物件広告の価格に含まれない費用は？｜大村市で家を買う前の諸費用チェック

大村市で新築建売や中古住宅を探すとき、多くの方が最初に見る数字は「販売価格」です。しかし、住宅購入で実際に必要となる支出は、広告に掲載された物件価格だけとは限りません。契約、登記、住宅ローン、保険、税金、仲介、設備、外構、引越しなど、取引や物件条件によって別途発生する費用があります。重要なのは、一般的な「諸費用○％」だけで判断せず、何が販売価格に含まれ、何が別途必要なのかを見積書・仕様書・契約条件で確認することです。本章では、広告価格の外側にある費用を支払時期まで含めて整理します。

 

Q.物件広告の価格に含まれていない費用は何ですか？

結論

物件広告に表示された価格だけで入居できるとは限りません。登記、住宅ローン、保険、税金、仲介手数料、設備、外構、引越しなどが別途必要となる場合があります。買主は「何が価格に含まれるか・含まれないか」を仕様書、見積書、契約書類で確認してください。

 

 

広告価格は「対象不動産の価格」を示すのが基本

 

たとえば、物件広告に「新築戸建3,180万円」と表示されていた場合、その数字だけを見て、

3,180万円を用意すれば住宅購入が完了する

と考えるのは早計です。

広告価格が示す範囲は、売買対象となる土地・建物や販売条件によって決まります。

一方、住宅購入に付随する、

• 登記

• 融資

• 保険

• 税金

• 仲介

• 追加設備

• 外構

• 引越し

などが販売価格に含まれているとは限りません。

新築建売でも、エアコンやカーテンレール、照明、アンテナ、カーポートなどの取扱いは物件ごとに異なります。

中古住宅でも、設備を残すのか撤去するのか、修繕を誰が負担するのかによって入居前支出が変わります。

したがって、広告を見た段階では、

「販売価格に何が含まれていますか？」

と確認することが最初の作業になります。

契約時に発生する可能性がある費用

住宅購入の最初の支出は、売買契約前後に発生する場合があります。

代表的な項目として、

• 手付金

• 売買契約書の印紙税

• 仲介取引の場合の仲介手数料の一部

• その他、契約条件に定められた支出

などがあります。

売買契約書の印紙税

紙で不動産売買契約書を作成する場合、契約金額に応じて印紙税が課される場合があります。

国税庁によると、2026年8月31日時点では、不動産譲渡契約書に対する印紙税の軽減措置が2027年3月31日まで適用されています。たとえば、記載された契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減後の印紙税額は1万円です。(国税庁)

国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

ただし、電子契約を含め契約方法によって取扱いが異なる可能性があるため、実際の契約方法を確認してください。

登記で発生する可能性がある費用

住宅を取得すると、所有権に関する登記や、住宅ローンを利用する場合の抵当権設定登記などが関係します。

主な費用候補は、

• 登録免許税

• 司法書士報酬

• 登記事項証明書等の取得費

• 抵当権設定に関する費用

などです。

登録免許税は「物件価格×一律○％」で単純に計算できるとは限りません。

法務局は、登記の種類によって税率が異なり、所有権移転登記等の課税価格については原則として固定資産課税台帳に登録された価格が基礎になると案内しています。(法務局)

法務局「登記申請を御自身ですることを検討されている方からよくある質問」

実際の登記費用は、司法書士から見積書を取得して確認する方法が適切です。

仲介手数料は取引態様によって変わる

不動産会社が売買を媒介する場合、仲介手数料が発生することがあります。

一方、売主から直接購入する取引など、媒介がない場合には、媒介に対する仲介手数料が発生しないケースがあります。

国土交通省は、宅地建物取引業者が売買等の媒介・代理で受け取れる報酬額について上限を定めています。(国土交通省)

国土交通省「宅地建物取引業法関係」

買主は広告の「取引態様」を確認し、

「買主側に仲介手数料は発生しますか？」

「金額はいくらですか？」

と事前に確認してください。

住宅ローンで発生する可能性がある費用

住宅ローンを利用する場合には、金融機関や商品によって別途費用が発生します。

代表的には、

• 融資手数料

• 保証料または保証関連費用

• 金銭消費貸借契約に関連する費用

• 抵当権設定費用

• 司法書士報酬

• 商品によって必要となる物件検査費用

などがあります。

【フラット35】でも、融資手数料は取扱金融機関によって異なり、抵当権設定に必要な登録免許税や司法書士報酬は利用者負担とされています。(フラット35)

住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

したがって、

「住宅ローンを利用するなら諸費用は○万円」

と固定額で判断する方法は適切ではありません。

金融機関から住宅ローン諸費用の明細を取得してください。

火災保険・地震保険も確認する

住宅購入時には、火災保険等の費用も確認します。

住宅ローン商品によっては火災保険への加入が条件となる場合があります。

【フラット35】では、返済終了まで借入対象住宅に火災保険を付保することが必要とされ、火災保険料は利用者負担です。地震保険は別制度で、【フラット35】では加入は任意と案内されています。(フラット35)

保険料は、

• 建物評価

• 補償内容

• 保険期間

• 免責金額

• 水災等の補償範囲

などによって異なります。

全国一律の金額で判断せず、保険会社等から見積りを取得してください。

固定資産税等の精算金が発生する場合がある

中古住宅や土地の売買などでは、固定資産税・都市計画税等について、売主と買主の間で引渡日を基準として負担を精算する契約が行われる場合があります。

国土交通省が過去に示した契約書式例にも、公租公課について引渡日前後で売主・買主の負担を分ける条項例があります。(国土交通省)

ただし、税の納税義務そのものと、売買当事者間で行う精算は別の話です。

精算の有無、起算日、金額については、売買契約書や精算書で確認してください。

新築建売でも「入居できる状態」まで追加費用が出る

新築住宅だから追加費用が少ないとは限りません。

新築建売では、販売価格へ含まれる設備の範囲が物件ごとに異なります。

確認候補として、

• エアコン

• カーテン・カーテンレール

• 照明器具

• TVアンテナ

• 網戸

• カーポート

• フェンス

• 物置

• EV充電設備

• 追加外構

などがあります。

広告写真に写っている家具や設備が、そのまま売買対象に含まれるとは限りません。

仕様書と販売図面で確認してください。

設備・外構の詳しい確認方法は、第4テーマ第3章で扱います。

中古住宅では修繕費も購入価格と分けて考える

中古住宅では、

• 給湯器

• エアコン

• 水回り

• クロス

• 畳

• 外壁

• 屋根

• 防蟻

• ハウスクリーニング

• 残置物撤去

など、入居前後に支出が発生する可能性があります。

中古住宅の販売価格が新築より低く見えても、改修費を加えると住宅購入総額の差が縮まる場合があります。

買主は、

物件価格＋購入諸費用＋必要改修費

で比較してください。

費用は「金額」だけでなく「支払時期」で確認する

住宅購入で資金不足が起きる原因は、最終総額だけではありません。

いつ現金が必要なのか

という点も重要です。

支払時期	発生する可能性がある費用	確認方法
契約時	手付金、印紙税、仲介手数料の一部等	売買契約書、媒介契約、資金計画表
住宅ローン手続時	融資手数料、保証関連、契約関連費用等	金融機関の費用明細
決済時	残代金、登記費用、税等の精算、仲介手数料等	決済明細、司法書士見積り
入居前	保険、設備、外構、引越し等	各見積書、仕様書
入居後	家具・家電、追加工事、修繕等	家族の入居予算表

※発生時期や支払方法は取引条件によって異なります。

重要なのは、住宅ローン実行日より前に現金支出が必要となる項目を把握することです。

「未確認」を0円にしない

購入資金表を作る際、最も避けたい処理が、

金額が分からない項目を0円として計算すること

です。

たとえば、

項目	状態
物件価格	確定
仲介手数料	確定
登記費用	見積り待ち
住宅ローン費用	概算
火災保険	未確認
外構	未確認
エアコン	見積り待ち

という形で管理します。

「未確認」は支出なしという意味ではありません。

完成総額を出す前に、可能な範囲で未確認欄を埋めてください。

大村市で特に確認したい入居前費用

大村市で戸建住宅を購入する場合、車を利用する家庭では駐車環境も総額へ影響する場合があります。

たとえば、

• 駐車台数は足りるか

• カーポートが必要か

• 土間コンクリート追加が必要か

• 物置を設置するか

• EV充電設備を設けるか

などです。

また、土地を購入して住宅を建築する場合は、上下水道、造成、外構等について土地条件・建築計画に応じた確認が必要です。

大村市だから一定額必要と断定することはできません。

現地条件と家族の生活方法から見積りを取得します。

購入申込み前に確認したい資料

買主は、少なくとも次の資料を整理してください。

• 販売図面

• 仕様書

• 売買代金・諸費用見積書

• 資金計画表

• 仲介手数料の説明書類

• 登記費用見積書

• 住宅ローン諸費用資料

• 保険見積書

• 設備・外構見積書

• 固定資産税等の精算条件

資料の金額を一つの表へまとめれば、広告価格だけでは分からない住宅購入総額が見えやすくなります。

購入を検討しやすい条件

• 広告価格に含まれる範囲が明確

• 仲介手数料の有無を確認済み

• 登記費用の見積りがある

• 住宅ローン諸費用を確認済み

• 保険の見積りを取得している

• 税等の精算条件を確認した

• 入居前設備・外構費を把握している

• 支出時期まで含めた資金計画が家計上限内

一度立ち止まる条件

• 「諸費用込みだと思っていた」という状態

• 見積書が揃っていない

• 登記費用が未確認

• 住宅ローン関連費用が不明

• 設備や外構の含有範囲が分からない

• 未確認費用を0円としている

• 決済前に必要な自己資金額が分からない

• 入居後の手元資金が大きく減少する

個別確認が必要な条件

登記は司法書士等、税務は税理士・税務署、住宅ローン審査・融資条件は金融機関、火災保険等は保険会社・取扱代理店、建築・設備・外構は建築士や施工会社など、専門分野に応じて確認してください。

 

本章のまとめ

• 物件広告の価格だけで住宅購入総額は判断できません。

• 契約、登記、融資、保険、税、仲介、設備、外構などを別途確認します。

• 新築・中古、売主直売・仲介取引によって発生項目は変わります。

• 総額だけでなく「いつ現金が必要か」も確認します。

• 未確認費用を0円と扱わず、見積書を集めて完成総額を作ります。

買主向けチェックリスト

• □ 広告価格に何が含まれるか確認した

• □ 取引態様を確認した

• □ 仲介手数料の有無と金額を確認した

• □ 登記費用の見積りを取得した

• □ 住宅ローン関連費用を確認した

• □ 火災保険等の費用を確認した

• □ 税等の精算条件を確認した

• □ 設備・外構の追加費用を確認した

• □ 支払時期を一覧化した

• □ 未確認費用を0円にしていない

 

 

Q&A

Q.仲介手数料は必ず発生しますか？

必ずではありません。不動産会社が媒介する取引では仲介手数料が発生する場合がありますが、売主直接取引など媒介がない場合は、媒介に対する仲介手数料が発生しないケースがあります。広告の取引態様と媒介契約を確認してください。(国土交通省)

 

Q.登記費用は広告価格に含まれますか？

一般に広告価格だけを見て登記費用まで含まれるとは判断できません。登録免許税、司法書士報酬等が別途必要となる場合があります。登記内容によって費用が異なるため、司法書士等の見積書で確認してください。(法務局)

 

Q.火災保険は住宅購入時に必要ですか？

住宅ローン商品や契約条件によります。【フラット35】では返済終了まで火災保険への加入が必要とされています。他の金融機関・商品については利用予定先へ確認してください。(フラット35)

 

Q.諸費用を後から追加請求されないため何を確認しますか？

販売図面、仕様書、諸費用見積書、資金計画表、住宅ローン費用資料、登記見積り、保険見積り、設備・外構見積りを契約前に照合してください。不明項目は「未確認」として文書で回答を求めます。

 

 

関連記事

2,980万円の家は総額いくら？｜大村市で住宅購入前に確認したい完成総額

第4テーマ・第1章では、広告価格から入居可能な状態までの費用を積み上げ、「完成総額」で住宅購入を判断する方法を解説しています。

※第4テーマ・第1章の公開後の正式URLを内部リンクとして設定してください。

 

 

 

 

 

参考資料・公的機関

確認日：2026年8月31日

国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

不動産売買契約書に係る印紙税と、2027年3月31日までの軽減措置を確認しています。(国税庁)

URL：国税庁公式ページ

法務局「登記申請を御自身ですることを検討されている方からよくある質問」

登録免許税について、登記の種類によって税率等が異なり、所有権移転等の課税価格は基本的に固定資産課税台帳に登録された価格を基礎とすることを確認しています。(法務局)

URL：法務局公式ページ

国土交通省「宅地建物取引業法関係」

宅地建物取引業者が売買・交換等の媒介または代理で受け取る報酬額の上限について確認しています。(国土交通省)

URL：国土交通省「宅地建物取引業法関係」

住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」

融資手数料、抵当権設定費用、火災保険等の取扱いについて確認しています。(フラット35)

URL：【フラット35】ご利用条件

国土交通省「公租公課等の精算を含む契約書式例」

固定資産税・都市計画税等について、売買当事者間で引渡し時点を基準に精算する契約条項例を確認しています。(国土交通省)

URL：国土交通省掲載資料

 

相談案内

株式会社陸自不動産では、大村市周辺で新築建売、中古住宅、土地を購入される方を対象に、物件広告の表示価格だけではなく、仲介手数料、登記、住宅ローン、保険、設備、外構、入居準備費用などを含めた購入総額の整理を行っています。

購入時には、

「物件はいくらか」ではなく、「入居までにいつ・何へ・いくら支払うのか」

を確認することが重要です。

法律判断は弁護士、登記は司法書士等、税務は税理士・税務署、融資審査・融資条件は金融機関、建築・設備は建築士・施工会社など、各専門領域で個別確認が必要です。

 

 

 

 

著者紹介

小松野美貴哉
株式会社陸自不動産 代表取締役

陸上自衛隊勤務36年を経て不動産業界へ転身し、住宅購入・売却、住宅ローン、相続、離婚、転勤などの不動産問題に実務家として対応しています。

住宅購入では、広告価格や毎月返済額だけで購入可否を判断せず、買主が負担する費用全体と契約条件を整理した上で判断できる取引を重視しています。

関連書籍

『ハウスメーカーと不動産屋の決定的な違いとは？』

住宅会社と不動産会社の役割の違いを、住宅購入者の視点から整理した関連書籍です。陸自不動産公式ブログでも関連書籍として掲載されています。(株式会社陸自不動産)

Amazon上の直接商品ページは今回の検索で正確に特定できなかったため、未確認のASINは掲載していません。

『売主目線で考える不動産売却戦略』

査定価格、売出価格、販売方法、価格交渉などを売主側の視点から整理した関連書籍です。

『公務員はなぜマンション投資で狙われるのか？』

公務員や自衛官が投資マンション営業の対象となる背景や、契約前に確認したいリスクを扱った関連書籍です。陸自不動産公式ブログでも紹介されています。

 

 

 

免責事項

本記事は、一般的な不動産取引および住宅購入に関する情報提供を目的としています。

物件広告に含まれる費用範囲、仲介手数料、登記費用、住宅ローン関連費用、保険料、税・精算金、設備・外構費等は、物件、取引態様、契約条件、金融機関、保険内容、税制、工事内容などによって異なります。

掲載された費用項目は、すべての住宅購入で必ず発生することを意味するものではありません。また、個別の購入総額、融資審査、法律・税務上の結果、将来価格などを保証するものではありません。

契約前には、宅地建物取引士、金融機関、司法書士、税理士、保険会社、建築士、弁護士など、該当分野の専門家へ確認してください。

 

 

 

#大村市
#大村市不動産
#大村市住宅購入
#住宅購入諸費用
#物件広告
#住宅購入費用
#不動産購入
#マイホーム購入
#住宅ローン
#登記費用
#仲介手数料
#火災保険
#固定資産税
#新築建売
#中古住宅
#外構費用
#購入総額
#資金計画
#家を買う
#陸自不動産