⑥ 未登記増築・法令不適合の中古住宅は買える？｜融資・登記・改修・売却への影響

2026.09.01

中古住宅に隠れた修繕債務を見抜く

未登記増築・法令不適合の中古住宅は買える？｜融資・登記・改修・売却への影響

中古住宅を探していると、登記事項証明書に記載された床面積と現況が違う、増築部分が登記されていない、確認済証や検査済証が見当たらない、といった物件に出会う場合があります。ただし、「未登記＝違法建築」「検査済証がない＝購入不可」と単純に判断することはできません。登記上の問題と建築基準法上の問題は別々に確認する必要があります。重要なのは、何が未登記なのか、増築時に必要な手続きは何だったのか、現在の法令適合状況はどうなのかを特定し、住宅ローン、登記、是正工事、保険、将来売却まで含めて購入前に整理することです。本章では、大村市で中古住宅を検討する買主が確認すべき判断基準を解説します。

Q.未登記増築や法令不適合がある住宅を購入すると何が起きますか？

結論

未登記増築や法令上の問題がある中古住宅でも、一律に売買できないとは断定できません。ただし、住宅ローン、登記、是正工事、火災保険、将来売却へ影響する可能性があります。契約前に問題の種類を特定し、建築士、土地家屋調査士、金融機関などへ解消条件を確認することが重要です。

1．「未登記増築」と「法令不適合」は別の問題です

まず区別したいのが、登記と建築法令です。

未登記増築とは、増築によって建物の床面積など登記上の表示が変わっているにもかかわらず、登記記録へ反映されていない状態などを指します。

不動産登記法第51条では、建物の表題部に記録される一定の事項に変更が生じた場合、原則として変更から1か月以内に変更登記を申請することが定められています。(e-Gov 法令検索)

一方、建築基準法上の問題は、

建築確認が必要だったか
確認内容どおり施工されたか
建ぺい率・容積率
接道
用途
構造
防火関係
その他の建築基準関係規定

などの問題です。

したがって、未登記だから直ちに違法建築という意味にはなりません。

反対に、登記を行っただけで建築基準法上の問題まで解消するとも限りません。

2．「既存不適格」と「違反建築」も同じではありません

中古住宅では「法令に合っていない」と説明されても、その内容をさらに分ける必要があります。

特に重要なのが既存不適格建築物です。

既存不適格とは、建築当時は適法だった建物が、その後の法令改正や都市計画変更などによって現在の基準へ適合しなくなった状態です。国土交通省も、既存不適格建築物について現行法令への適合を求める場面や、増改築時の緩和措置を整理しています。(国土交通省)

建築当時から法令へ違反していた建物とは意味が異なります。

購入前には、

未登記なのか

既存不適格なのか

実際に法令違反があるのか

単に資料が残っていないだけなのか

を区別します。

3．まず登記・図面・現況を照合します

中古住宅で増築が疑われる場合、最初に確認したい資料は次のようなものです。

登記事項証明書
建物図面
各階平面図
確認済証
検査済証
建築確認申請書の副本
増築時の図面
工事契約書
固定資産税関係資料
現在の建物形状

登記事項証明書では、種類、構造、床面積などを確認し、現況建物と照合します。

床面積や形状に明らかな違いがある場合は、「増築されているようだ」で終わらせず、どの部分が、いつ、どの程度増築されたのかを調べます。

表示に関する登記の専門家は土地家屋調査士です。法務局も、建物表題登記や土地分筆など不動産の表示に関する登記について、土地家屋調査士が代理する専門家であると案内しています。所有権移転や抵当権設定など権利に関する登記は司法書士の分野です。(法務局)

4．確認済証・検査済証がないだけで違法とは断定しない

確認済証や検査済証が見つからない住宅もあります。

書類が存在しないという事実だけで、直ちに違反建築と判断することはできません。

国土交通省は「既存建築物の現況調査ガイドライン」を公表しており、検査済証の交付状況が確認できない既存建築物についても、建築士が資料調査や現地調査を行い、建築基準法令への適合状況を調べる方法を示しています。従来の「検査済証のない建築物」のガイドラインは、2025年4月1日から現行ガイドラインへ統合されています。(国土交通省)

つまり、

書類がないこと

と、

法令に違反していること

は分けて確認する必要があります。

5．増築なら建築確認が必要だったのかを確認する

増築部分については、工事当時に建築確認が必要だったかを確認します。

大村市は2026年5月時点の案内で、建築確認が必要となる建築物について事前確認制度を説明しています。また、防火地域・準防火地域外で一定の小規模な増築等について確認手続きが不要となる場合でも、建築基準関係規定への適合義務までなくなるわけではないと明記しています。(大村市公式サイト)

したがって、

「確認済証がないから違反」

「小さな増築だから何をしてもよい」

という二つの判断はいずれも避けます。

増築時期、面積、地域指定、建物規模、当時の法令を建築士や所管行政庁へ確認します。

6．未登記増築は住宅ローンへ影響する？

住宅ローンへの影響は、金融機関や融資商品によって異なります。

したがって、

「未登記増築なら住宅ローンは絶対に使えない」

とは断定できません。

一方、金融機関が担保物件を審査する際、登記記録と現況の相違、法令適合性、物件評価などが確認対象となる可能性があります。

住宅金融支援機構の【フラット35】でも、中古住宅について原則として所定の技術基準への適合を確認し、適合証明書を取得する仕組みとなっています。(フラット35)

未登記増築が判明した場合は、売買契約後ではなく、申込み予定の金融機関へ事前審査前後の段階で具体的な物件資料を示して確認する方が安全です。

7．問題の種類ごとに確認先を分ける

問題の種類	主な確認資料	想定される影響	主な確認先	契約前に整理したい内容
未登記増築	登記事項・図面・現況	登記・融資・売却	土地家屋調査士	登記可能性・必要手続
確認済証等なし	建築資料・行政資料	法適合確認・融資	建築士・行政	工事時期・適合状況
法令違反の疑い	図面・現況・法令	是正・利用・売却	建築士・行政	違反内容・是正方法
接道等の問題	道路資料・公図	建替え・増改築	行政・建築士	道路種別・許可等
住宅ローン	登記・建築資料	融資可否	金融機関	融資条件
権利登記	登記事項証明書等	所有権移転・担保	司法書士	必要登記

問題を一括して「訳あり物件」と扱うのではなく、一項目ずつ分解します。

8．是正工事や登記をすれば全部解決するとは限りません

未登記増築であれば、土地家屋調査士へ相談し、表題部変更登記が可能か、必要資料は何かを確認します。

しかし、登記が完了したとしても、建築基準法上の問題が自動的に解消するわけではありません。

反対に建築法令上の問題がない場合でも、登記記録と現況が一致していなければ登記上の整理が必要となる場合があります。

是正工事についても同様です。

必要工事の範囲、施工可能性、行政手続き、費用を確認したうえで、

売主が引渡し前に対応する
買主が購入後に対応する
売買条件へ反映する
購入を保留する
撤退する

という判断へ進みます。

9．将来売却するときまで考える

購入時に解決しなかった問題は、将来売却するときにも再び確認対象となる可能性があります。

次の買主が住宅ローンを利用する場合、同じ登記差異や法令上の問題について金融機関から確認を求められる可能性があります。

そのため陸自不動産では、

「今、自分が買えるか」だけではなく、「将来、次の買主が買える状態なのか」

まで購入判断へ加えることが重要だと考えます。

価格が安いという理由だけで問題を引き継ぐのではなく、解消方法と費用負担を把握して購入する必要があります。

10．大村市の中古住宅では道路・建築・都市計画も物件単位で確認する

大村市では、建築確認、建築関係道路、用途地域、都市計画などについて市が公的情報を公開しています。(大村市公式サイト)

特に接道について、大村市は建築基準法第43条に基づき、建築物の敷地は原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接する必要があると案内しています。(大村市公式サイト)

ただし、大村市内の中古住宅を一律に判断することはできません。

対象住所、道路種別、用途地域、建築時期、増築時期、建物規模などを物件ごとに確認します。

購入判断を3区分で整理する

購入を検討しやすい状態

未登記部分や法令上の論点が特定され、必要な登記、是正方法、費用、融資条件、引渡し条件まで契約前に整理できている状態です。

一度立ち止まった方がよい状態

増築時期や範囲が分からない、登記可能性が不明、法令適合状況を判断できない、金融機関の回答も得ていないなど、購入後の負担上限を把握できない状態です。

専門家・個別確認が必要な状態

建築基準法への適合状況は建築士や所管行政庁、表示登記は土地家屋調査士、所有権移転・抵当権等の権利登記は司法書士、住宅ローンは金融機関、保険の引受条件は保険会社へ確認します。

不動産会社へ確認したい質問

「登記事項証明書と現在の建物で違っている部分はありますか？」

「増築した時期と工事内容を確認できる資料はありますか？」

「確認済証・検査済証や建築確認関係資料は残っていますか？」

「住宅ローン申込み前に、登記や法令上の問題を専門家へ確認できますか？」

購入までの確認時期

購入申込み前

登記と現況の差異、増築部分、建築関係資料の有無、金融機関への事前確認が必要かを整理します。

契約前

専門家による確認結果、登記手続き、是正工事、費用負担、融資条件、引渡しまでに行う対応を確定します。

購入後

契約前に問題点と対応方法が確定している事項について、合意した手順に沿って必要な登記や工事を行います。

本章のまとめ

未登記増築と建築基準法上の問題は別々に確認する
既存不適格と違反建築を混同しない
確認済証・検査済証がないだけで違法と断定しない
登記、建築、融資、保険を担当分野ごとに確認する
問題の内容と費用上限を把握できない場合は契約を急がない
購入時だけでなく将来売却できる状態まで考える

買主向けチェックリスト

□ 登記事項証明書と現況を照合した
□ 増築部分の場所と面積を確認した
□ 増築時期を確認した
□ 確認済証・検査済証の有無を確認した
□ 建築士による確認が必要か整理した
□ 土地家屋調査士へ登記手続きを確認した
□ 金融機関へ住宅ローン条件を確認した
□ 是正工事が必要な場合は見積りを確認した
□ 売主・買主の費用負担を契約前に整理した
□ 将来売却時に問題が残らないか確認した

Q&A

Q.未登記増築があると住宅ローンは使えませんか？

一律には判断できません。金融機関や融資商品、未登記部分の内容、法令適合状況などによって取扱いが異なるため、物件資料を提示して利用予定金融機関へ事前確認します。

Q.検査済証がない中古住宅は買えませんか？

検査済証がないという理由だけで購入不可とは判断できません。国土交通省は、検査済証の交付状況を確認できない既存建築物についても現況調査の方法を示しています。(国土交通省)

Q.増築部分を登記すれば問題は解決しますか？

登記上の問題が整理されても、建築基準法上の問題まで解決したとは限りません。表示登記と法令適合性を別々に確認します。

Q.購入後に是正を求められることはありますか？

実際に建築基準法令違反がある場合、特定行政庁は所有者等に対し、修繕、改築、除却、使用制限など必要な是正措置を命じることができると建築基準法第9条に定められています。ただし、個別物件で是正命令の対象になるかは行政判断を含むため、購入前に所管行政庁や建築士へ確認する必要があります。(e-Gov 法令検索)

参考資料・公的機関

e-Gov法令検索｜不動産登記法第51条「建物の表題部の変更の登記」
確認日：2026年9月1日
不動産登記法を確認する

e-Gov法令検索｜建築基準法
確認日：2026年9月1日
建築基準法を確認する

国土交通省｜既存建築物の活用の促進について
確認日：2026年9月1日
国土交通省の既存建築物情報を確認する

大村市｜確認申請を必要とする建築物等
確認日：2026年9月1日
大村市の建築確認情報を確認する

大村市｜建築基準法の道路の定義
確認日：2026年9月1日
大村市の建築関係道路を確認する

住宅金融支援機構｜【フラット35】中古住宅の物件検査
確認日：2026年9月1日
中古住宅の物件検査を確認する

陸自不動産への相談案内

株式会社陸自不動産では、大村市周辺の中古住宅について、登記事項証明書、販売資料、建築関係資料、現況などを整理し、購入条件や売主側への確認事項を明確にします。

未登記増築や法令上の問題が疑われる場合、宅建業者だけで判断を完結させず、建築士、土地家屋調査士、司法書士、金融機関、行政機関など担当分野を分けて確認し、購入後や将来売却時まで問題が残らないかという視点で判断します。

著者紹介

小松野美貴哉｜株式会社陸自不動産代表取締役

陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身。住宅購入・売却、住宅ローン、相続、離婚、転勤などに伴う不動産問題について実務家として対応しています。

免責事項

本記事は、一般的な不動産取引および中古住宅購入に関する情報提供を目的としています。個別物件について、未登記部分の登記可否、建築基準法等への適合性、是正工事の可否・費用、住宅ローン、保険、税務、将来売却価格などを保証するものではありません。

建築時期、増築時期、地域指定、建物規模、登記内容、金融機関、保険会社、行政判断等によって結論は異なります。購入契約前に、必要に応じて建築士、土地家屋調査士、司法書士、金融機関、保険会社、所管行政庁等へ個別に確認してください。

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