⑩ 新築・中古・土地購入を総額で比較するには？｜住宅購入の完成総額表
表示価格では買えない住宅購入総額
新築・中古・土地購入を総額で比較するには？｜住宅購入の完成総額表
大村市で家を探していると、新築建売3,200万円、中古住宅2,500万円、土地1,000万円といった異なる価格が並びます。しかし、販売価格だけを比較しても、本当に負担の少ない住宅は判断できません。新築では外構やエアコン、中古では修繕・リフォーム、土地購入では建物代に加えて造成・上下水道・地盤・外構などが必要になる場合があります。住宅購入では、物件種別ごとに異なる費用を同じ形式へ揃え、「家族が実際に生活を始められる状態までの完成総額」で比較する必要があります。第4テーマ最終章では、第1章から第9章までの判断軸を一つの表へ統合します。
Q.新築、中古、土地を同じ完成総額表で比較する方法はありますか？
結論
新築、中古住宅、土地購入は、販売価格だけでは同じ条件で比較できません。物件価格に契約・登記、融資、保険・税、設備・外構、修繕、造成・インフラ、引越しなどを加え、「希望する生活を始められる状態までの完成総額」で並べると比較しやすくなります。
販売価格の安い順では比較できない
住宅購入では、物件種別によって販売価格に含まれる範囲が異なります。
たとえば新築建売の場合、土地と建物は販売価格へ含まれていても、
-
エアコン
-
カーテン
-
照明
-
カーポート
-
追加外構
などが別途必要になる場合があります。
中古住宅の場合には、
-
必須修繕
-
設備交換
-
リフォーム
-
ハウスクリーニング
-
外構補修
などが購入後に必要になる可能性があります。
土地から注文住宅を建てる場合には、
-
建物本体
-
造成
-
擁壁
-
上下水道
-
地盤
-
解体
-
外構
-
建築関連費用
などを加えなければ住宅取得総額は見えません。
したがって、
新築3,200万円
中古2,500万円
土地1,000万円
という広告価格だけを並べても公平な比較にはなりません。
比較条件を、
「家族が入居して生活を始められる状態」
まで揃える必要があります。
まず共通の完成総額表を作る
第4テーマ第10章では、新築・中古・土地購入を同じ形式へ入れることが重要な判断軸として指定されています。
比較項目は次のように統一します。
| 費用項目 | 新築建売 | 中古住宅 | 土地＋建築 |
|---|---|---|---|
| 物件・土地価格 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 建物価格 | 原則物件価格内か確認 | 原則物件価格内 | 別途確認 |
| 契約・登記 | 確認 | 確認 | 土地・建物で確認 |
| 住宅ローン関連 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 保険・税関係 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 設備・外構 | 標準仕様との差額 | 必要工事 | 建築計画で確認 |
| 修繕・リフォーム | 原則少ないが個別確認 | 重要 | 原則該当なし |
| 造成・インフラ | 原則販売条件内か確認 | 個別確認 | 重要 |
| 引越し・入居準備 | 確認 | 確認 | 確認 |
| 完成総額 | 合計 | 合計 | 合計 |
| 費用の確定度 | 確定／概算／未確認 | 確定／概算／未確認 | 確定／概算／未確認 |
一つの表へ入れることで、単純な広告価格では見えなかった差が分かります。
新築建売は「完成しているから追加費用なし」と考えない
新築建売の強みは、土地と建物の価格が比較的把握しやすく、完成物件なら実際の建物を確認できる点です。
一方、販売価格へ含まれる設備の範囲は物件によって異なります。
契約前には、
-
外構
-
カーポート
-
エアコン
-
照明
-
カーテンレール
-
カーテン
-
TVアンテナ等
-
物置
などを確認します。
モデルハウスや完成物件に設置されている設備が、そのまま引渡し対象になるとは限りません。
詳しい確認方法は、第4テーマ第3章「建売住宅の外構・照明・カーテン・エアコンは別料金？」で扱っています。
新築建売の比較では、
販売価格＋別途設備＋購入諸費用
まで加えて完成総額を作ります。
中古住宅は必須修繕を加える
中古住宅では販売価格の安さだけでは判断できません。
購入後に必要となる可能性がある、
-
雨漏り等への対応
-
屋根・外壁
-
給湯器
-
水回り設備
-
電気設備
-
エアコン
-
内装
-
防蟻
-
外構
などを確認します。
重要なのは、
必須修繕
と、
買主の希望によるリフォーム
を分けることです。
たとえば正常に使用できるキッチンを好みのデザインへ変更する工事は、建物の不具合修繕とは性質が異なります。
中古住宅の完成総額は、
購入価格＋購入諸費用＋必須修繕＋希望リフォーム＋入居準備費
として整理します。
国土交通省は既存住宅について、新築時の性能だけでなく、その後の維持管理や経年劣化によって住宅ごとに状態が異なると案内しており、必要に応じて既存住宅状況調査、いわゆるインスペクションを活用する制度も整備しています。
中古住宅の詳しい比較方法は、第4テーマ第7章および第6テーマ「中古住宅に隠れた修繕債務を見抜く」で扱います。
土地購入は「建物が建てられる状態」まで加える
土地購入では、土地価格だけを住宅購入価格として扱わないことが特に重要です。
土地によって、
-
造成
-
高低差
-
擁壁
-
解体
-
樹木撤去
-
上下水道
-
浄化槽
-
地盤
-
接道
-
セットバック
-
工事車両搬入
-
外構
などが建築計画へ影響する可能性があります。
大村市も、建築物の敷地について原則として建築基準法上の道路へ2メートル以上接する必要があることや、道路種別について公式情報を公開しています。
また、上水道についても、道路の配水管から宅地側へ分岐する給水装置の新設・改造等には利用者負担が発生する場合があります。
土地の完成総額は、
土地代＋建物代＋建築準備費＋外構＋購入諸費用＋入居準備費
として考えます。
土地の建築準備費については、第4テーマ第6章で詳しく整理しています。
仮定例｜3候補を完成総額へ揃える
以下は計算方法を説明するためだけの仮定例です。
大村市の相場、一般的な工事費、実在物件の価格を示す数字ではありません。
| 費用項目 | 新築A | 中古B | 土地＋建物C |
|---|---|---|---|
| 物件・土地・建物 | 3,000万円 | 2,450万円 | 2,850万円 |
| 契約・登記・融資等 | 180万円 | 170万円 | 200万円 |
| 設備・外構 | 150万円 | 80万円 | 220万円 |
| 必須修繕 | 0万円 | 300万円 | 0万円 |
| 希望リフォーム | 0万円 | 150万円 | 0万円 |
| 造成・インフラ | 0万円 | 0万円 | 250万円 |
| 引越し・入居準備 | 50万円 | 50万円 | 50万円 |
| 完成総額 | 3,380万円 | 3,200万円 | 3,570万円 |
中古Bは広告価格だけなら新築Aより550万円安く見えます。
しかし、仮定した改修費等を加えると完成総額の差は180万円です。
土地＋建物Cも、土地価格だけを見れば安く感じる可能性がありますが、建物・造成・外構等を加えれば比較結果が変わります。
重要なのは例示金額そのものではありません。
全候補に同じ項目を入れて比較する方法がポイントです。
「該当なし」と「未確認」は全く違う
完成総額表で特に注意したいのが0円の扱いです。
たとえば中古住宅で、
「造成費0円」
なら、既存住宅のため新たな造成が不要と確認できているのかもしれません。
しかし、
「修繕費0円」
について建物状態を調べていないなら、0円ではなく未確認です。
土地購入について、
「上水道0円」
とする場合も、宅地内引込みや工事負担を確認して初めて判断できます。
完成総額表では、
-
確定
-
概算
-
未確認
-
該当なし
を分けて記載してください。
特に未確認費用を0円にしないことが、第4テーマ全体を通した重要な判断基準です。
金額だけでなく「支払う時期」も比較する
完成総額が同じでも、資金計画が同じとは限りません。
住宅購入では支出時期も確認します。
| 時期 | 主な支出候補 |
|---|---|
| 契約前後 | 手付金、契約関係費用等 |
| 住宅ローン手続 | 融資関連費用等 |
| 決済・引渡し | 残代金、登記、仲介手数料等 |
| 入居前 | 外構、設備、修繕、リフォーム等 |
| 入居時 | 引越し、家具・家電等 |
| 入居後 | 追加工事、維持管理等 |
同じ3,300万円でも、契約直後に多額の現金を必要とする住宅と、支払い時期を調整できる住宅では、自己資金への影響が異なります。
住宅金融支援機構も、住宅取得時・住宅ローン利用時には融資手数料、登記、保険、仲介手数料等の諸費用が発生する場合があることを案内しています。
「確定度」も比較する
新築建売では、完成済みなら価格や仕様を比較的確認しやすい場合があります。
中古住宅では、建物内部の状態や工事内容によって改修費が変化する可能性があります。
土地購入では、建築計画が固まるまで造成、地盤、外構等の一部が概算となる場合があります。
したがって完成総額表には、
金額＋確定度
を入れます。
たとえば、
| 項目 | 金額 | 確定度 |
|---|---|---|
| 物件価格 | 3,000万円 | 確定 |
| 登記等 | 45万円 | 見積り済み |
| エアコン | 50万円 | 概算 |
| 外構 | 未定 | 未確認 |
という形式です。
総額が安くても未確認費用が多い候補は、契約前に追加確認が必要です。
住宅ローンも同じ条件で比較する
完成総額が分かった後は、住宅ローンとの関係を確認します。
第4テーマ第9章で扱ったように、
-
購入価格
-
完成総額
-
承認借入額
-
必要自己資金
は別々の数字です。
新築、中古、土地で住宅ローンの対象となる費用や融資時期が異なる場合もあります。
特に土地＋注文住宅では、土地取得、着工、建築途中、完成など、資金が必要になる時期が建売住宅とは異なる可能性があります。
融資対象、融資時期、つなぎ融資等の必要性については、利用予定の金融機関へ確認してください。
大村市では生活条件まで同じ表へ入れる
完成総額が最も安い住宅が、必ず家族にとって最適とは限りません。
大村市で戸建住宅を比較する場合、金額と一緒に、
-
通勤時間
-
学校区
-
駐車台数
-
車の出入り
-
土地面積
-
建物面積
-
道路条件
-
上下水道
-
入居可能時期
-
将来の転勤・売却可能性
なども確認します。
たとえば完成総額が100万円安くても、家族の車を停めるために追加外構が必要なら、その差は変わります。
一方、完成総額が多少高くても、希望条件を満たし追加工事がほとんど不要なら、家族にとって合理的な選択になる場合があります。
完成総額が同じでも「同じ住宅」ではない
新築Aが3,300万円、中古Bも3,300万円だったとしても、単純に同価値とは言えません。
比較するべき項目として、
-
建物状態
-
性能
-
土地条件
-
広さ
-
立地
-
駐車
-
保証
-
修繕計画
-
入居時期
-
将来の維持管理
があります。
完成総額は、候補を公平に比較するための重要な物差しです。
ただし、最終的な住宅選びは金額だけでは決まりません。
完成総額で候補を揃えた後に、生活条件と将来条件を比較します。
第4テーマの最終判定
第4テーマでは、広告に表示される数字だけでは住宅購入総額を判断できないことを10章にわたって整理してきました。
最終判断は、次の3段階で行います。
購入を検討しやすい条件
-
主要な費用を見積りで確認している
-
未確認費用が限定されている
-
完成総額が家計上限内
-
住宅ローン条件を確認している
-
入居までに必要な現金額を把握している
-
購入後も生活予備資金を残せる
-
家族の生活条件を満たしている
一度立ち止まる条件
-
広告価格だけで比較している
-
未確認費用を0円としている
-
中古住宅の修繕費が不明
-
土地の造成・インフラ費が不明
-
新築の追加設備費が不明
-
住宅ローン承認額が未確認
-
完成総額を出すと予算上限を超える
-
契約後の自己資金が急減する
個別確認が必要な条件
登記は司法書士、税務は税理士・税務署、住宅ローン審査・融資条件は金融機関、建築・建物状態は建築士や施工会社、道路・都市計画・上下水道等は行政、不動産取引条件は宅地建物取引士、法的紛争は弁護士など、専門領域に応じて確認してください。
本章のまとめ
-
新築、中古、土地は広告価格だけでは公平に比較できません。
-
物件価格、諸費用、設備・外構、修繕、造成・インフラ、入居準備を同じ完成総額表へ入れます。
-
「確定・概算・未確認・該当なし」を区別します。
-
完成総額だけでなく、支出時期と費用の確定度も比較します。
-
最終的には完成総額、家計上限、生活条件、自己資金を確認し、購入・保留・候補変更を判断します。
買主向けチェックリスト
-
□ 新築・中古・土地を同じ費用項目で比較した
-
□ 物件・土地価格を確認した
-
□ 契約・登記費用を確認した
-
□ 住宅ローン関連費用を確認した
-
□ 設備・外構費を確認した
-
□ 中古住宅の修繕費を確認した
-
□ 土地の造成・インフラ費を確認した
-
□ 未確認費用を0円にしていない
-
□ 支払時期を確認した
-
□ 完成総額が家計上限内か確認した
Q&A
Q.新築と中古は同じ諸費用率で計算してよいですか？
一律の割合だけで最終判断する方法は適切ではありません。取引態様、住宅ローン、登記、保険、物件状態などによって費用は変わります。概算段階で比率を使う場合でも、契約前には実際の見積書へ置き換えてください。
Q.土地購入では建物価格まで決めてから比較しますか？
少なくとも希望する建物の概算と配置可能性を確認してから土地総額を比較する方が安全です。土地価格だけで契約すると、建物、造成、上下水道、地盤、外構等を加えた段階で予算を超える場合があります。
Q.未確認の費用は総額表へどう入れますか？
0円ではなく「未確認」と記載してください。概算を取得できる場合は金額と一緒に「概算」と表示します。見積りが取れない重要費用が残っている場合は、購入を保留する判断も必要です。
Q.完成総額が同じならどの物件を選んでも同じですか？
同じではありません。建物状態、性能、立地、土地条件、駐車、保証、維持管理、入居時期、将来の売却条件なども比較してください。完成総額は候補を同じ土俵に並べるための基準です。
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※第4テーマ・第6章の正式公開URLを設定してください。
参考資料・公的機関
確認日：2026年9月1日
国土交通省「不動産の購入を検討される皆様へ」
不動産購入時の一般的な流れとして、物件紹介、媒介契約、交渉、重要事項説明、売買契約、決済・引渡しなどを確認できます。
住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」
住宅ローン利用時の融資手数料、登記、火災保険など、物件代金以外に確認したい費用を整理する際の一次情報として利用できます。
国土交通省「既存住宅のインスペクション」
中古住宅の状態確認、既存住宅状況調査の制度概要を確認できます。
大村市「建築基準法の道路の定義」
大村市で土地を購入する際の道路種別、接道条件等を確認する公的資料です。
大村市「給水装置」
土地購入時に確認したい給水管、給水装置、工事負担等の基礎情報を確認できます。
相談案内
株式会社陸自不動産では、大村市周辺で新築建売、中古住宅、土地を検討される方を対象に、単純な販売価格比較ではなく、購入諸費用、設備・外構、改修費、土地の建築準備費、住宅ローンなどを整理し、完成総額で比較する住宅購入支援を行っています。
住宅選びでは、
「一番安く表示されている住宅」ではなく、「家族が希望する生活を始めるまでに総額いくら必要なのか」
を確認することが重要です。
不動産取引条件は陸自不動産、融資審査は金融機関、登記は司法書士、税務は税理士・税務署、建物・建築は建築士や施工会社、法的問題は弁護士など、専門領域を分けて確認します。
著者紹介
小松野美貴哉
株式会社陸自不動産 代表取締役
小松野美貴哉は、陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身し、住宅購入・売却・住宅ローン・相続・離婚・転勤などの不動産問題に実務家として対応しています。
住宅購入では、広告価格や毎月返済額だけに注目せず、家族が入居できる状態までの完成総額、融資条件、自己資金、将来の生活まで整理した判断を重視しています。
関連書籍
『ハウスメーカーと不動産屋の決定的な違いとは？』
住宅会社と不動産会社の役割の違いを住宅購入者側から整理し、新築・土地購入などで誰へ何を確認するべきか考えるための関連書籍です。
Amazon上の正確な直接商品ページは確認できていないため、未確認ASINは掲載していません。
Amazonで『ハウスメーカーと不動産屋の決定的な違いとは？』を検索
『売主目線で考える不動産売却戦略』
査定価格、売出価格、販売方法、価格交渉など、不動産売却を売主側の視点から整理した関連書籍です。
『公務員はなぜマンション投資で狙われるのか？』
公務員や自衛官を対象とする投資マンション営業の構造や、契約前に確認したいリスクを扱った関連書籍です。
免責事項
本記事は、一般的な不動産取引および住宅購入に関する情報提供を目的としています。
新築建売、中古住宅、土地購入で必要となる諸費用、設備費、外構費、修繕費、リフォーム費、造成費、インフラ費、住宅ローン費用等は、物件、取引態様、建物状態、土地条件、金融機関、施工内容等によって異なります。
記事中の比較例に使用した金額は、完成総額表の作成方法を説明するために設定した仮定値です。大村市の相場、全国平均、実在物件の見積りを示すものではありません。
未確認費用を0円と扱うことを推奨するものではありません。契約前に可能な範囲で見積り、仕様書、契約条件、公的資料等を確認してください。
本記事は、特定住宅の購入適否、工事費、融資承認、将来価格、法令適合性その他の結果を保証するものではありません。個別案件では、金融機関、宅地建物取引士、行政、建築士、施工会社、司法書士、税理士、弁護士その他の該当専門家へ確認してください。
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