大村市｜オーバーローンとは？（第2章）

2026.08.22

住宅ローンが残る家・オーバーローン売却

大村市｜オーバーローンとは？

住宅ローン残高・査定価格・売却費用を数字で確認する

「不動産査定を受けたら、査定価格より住宅ローン残高の方が多かった」

「家を売却しても、住宅ローンを返しきれないかもしれない」

「オーバーローンなら家は売れないのだろうか」

住宅ローンが残る家の売却を検討するとき、査定価格が住宅ローン残債を下回っていると、不安になるのは当然です。

しかし、住宅ローン残高と査定価格の差だけを見ても、実際にいくら不足するのかは分かりません。不動産売却では、仲介手数料や登記関係費用などの売却諸費用も発生するためです。

第1章では、住宅ローンが残っている家でも、残債、抵当権、売却代金、手取り額を整理すれば、売却を検討できると解説しました。

第2章では一歩進み、長崎県大村市で住宅ローンが残る家を売却する場合に、オーバーローンの意味、資金不足額、清算ライン、必要売却価格を数字で確認します。

先に結論

オーバーローンとは、一般的には、家の売却代金だけでは住宅ローン残高を完済できない状態を指します。

ただし、実際の家売却では、住宅ローン残高と査定価格だけを比較するのでは不十分です。売却には諸費用が発生するため、次の金額を比較する必要があります。

「住宅ローン残高＋売却諸費用」と「想定売却代金」

たとえば、住宅ローン残高が3,500万円、売却諸費用が120万円、想定売却代金が3,100万円なら、資金不足額は400万円ではなく、概算520万円です。

また、オーバーローンだから直ちに売却できなくなるわけではありません。任意売却へ自動的に移行するわけでもありません。

最初に行うべきなのは、売主の希望を諦めることではなく、住宅ローン残高、想定売却代金、売却諸費用、手元に残したい金額を数字で整理することです。

オーバーローンとは何ですか？

オーバーローンとは、一般的には、家を売却して得られる代金だけでは住宅ローン残高を完済できない状態です。実際の資金計画では、売却諸費用も含めて、売却後に資金が不足するかを確認します。

アンダーローンとの違い

アンダーローンは、想定売却代金から売却諸費用を差し引いても、住宅ローンを清算できる可能性がある状態です。

オーバーローンは、想定売却代金だけでは住宅ローンと売却諸費用を清算できない可能性がある状態です。

状態	売却後の資金状況	基本的な意味
アンダーローン	0円以上	住宅ローンと売却諸費用を清算した後も、概算上の資金が残る
オーバーローン	0円未満	想定売却代金だけでは、住宅ローンと売却諸費用を賄えない

オーバーローンという言葉だけで、売却の可否を決めるべきではありません。住宅ローン残高、売却代金、売却諸費用、自己資金、売主の希望、売却条件を順番に整理します。

住宅ローン残高とは何ですか？

住宅ローン残高とは、金融機関へ現在返済する必要がある債務額です。家の現在価値や査定価格を示す金額ではありません。

住宅ローン残高は、返済予定表、残高証明書、インターネットバンキング、借入先金融機関への照会などで確認します。

住宅金融支援機構の案内でも、残高照会や残高証明書の発行方法が示されています。具体的な返済相談や手続は、返済中の金融機関へ確認する必要があります。

住宅ローン残高と不動産価値は同じではない

シリーズを通じて重要となる原則は、次のとおりです。

住宅ローン残高 ≠ 不動産価値

住宅ローン残高は、金融機関へ返済する債務額です。一方、不動産の現在価値は、次の要素などによって判断されます。

土地の形状や広さ
建物の築年数
住宅性能
建物や設備の状態
維持管理や修繕の履歴
立地条件
市場動向
競合物件
買主需要

住宅ローン残高が3,500万円であっても、家の現在価値が3,500万円になるとは限りません。

一方、売主が住宅ローン残高以上で売りたいと希望すること自体は、否定されるものではありません。住宅ローンを返済し、住み替え後の生活を維持するという現実的な理由があるためです。

売主に必要な金額と、不動産市場で評価される金額を分けて考えることが重要です。

査定額より住宅ローンが多いと売れませんか？

査定額より住宅ローン残高が多くても、直ちに売却できないとは限りません。不足額を補える場合、当初の想定より高い価格で成約する場合、返済を進めて残高が減る場合など、個別条件によって判断が変わります。

査定価格とは何ですか？

査定価格とは、土地・建物の状態、周辺の取引事例、競合物件、市場動向などを基に、売却価格を検討するために算出する参考価格です。査定価格は、その金額での成約を保証するものではありません。

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、不動産の取引価格、成約価格、地価公示などの情報を確認できます。

大村市の不動産売却では、公的な価格情報だけでなく、物件の状態、住宅性能、維持管理、競合物件、買主需要なども確認して査定価格を検討します。

想定売却代金とは何ですか？

想定売却代金とは、不動産査定や販売条件を基に、売却によって得られると想定する金額です。成約前に資金計画を立てるための仮定であり、実際の成約価格とは異なる場合があります。

査定価格・売主希望価格・売出価格・成約価格の違い

金額	意味
査定価格	市場資料や物件状態などから算出する参考価格
売主希望価格	売主が売却によって実現したい価格
売出価格	実際に市場へ提示する販売価格
成約価格	売主と買主が最終的に合意した価格
住宅ローン残高	金融機関へ返済する債務額

各金額には異なる意味があります。必要売却価格と市場価格の本格的な比較は、第4章で詳しく解説します。

売却費用も含める必要がありますか？

資金不足額を計算する際は、売却諸費用も含める必要があります。住宅ローン残高と想定売却代金だけを比較すると、実際の不足額を少なく見積もる可能性があります。

主な売却諸費用には、次の項目があります。

仲介手数料
抵当権抹消などの登記関係費用
売買契約書の印紙税
住宅ローンの全額繰上返済手数料
必要に応じた測量費用
必要に応じた解体費用
必要に応じた残置物処分費用

国税庁の案内では、税務上の譲渡費用の例として、仲介手数料、売主が負担した印紙税、一定の取壊し費用などが示されています。

ただし、売却時に支払う費用と、税務上の譲渡費用として扱われる範囲は同じとは限りません。税務上の取扱いは、税務署または税理士などへ確認してください。

いくら不足しているか計算できますか？

概算の資金不足額は、住宅ローン残高、売却諸費用、想定売却代金が分かれば計算できます。住宅ローン残高と査定価格の差だけでなく、売却諸費用まで含める点が重要です。

資金不足額の計算方法

わかりやすく説明します！

最初に、想定売却代金だけでは不足する概算額を計算します。

資金不足額＝住宅ローン残高＋売却諸費用－想定売却代金

次の数字を使用します。

住宅ローン残高：3,500万円
売却諸費用：120万円
想定売却代金：3,100万円

数字を計算式へ入れます。

3,500万円
＋120万円
－3,100万円
＝520万円

資金不足額は概算520万円です。

住宅ローン残高3,500万円と想定売却代金3,100万円だけを比較すると、差額は400万円です。しかし、売却諸費用120万円を加えるため、実際に検討すべき資金不足額は概算520万円となります。

「住宅ローン残債－査定価格」だけでは、資金不足額を正確に把握できません。

520万円という結果が出た後は、自己資金の使用だけを直ちに決めるのではなく、想定売却代金の妥当性、売却時期、返済後の残高、販売条件、金融機関への確認事項を整理します。

住宅ローンと売却費用を清算するには、いくら必要ですか？

住宅ローン残高と売却諸費用を概算上清算するために必要な価格は、両方を合計して計算します。本シリーズでは、資金計画を分かりやすく説明するため、その金額を「清算ライン」と表現します。

清算ラインの計算方法

わかりやすく説明します！

清算ライン＝住宅ローン残高＋売却諸費用

今回の例へ数字を入れます。

3,500万円
＋120万円
＝3,620万円

清算ラインは概算3,620万円です。

3,620万円で成約し、売却諸費用が想定どおりであれば、住宅ローンと売却諸費用を概算上清算できる計算です。

「清算ライン」は、不動産市場における正式な評価名称ではありません。また、仲介手数料のように売買価格によって変動する費用もあるため、想定価格ごとに再計算する必要があります。

手元にお金を残したい場合はいくらで売る必要がありますか？

住宅ローンと売却諸費用を支払い、さらに資金を手元へ残したい場合は、「必要売却価格」を計算します。必要売却価格は売主の資金計画上の希望を含む価格であり、不動産の市場価値や成約を保証する金額ではありません。

必要売却価格の計算方法

わかりやすく説明します！

次に、住宅ローンと売却諸費用を清算し、希望する資金を手元へ残すための価格を計算します。

必要売却価格＝住宅ローン残高＋売却諸費用＋できれば手元に残したい金額

手元に200万円を残したい場合を計算します。

住宅ローン残高：3,500万円
売却諸費用：120万円
手元に残したい金額：200万円

数字を計算式へ入れます。

3,500万円
＋120万円
＋200万円
＝3,820万円

必要売却価格は3,820万円です。

3,820万円は、「住宅ローンを返し、売却費用を支払い、さらに200万円を手元に残したい」という売主の資金計画から算出した価格です。

3,820万円が必要だから、不動産の市場価値も3,820万円になるという意味ではありません。

ただし、売主が3,820万円を希望することには、資金計画上の合理的な理由があります。希望を最初から否定せず、必要売却価格、清算ライン、現在の不動産価値を分けて考えることが重要です。

資金不足額・清算ライン・必要売却価格の違い

数字の関係を一つの表で整理します。

項目	金額	意味
住宅ローン残高	3,500万円	金融機関へ返済する債務
売却諸費用	120万円	売却に伴って必要となる概算費用
想定売却代金	3,100万円	売却を想定する価格
資金不足額	520万円	想定売却代金だけでは不足する概算額
清算ライン	3,620万円	住宅ローンと売却費用を清算する目安
必要売却価格	3,820万円	200万円を手元に残したい場合の希望価格

資金不足額は、現在の想定売却代金を基準にした資金ギャップです。

清算ラインは、住宅ローンと売却諸費用を清算するための目安です。

必要売却価格は、売却後に手元へ残したい金額まで加えた、売主の資金計画上の希望価格です。

アンダーローンの場合はいくら残りますか？

アンダーローンの場合は、想定売却代金から売却諸費用と住宅ローン残高を差し引いて、売却後に残る概算額を計算します。

わかりやすく説明します！

住宅ローン残高：2,800万円
売却諸費用：120万円
想定売却代金：3,300万円

3,300万円
－120万円
－2,800万円
＝380万円

概算上、住宅ローンと売却諸費用を清算した後も、380万円が残る計算です。

最終的な手元に残るお金は、成約価格、決済日時点の住宅ローン残高、実際の売却諸費用、売買条件、税金などによって異なります。

オーバーローンでも売却を検討できますか？

オーバーローンであることと、売却できないことは同じ意味ではありません。不足額を補える場合、売却価格が当初の想定より高くなる場合、返済を進めて残高が減る場合など、状況によって判断が変わります。

主な確認方向は次のとおりです。

自己資金で不足額を補えるか
物件の付加価値を適切に伝え、想定より高い価格を目指せるか
返済を進めて住宅ローン残高を減らせるか
売却時期や販売条件を見直せるか
金融機関への確認や協議が必要か

自己資金の使用だけを前提に売却を勧めるのではなく、売主の希望と資金状況を確認したうえで、複数の選択肢を整理します。

オーバーローンと任意売却は同じではない

任意売却は、オーバーローンの場合に検討されることがある、最終的な選択肢の一つです。オーバーローンと判明しただけで、任意売却になるわけではありません。

任意売却では、金融機関や保証会社などとの調整・同意が必要となる場合があります。住宅金融支援機構の案内でも、価格査定、売出価格の確認、抵当権抹消応諾の審査などを含む手続が示されています。

返済状況や金融機関ごとの条件によって対応は異なります。不足額が残る場合の詳しい出口戦略は、第6章で解説します。

売主の希望は、まず数字にする

住宅ローン残高が大きい売主に対して、希望価格だけを見て否定するべきではありません。売主には、住宅ローンの返済、住み替え、転勤、離婚後の生活、次の住居費など、希望価格を必要とする理由があります。

最初に、売主の希望を必要売却価格として数字にします。その後、清算ライン、必要売却価格、現在の不動産価値を分けて考えます。

必要売却価格での成約を目指す場合は、単に高い売出価格を付けるのではなく、その価格を正当化できる付加価値を整理する必要があります。

建物性能や使用建材
保証書や点検記録
修繕履歴や維持管理の状態
設備の状態
間取りや生活動線
立地上の利便性
競合物件にはない特徴

購入希望者へ物件固有の価値を伝え、市場の反応を確認しながら、不動産販売戦略を調整します。希望価格を維持する場合も、販売期間や市場の反応を確認し、売主自身が柔軟な判断基準を持つことが大切です。

陸自不動産では、オーバーローンの相談で何を確認するのか

株式会社陸自不動産では、大村市で住宅ローンが残る家の売却相談を受けた際、次の内容を整理します。

売主の売却希望
住宅ローン残高
借入先金融機関
毎月の返済額
売却を希望する時期
住み替え、転勤、離婚などの売却理由
不動産査定価格
想定売却代金
想定される売却諸費用
自己資金の有無と利用に関する意向
売却後に手元へ残したい金額

最初から自己資金の使用を前提にせず、複数の価格帯で資金不足額を計算します。そのうえで、土地・建物の現在価値、競合物件、市場動向、物件固有の付加価値を分析し、売主の希望を踏まえた不動産販売戦略を検討します。

オーバーローンに関するQ＆A

Q1．オーバーローンだと家は売れませんか？

A．オーバーローンだけを理由に、家を売却できないと決まるわけではありません。

自己資金による補填、売却価格、返済後の残高、売却時期、金融機関との協議などによって判断が変わります。最初に資金不足額を計算し、利用できる選択肢を整理します。

Q2．住宅ローン残高と査定価格の差だけを見ればよいですか？

A．住宅ローン残高と査定価格の差だけでは不十分です。

売却諸費用も含め、「住宅ローン残高＋売却諸費用－想定売却代金」で資金不足額を計算します。仲介手数料や登記関係費用などを含めると、想定より不足額が大きくなる場合があります。

Q3．売却諸費用はいくらくらい見ておけばよいですか？

A．売却諸費用は、売買価格、契約条件、登記内容、測量や解体の必要性などによって異なります。

一律の金額では判断できません。不動産会社へ個別の概算書を依頼し、金融機関の手数料や登記関係費用も確認してください。

Q4．自己資金で不足分を補えば通常売却できますか？

A．住宅ローンを完済し、抵当権を抹消できる資金計画が整えば、通常売却を検討できる可能性があります。

必要金額と決済方法は、金融機関、不動産会社、司法書士などへ事前に確認します。自己資金の使用は、売却後の生活資金も含めて慎重に判断してください。

Q5．オーバーローンなら任意売却になりますか？

A．オーバーローンと判明しただけで、任意売却になるわけではありません。

任意売却は最終的な選択肢の一つです。金融機関や保証会社などとの調整・同意が必要となる場合があります。

Q6．査定価格より高く売ることはできますか？

A．査定価格を上回る価格で成約する可能性はありますが、成約を保証することはできません。

物件の付加価値、競合状況、買主需要、売出価格、販売期間、市場の反応などを踏まえて検討します。売主の希望価格と市場の評価を分けたうえで、販売戦略を組み立てることが重要です。

動画でわかりやすく解説

【関連動画を掲載】

動画では、オーバーローンの考え方、資金不足額の計算イメージ、売主が最初に確認すべき項目を視覚的に説明します。

ブログ記事では、計算式、具体的な数字、比較表、公的根拠、詳しい判断材料を確認できます。

第1章「住宅ローンが残っていても家は売れる？残債・抵当権・売却代金・手取り額を最初に整理する」【内部リンクを設定】
第3章「築浅なのになぜ購入価格で売れない？新築価格・メーカー利益・法定耐用年数・不動産査定を解説」【内部リンクを設定】
第4章「必要売却価格と市場価格はなぜ違う？売主希望・査定価格・売出価格・成約価格を比較する」【内部リンクを設定】
「離婚・財産分与と不動産売却」シリーズ【離婚と住宅ローン・オーバーローンに関連する箇所へ内部リンクを設定】

まとめ｜オーバーローンは不足額を数字で確認する

大村市で住宅ローンが残る家を売却する場合、住宅ローン残高と査定価格だけでオーバーローンを判断するのは不十分です。売却諸費用まで含めて、資金不足額を計算する必要があります。

住宅ローン残高3,500万円、売却諸費用120万円、想定売却代金3,100万円なら、資金不足額は概算520万円です。

住宅ローンと売却諸費用を清算する清算ラインは3,620万円、さらに200万円を手元に残したい場合の必要売却価格は3,820万円です。

必要売却価格は、売主の希望と資金計画を明確にするために役立ちます。ただし、必要売却価格と現在の不動産価値は同じではありません。

では、なぜ築浅住宅でも、購入価格より査定価格が下がる場合があるのでしょうか。

第3章「築浅なのになぜ購入価格で売れない？」では、購入価格、新築販売価格、事業者利益、現在の不動産価値、法定耐用年数、査定価格の関係を詳しく解説します。

参考資料・公的情報

※確認日：2026年8月22日

残高の照会・残高証明の発行をしたいとき｜独立行政法人住宅金融支援機構
融資住宅等の任意売却｜独立行政法人住宅金融支援機構
不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード｜国土交通省不動産情報ライブラリ
No.3255 譲渡費用となるもの｜国税庁

筆者情報

筆者：小松野美貴哉
株式会社陸自不動産代表取締役

宅地建物取引士
住宅ローンアドバイザー
FP（3級ファイナンシャル・プランニング技能士／資産設計提案業務）
1級建物アドバイザー
お家売却の達人

不動産売買の契約実務に加え、住宅ローン、売却後の資金計画、建物状態、販売方法を一体的に検討します。

売主のご希望や住宅ローン残高、資金計画を丁寧に確認し、売却後にどの程度の資金を手元に残したいかというご希望も踏まえながら、物件が持つ価値を最大限に引き出します。土地・建物の現在価値、競合物件、市場動向、物件固有の付加価値を総合的に分析し、市場で受け入れられる価格帯の上限を狙う販売戦略を設計します。

免責事項

記事中の金額と計算は、資金計画の考え方を説明するための参考例です。実際の住宅ローン残高は、金融機関の返済予定表や残高証明書などで確認してください。

査定価格、売主希望価格、売出価格、成約価格は、それぞれ異なる場合があります。売却諸費用も、物件、売買価格、契約条件、登記内容、金融機関、測量・解体などの有無によって異なります。

「清算ライン」「必要売却価格」「資金不足額」「資金ギャップ」には、本記事で資金計画を分かりやすく説明するための表現が含まれます。「必要売却価格」は正式な不動産評価名称ではなく、その価格での成約を保証するものではありません。

オーバーローン時の対応は個別事情によって異なり、金融機関の判断が必要になる場合があります。任意売却には、金融機関や保証会社などとの調整・同意が必要となる場合があります。

税務判断が必要な場合は税務署または税理士などへ、法的判断が必要な場合は弁護士などの専門家へご相談ください。

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