④ 住宅購入の手付金はいくら必要？｜返還・手付解除・契約違反を契約前に確認
購入申込み・重要事項説明・売買契約で止まれる境界線
住宅購入の手付金はいくら必要？｜返還・手付解除・契約違反を契約前に確認
住宅購入では、売買契約の際に「手付金」を支払う場合があります。しかし、「物件価格の何％が普通なのか」「住宅ローンが通らなければ返ってくるのか」「契約をやめたら全額失うのか」まで正確に理解しないまま支払うのは危険です。手付金には全国一律の固定額がなく、売主が個人か宅地建物取引業者か、契約書でどのような解除条件を定めているかによって扱いが変わります。大村市で住宅を購入する方に向けて、手付金・申込金・残代金の違い、手付解除、住宅ローン特約、保全措置まで、契約前に確認すべきポイントを整理します。
Q.手付金はいくら必要で、返還されない場合はありますか？
結論
手付金に全国一律の固定額はありません。金額は売主との合意や売主属性、契約内容によって異なります。また、返還されるかどうかも、手付解除、住宅ローン特約、合意解除、債務不履行など理由によって異なります。支払額だけでなく、解除条件・期限・通知方法まで売買契約書で確認する必要があります。
1．手付金とは何のために支払うお金なのか
不動産売買では、売買契約締結時に買主から売主へ手付金を支払う場合があります。
国土交通省が示している不動産売買契約書の例でも、買主が契約締結と同時に手付を支払い、残代金支払時に売買代金の一部へ充当する形式が示されています。(国土交通省)
一方、手付には契約上さまざまな意味が関係するため、
「売買代金の一部を先に払うだけのお金」
と理解するだけでは十分ではありません。
特に重要なのが「解約手付」としての扱いです。
民法第557条では、買主が売主に手付を交付した場合、原則として相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できると定めています。(e-Gov 法令検索)
ただし、実際の取引では契約条項や売主属性によって確認すべき事項があります。
手付金を支払う前に、売買契約書の「手付」「手付解除」「契約解除」の条項を必ず確認してください。
2．手付金は物件価格の何％と決まっているわけではない
住宅購入でよく聞かれるのが、
「手付金は物件価格の5％ですか？」
「10％用意しなければ買えませんか？」
という質問です。
一般の不動産売買について、手付金を必ず物件価格の○％にしなければならないという全国一律の固定額はありません。
売主と買主の合意、物件、契約条件などによって金額は異なります。
したがって、
「大村市なら5％」
「中古住宅なら10％」
「新築なら100万円」
といった地域共通・物件共通の基準を作ることも適切ではありません。
重要なのは、
・手付金はいくらなのか
・なぜその金額なのか
・いつ支払うのか
・残代金へどう充当されるのか
・解除した場合にどう扱われるのか
を契約前に確認することです。
3．売主が宅地建物取引業者の場合には法律上の上限がある
売主が不動産会社などの宅地建物取引業者で、買主が一般消費者である取引では、買主保護のための規制があります。
宅地建物取引業法第39条では、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、**売買代金の20％を超える額の手付を受領することはできません。**また、受領した手付について、買主に不利となる一定の特約も制限されています。(e-Gov 法令検索)
ただし、
「20％までなら通常の手付金」
という意味ではありません。
20％は法律上の上限規制であり、標準額や推奨額ではありません。
実際に支払う金額は契約ごとに確認します。
4．宅建業者が売主なら「手付金等の保全措置」も確認する
売主が宅地建物取引業者の場合は、手付金等の保全措置も重要です。
国土交通省は、宅建業者が自ら売主となる取引について、一定額を超える手付金等を受領する場合、金融機関や保証機関などによる保全措置を講じる制度を案内しています。(国土交通省)
国土交通省の案内では、原則として手付金等が、
未完成物件では売買代金の5％以下かつ1,000万円以下
完成物件では売買代金の10％以下かつ1,000万円以下
の場合などは、保全措置が不要とされています。つまり、基準を超える場合には保全措置の有無を確認する必要があります。(国土交通省)
重要事項説明書にも、宅建業者が自ら売主となる場合の「手付金等の保全措置の概要」を記載する欄があります。(国土交通省)
金額が大きい場合は、
「手付金はいくらですか？」
だけではなく、
「手付金等の保全措置は必要な取引ですか。必要な場合、どの機関で保全されますか」
まで確認してください。
5．申込金・手付金・残代金を混同しない
住宅購入では似た名称のお金が登場します。
申込金
購入申込みの段階で預ける場合がある金銭です。
名称だけで手付金と同じ性質とは判断できません。
支払う場合には、
・誰が預かるのか
・何の目的か
・契約しなかった場合の返還条件
・売買契約時に何へ充当されるのか
を文書で確認します。
手付金
売買契約締結時に授受される場合がある金銭です。
契約上、解約手付としての機能を持つ場合があり、解除時の扱いに直接関係します。
残代金
売買代金から手付金等を差し引き、決済時に支払う残額です。
住宅ローンを利用する場合には、融資実行と合わせて支払うことが一般的です。
名前が似ていても、支払う時期、目的、契約との関係、返還条件が異なります。
6．買主都合で手付解除する場合、手付金は戻らないことがある
解約手付として扱われる契約で、買主が手付解除を行う場合、民法第557条では買主が手付を放棄して解除する仕組みが定められています。(e-Gov 法令検索)
つまり、
「契約をやめるなら手付金は必ず返ってくる」
とは考えられません。
反対に、売主側から手付解除を行う場合には、民法上、売主が手付の倍額を現実に提供して解除する仕組みがあります。(e-Gov 法令検索)
ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、民法上の手付解除ができない場合があります。
また、売買契約書に手付解除期限などが定められている場合は、その契約条項も確認する必要があります。
「いつまでなら手付解除できるのか」
を日付まで確認し、契約後はカレンダーなどへ記録しておく方法が安全です。
7．住宅ローンが通らなかった場合も「必ず返還」と自己判断しない
住宅ローンを利用する場合は、売買契約書に融資利用に関する特約、いわゆる住宅ローン特約が設けられる場合があります。
国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用に関する資料では、金融機関の融資が認められない場合に売買契約を解除できる旨や、解除権行使の期限を設定する場合はその内容を説明し、当該特約によって解除した場合には売主が手付金や代金の一部として受領した金銭を無利息で買主へ返還する取扱いが示されています。(国土交通省)
ただし、
住宅ローンが否決されたら、どの契約でも自動的に手付金が戻る
という意味ではありません。
確認すべき内容は、
・対象となる金融機関
・借入予定額
・融資承認期限
・契約解除期限
・解除の通知方法
・買主側に求められる手続き
・手付金等の返還方法
です。
期限を過ぎた場合や、契約条項に定められた条件を満たしていない場合などは、同じ扱いになるとは限りません。
8．契約違反による解除と手付解除を混同しない
手付解除と、契約違反を理由とする解除は別の問題です。
たとえば売買契約締結後に、
・残代金を約定どおり支払わない
・契約上の義務を履行しない
・契約条件に反する行為がある
などの問題が生じた場合、契約書に定められた債務不履行、解除、違約金、損害賠償などの条項が関係する可能性があります。
そのため、
「手付金を放棄すれば、どの段階でも契約から離脱できる」
とは限りません。
解除理由が、
・手付解除なのか
・住宅ローン特約なのか
・合意解除なのか
・債務不履行による解除なのか
を分けて確認する必要があります。
法的判断が必要になった場合は、弁護士へ確認してください。
9．高額な手付金を求められたら、支払う前に確認する
高額な手付金を提示された場合、
「払わなければ物件を買えなくなる」
という不安だけで即時に支払うべきではありません。
支払う前に、
・売主は個人か宅地建物取引業者か
・手付金額
・支払日
・支払先
・領収書等の発行
・保全措置の有無
・手付解除期限
・住宅ローン特約
・違約時の扱い
・決済までの資金余力
を確認します。
特に住宅購入では、手付金だけで資金を使い切ると、登記費用、住宅ローン費用、保険料、引越し費用などに影響する可能性があります。
手付金を支払えるかではなく、決済・入居まで資金計画を維持できるかという視点が必要です。
10．大村市でも「手付金○％」という地域ルールはない
大村市の不動産取引でも、
「大村市なら手付金は5％」
「中古住宅なら100万円」
といった市内共通のルールはありません。
物件価格、売主属性、契約内容、資金条件などによって異なります。
陸自不動産では、手付金額だけを説明して契約を急がせるのではなく、
・いくら支払うのか
・なぜ支払うのか
・どの条件なら解除できるのか
・返還される場合と返還されない場合
・どの期限まで判断できるのか
を買主が確認できる状態で契約へ進むことを重視します。
11．「進む・立ち止まる・個別確認」を分ける
契約へ進みやすい状態
・手付金額を確認した
・支払日と支払先を確認した
・手付解除の意味を理解している
・解除期限を確認した
・住宅ローン特約を確認した
・違約時の条項を確認した
・必要な場合は保全措置を確認した
・支払後も十分な資金余力がある
一度立ち止まった方がよい状態
・手付金額しか説明されていない
・解除期限が分からない
・住宅ローン特約を理解していない
・申込金と手付金を混同している
・重要事項説明書と契約書の内容が一致しない
・返還条件が口頭説明だけ
・手付金を支払うと諸費用資金が不足する
不明点を解消するまで支払いを急がない方が安全です。
専門家へ個別確認した方がよい状態
・手付金返還を巡って争いがある
・契約解除の可否が問題になっている
・違約金を請求されている
・住宅ローン特約の適用について争いがある
・相手方が履行に着手したか判断が必要
・契約成立や損害賠償について法的判断が必要
契約の法的評価は弁護士、融資は金融機関、登記は司法書士、税務は税理士など、該当分野へ確認してください。
本章のまとめ
・手付金に全国一律の固定額や固定割合はありません。
・売主が宅地建物取引業者の場合は、手付額や保全措置に法的規制があります。
・手付解除、住宅ローン特約、契約違反による解除を分けて考えます。
・手付金の返還可否は、解除理由・契約条項・期限を確認して判断します。
・金額、支払先、解除期限、保全措置を理解できない場合は支払いを急ぎません。
買主向けチェックリスト
□ 手付金の金額を確認しましたか？
□ 手付金の支払日を確認しましたか？
□ 支払先を確認しましたか？
□ 売主が個人か宅地建物取引業者か確認しましたか？
□ 手付解除の期限を確認しましたか？
□ 住宅ローン特約を確認しましたか？
□ 解除時の返還条件を読みましたか？
□ 必要な保全措置の有無を確認しましたか？
□ 違約金・損害賠償の条項を確認しましたか？
□ 手付金支払い後の資金余力を確認しましたか？
Q&A
Q.手付金は物件価格の何％が普通ですか？
全国一律の「普通の割合」はありません。売主、買主、物件、契約条件によって異なります。なお、宅地建物取引業者が自ら売主となり一般消費者へ販売する場合、宅建業法第39条により手付額には売買代金の20％という上限規制がありますが、20％が標準額という意味ではありません。(e-Gov 法令検索)
Q.手付金を払った後に買主都合でやめると全額戻りますか？
必ず戻るとは限りません。解約手付として手付解除する場合、民法第557条では買主が手付を放棄して解除する仕組みが定められています。解除可能な時期や個別契約の条項を確認してください。(e-Gov 法令検索)
Q.住宅ローンが通らなければ手付金は返還されますか？
契約に適切な住宅ローン特約があり、その適用条件、期限、通知方法などを満たして解除する場合には、返還される取扱いが定められている場合があります。国土交通省の運用資料でも、融資不成立による解除時に受領済み金銭を返還する扱いが示されています。契約書の融資利用特約を確認してください。(国土交通省)
Q.売主が不動産会社の場合は手付金のルールが違いますか？
違いがあります。宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が一般消費者の場合には、手付額の上限や手付金等の保全措置など、宅地建物取引業法による買主保護規制があります。(e-Gov 法令検索)
参考資料・公的機関
e-Gov法令検索「民法 第557条」
手付について、買主による手付放棄、売主による倍額の現実の提供、相手方が履行に着手した後の制限に関する現行条文を確認しました。
確認日：2026年9月2日。(e-Gov 法令検索)
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法 第39条」
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の手付額の上限、手付解除に関する買主保護規制を確認しました。
確認日：2026年9月2日。(e-Gov 法令検索)
国土交通省「不動産取引における手付金等の保全について」
宅地建物取引業者が自ら売主となる場合の手付金等の保全措置と、保全措置が不要となる金額基準を確認しました。
確認日：2026年9月2日。(国土交通省)
国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」
住宅ローン不成立時の解除、解除期限、受領済み手付金等の返還に関する運用を確認しました。
確認日：2026年9月2日。(国土交通省)
大村市で住宅購入を検討している方へ
株式会社陸自不動産では、大村市周辺の新築建売、中古住宅、土地について、物件調査、購入申込み条件の整理、重要事項説明、売買契約に関する宅地建物取引業務、手付金や住宅ローン特約を含む契約条件の確認、売主側との条件調整、引渡し前確認などを行っています。
手付金についても「いくら払えばよいか」だけではなく、解除条件、返還条件、期限、売主属性、保全措置などを確認し、買主が契約上の責任を理解した状態で手続きへ進むことを重視しています。
契約解除、手付金返還、違約金、損害賠償等の法律判断は弁護士、登記は司法書士、税務は税理士、融資承認は金融機関など、専門分野ごとの確認が必要です。
著者紹介
小松野美貴哉
株式会社陸自不動産代表取締役。陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身し、住宅購入・売却、住宅ローン、相続、離婚、転勤など、不動産に関する問題へ実務家として対応しています。
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免責事項
本記事は、一般的な不動産取引および住宅購入契約に関する情報提供を目的としています。
手付金の額、性質、解除、返還、住宅ローン特約、違約金、手付金等の保全措置については、売主属性、契約書、特約、取引経過などによって扱いが異なります。
本文記載の宅地建物取引業法上の規制は、宅地建物取引業者が自ら売主となり、一般消費者が買主となる取引を中心に説明しています。
手付金返還、契約解除、違約金、損害賠償、融資承認、契約不適合責任などの法的・金銭的結果を保証するものではありません。
個別案件については、宅地建物取引士、金融機関、司法書士、税理士、弁護士など、該当分野の専門家へご確認ください。
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