸す」

という一つの数字だけでは、賃貸の適否を判断できません。

反対に、管理や空室があるという理由だけで、最初から賃貸という選択肢を外す必要もありません。

売却か賃貸か決めていない段階でも、

「現在売るなら、どの程度の価格が想定されるのか」

「現在貸すなら、どの程度の賃料が想定されるのか」

という2つの数字を並べれば、判断材料は増えます。

転勤時の持ち家は、「売るか貸すか」を急いで決めるより、住宅ローン・収支・管理・将来の生活計画を整理してから比較することが重要です。

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