⑥ 建て増ししたのに未登記だったら家は売れる？｜増築・未登記・登記面積と現況が違う住宅

2026.08.26

築古住宅の価値を上げる・下げるリフォーム、増改築・未登記・解体まで徹底解説

建て増ししたのに未登記だったら家は売れる？｜増築・未登記・登記面積と現況が違う住宅

公開・更新日：2026年8月26日

「昔、部屋を一つ建て増しした」「後からサンルームを付けた」「敷地内へ車庫や離れを作った」。長く住んだ家では、売却準備を始めて登記事項証明書を取得した際、実際の建物より登記床面積が小さいと気付く場合があります。固定資産税の資料と登記簿の面積が違う、建築確認時の図面に現在の増築部分が載っていない、といった事例もあります。未登記という言葉だけで売却不可または問題なしと決めることはできません。重要なのは、登記、現況、固定資産関係資料、建築確認関係資料の何が異なり、なぜ差異が生じたのかを調べ、取引条件を整えられるか検討することです。

初めに結論

増築部分が未登記の住宅でも、直ちに売却不可能と決まるわけではありません。ただし、登記床面積と現況、建築確認関係資料、固定資産関係資料等に違いがある場合は、差異の理由を確認する必要があります。土地家屋調査士等による調査や登記整理、金融機関への追加資料提出等が必要となり、売却条件や契約時期へ影響する可能性もあります。

調査・登記・工事へ費用をかける前の五つの判断基準

結論は、相違点と販売方法を整理してから支出の上限を決めることです。未登記部分が見つかっても、専門家の確認前に解体、撤去、是正工事を発注する必要はありません。

判断項目	事前に定める内容
最大損失額	資料取得、現況調査、登記、追加調査、工事へ支出できる総額の上限。見積取得前の工事予算は0円として発注を保留する
成功条件	登記と現況の差異を説明でき、買主・金融機関が求める条件を整理し、想定手取りまたは取引の確実性が改善すること
失敗条件	支出額と契約延期による保有負担が、価格改善や条件改善を上回ること
損切り基準	必要な登記・工事の範囲が定まらない、見積額が予算上限を超える、実施後の販売条件を合理的に見込めない場合は発注を止めること
実行しない選択肢	把握した事実と未確認事項を開示し、現況売却、価格調整、古家付き土地としての販売等を比較すること

実際の上限額は、増築規模、資料の残存状況、調査範囲、売却期限によって異なります。査定、専門家の所見、見積りをそろえ、想定手取りを比較してから金額を決めます。

「未登記でも売れる」という説明だけでは不十分

未登記増築がある住宅では、売却できる可能性と、安全かつ円滑に取引条件を整えられるかを分けて考えます。買主が現金で購入するのか住宅ローンを使うのか、登記整理を誰がいつ行うのか、建築関係の確認が必要かによって契約条件は変わります。売却可能性だけを伝え、資料の不一致や融資上の確認を後回しにすると、契約直前に日程や条件を組み直す事態も想定されます。

増築とは何を指すのか

増築とは、一般に既存建物へ床や空間を加え、建物の規模を増やす工事を指します。築古住宅では、次のような履歴が確認対象になります。

サンルームを後から設置した
居室を一室建て増しした
1階の一部を広げた
2階部分を増築した
車庫、物置、離れ、別棟を建てた
既存建物と別棟を通路等で接続した
建築後に床面積や形状の変更登記を行っていない

1階を広げた家や2階を増築した家も売却できる可能性はありますが、工事の呼び名だけでは登記上または建築上の扱いを判断できません。建物との一体性、構造、床面積、工事時期、既存図面との相違を確認します。

未登記増築とは何か

未登記増築とは、建物を増築した後、床面積、構造、附属建物等の変更が登記記録へ反映されていない状態を指して用いられる言葉です。建物全体に表題登記がない「未登記建物」と、登記済みの母屋に未反映の増築部分がある状態は区別して確認します。

未登記という登記上の状態だけから、建築基準法上の適合性を判定することはできません。建築関係の手続と不動産登記は目的の異なる制度であり、資料も担当する専門領域も異なります。建物全体が未登記の家も直ちに売却不可とは限りませんが、増築部分だけが未反映の住宅とは必要な登記や確認範囲が異なるため、区別して調べます。

登記面積と実際の面積が違う住宅で確認する資料

登記簿より家が広い住宅でも売却できる可能性はありますが、面積差だけで結論を出さず、差異の発生理由を調べます。最初に確認したい資料は次のとおりです。

確認対象	主な確認内容
登記事項証明書	登記床面積、構造、種類、附属建物等
現況	実際の形状、階数、増築部分、別棟、接続部分
建物図面・各階平面図	登記上の位置、形状、各階の範囲
建築確認関係資料	建築・増改築時の計画、図面、確認・検査の記録
固定資産関係資料	課税対象となっている家屋、床面積、評価上の情報
工事履歴	増築時期、施工会社、施工内容、契約書、写真
専門家の確認	表示登記、建物形状、構造、建築上の論点の整理

法務局は、土地・建物の登記事項証明書や図面証明書の取得方法を案内しています。建物図面は建物の位置、各階平面図は各階の形状を確認する資料ですが、作成年や保管状況によって取得できる資料が異なる場合があります。法務局「登記事項証明書、地図・図面証明書を取得したい方」

資料ごとに目的と性質が異なるため、一つの資料だけで登記、課税、建築上の状態をまとめて判断しません。

固定資産税資料と登記内容が違う場合

固定資産税が課税されていても、増築部分が登記へ反映されているとは限りません。大村市は、登記されていない新築・増築家屋も固定資産税等の課税対象になり、税務課による実地調査を行う旨を案内しています。大村市「家屋の新築・増築・取り壊し・用途変更をしたとき」

固定資産関係資料は課税上の家屋情報、登記事項証明書は不動産登記上の表示を確認する資料です。納税通知書に増築分が含まれているように見えても、登記済みである証明として扱わず、両方を個別に確認します。

建築確認資料と現況が違う場合

建築確認時の図面と現在の建物が違う住宅でも売却できる可能性はありますが、工事時期、変更箇所、増築規模、当時の手続を確認します。建築当初より床面積が増えている、図面にないサンルームがある、建物形状や間取りが異なるといった差異が対象です。

資料と現況が違う事実だけで違反建築と断定することはできません。一方、相違を無視して問題なしとも判断できません。現在の制度を過去の工事へ機械的に当てはめず、工事当時の制度や手続を建築士、建築主事、指定確認検査機関等へ確認する場合があります。

増築時の建築確認は工事時期と建物条件から確認する

増築時に建築確認が必要だったかは、所在地、用途、構造、階数、増築面積、防火地域等の指定、工事時期によって判断が異なります。2025年4月1日以降に着工する木造戸建住宅では、建築確認手続等の見直しが施行されているため、今後の増築は着工前に現行制度を確認します。国土交通省「改正建築基準法・改正建築物省エネ法の円滑な施行に向けて」

過去に完了した増築へ現在の制度を機械的に当てはめず、施工当時の区域指定、建物条件、工事内容を基に確認します。確認済証の有無だけで登記状況や現在の建物状態まで判断することもできません。

売買時に照合する四つの情報

売買時には、登記簿、建築確認関係資料、固定資産関係資料、現況を照合する場面があります。重要なのは、四つが一致しているかを見るだけではなく、相違がある場合に原因と取引上の影響を整理することです。

登記簿と現況の差：増築、取り壊し、別棟、構造変更等の履歴を調べる
建築資料と現況の差：工事時期、変更図面、確認・検査関係資料を調べる
固定資産資料と登記簿の差：課税上把握された部分と登記表示を区別する
資料相互の面積差：算定対象、作成時期、変更履歴を確認する

面積の数字だけを見比べるのではなく、各資料がいつ、何の目的で作成されたかも確認します。

増築による床面積変更と建物表題部変更登記

不動産登記法第44条は、建物の種類、構造、床面積等を建物の表示に関する登記事項としています。同法第51条は、対象となる登記事項に変更があった場合、原則として変更日から1か月以内に変更登記を申請するよう定めています。e-Gov法令検索「不動産登記法」

増築で床面積等が変わった場合は、建物表題部変更登記の検討対象になります。ただし、サンルーム、車庫、物置等が登記上どのように扱われるか、どの資料と測量が必要かは個別判断です。不動産会社が登記要否を確定したり、依頼を受けて表示登記を代理申請したりするものではありません。

土地家屋調査士へ確認する範囲

増築後の床面積、建物の形状、附属建物、建物表題部の変更等は、土地家屋調査士による調査、測量、申請手続の代理が必要となる場合があります。土地家屋調査士法は、表示に関する登記に必要な土地・家屋の調査や測量、申請手続の代理等を土地家屋調査士の業務として定めています。e-Gov法令検索「土地家屋調査士法」

株式会社陸自不動産が行うのは、売却準備として資料と現況の相違を整理し、販売方法や契約スケジュールを検討する範囲です。登記判断、測量、図面作成、登記申請は土地家屋調査士等の専門領域として区分します。

建築手続と登記手続は別の確認事項

建築確認と不動産登記は、同じ工事を対象にする場面があっても別の制度です。建築確認済証があるから増築後の登記も反映済み、登記されているから建築上も適合している、固定資産税が課税されているから建築確認も問題ない、とは判断できません。

制度・資料	主な確認の方向
建築確認関係	建築計画が建築基準関係規定へ適合するか、必要な手続が行われたか
不動産登記	建物の所在、種類、構造、床面積、所有権等の公示
固定資産税	毎年1月1日時点の家屋等に対する課税と評価

大村市内では、建物条件によって大村市または長崎県等が建築関係事務を扱う場合があります。市は限定特定行政庁として担当する建築物の範囲を公開しています。大村市「限定特定行政庁に権限のある建築関係の事務」

未登記だから直ちに違法とは断定できない

未登記状態と建築基準法上の適合性は同一ではありません。未登記増築が見つかった場合は、登記事項証明書、現況、工事時期、増築範囲、建築確認関係資料、固定資産関係資料を確認します。登記上の変更が未反映なのか、建築関係の確認も必要なのかを分け、土地家屋調査士と建築士等の担当領域へ接続します。

未登記だから問題なしという逆方向の断定も避けます。売却時に必要なのは、法令上の論点を記事だけで決めることではなく、個別資料を基に取引条件を組み立てることです。

昔の増築でも売却前に確認する意味がある

工事時期が古くても、現在の登記、現況、固定資産関係資料、建築確認関係資料に相違があれば、売却準備として確認する意味があります。以前の所有者が工事したため経緯が分からない場合も、残存資料、固定資産税の履歴、建物の形状から確認項目を整理します。

現在の建築確認制度を古い増築へそのまま遡及適用するのではなく、施工時期を特定し、当時の制度と手続を確認する姿勢が必要です。工事年月が不明な場合は、契約書、領収書、写真、保証書、過去の航空写真等が手掛かりになる場合があります。

サンルームを後付けした場合

サンルームを増築した家も売却できる可能性はありますが、呼称だけで登記や建築確認の要否は決まりません。建物と一体化しているか、床や屋根、壁がどのような構造か、床面積との関係、設置時期、登記状況、建築確認関係資料を確認します。

簡易な商品名や施工会社の呼び方と、登記・建築上の判断は一致しない場合があります。商品カタログ、工事契約書、施工図、完成写真が残っていれば整理します。

車庫・物置・離れ・別棟を後から設置した場合

車庫、物置、離れ、別棟が未登記でも直ちに売却不可とは限りません。ただし、建物性、母屋との関係、床面積、構造、利用状況、設置時期によって確認事項が異なります。登記事項証明書の附属建物欄、建物図面、固定資産関係資料、現況を照合します。

「小さい物置だから登記不要」「固定資産税が付いている車庫だから登記済み」といった一律判断は行わず、必要に応じて土地家屋調査士等へ確認します。

建物同士を接続した場合

母屋と離れ、住宅と車庫等を建築後に接続した場合は、現況、建物図面、登記事項、建築関係資料、工事履歴を確認します。屋根や通路でつないだだけに見えても、建物の一体性や床面積の扱いを記事上で判定することはできません。

接続前後の図面、施工時期、構造、用途、固定資産関係資料をそろえ、登記上の整理は土地家屋調査士、構造・建築上の確認は建築士等へ区分します。

未登記増築が売却へ影響する理由

未登記や面積不一致は、買主が取得する建物の範囲と状態、金融機関が担保評価する対象、契約時に説明する内容へ関係するため、売却条件へ影響する場合があります。

買主が購入を見送る可能性：実際の面積、工事履歴、登記状況、建築上の状態、将来売却する際の負担を判断できず、不安を感じる場合があります。
金融機関が追加資料を求める可能性：登記事項、建物面積、現況、担保評価、建築関係資料の不一致について、説明や専門家資料を求める場合があります。
土地家屋調査士の調査が必要になる場合：床面積や建物形状を確認し、表示登記の手続を検討する場合があります。
登記整理を求められる場合：買主または金融機関が、融資実行や引渡しまでの整理を条件とする場合があります。
建築関係資料の確認が必要になる場合：増築時期や工事範囲に応じて、当時の手続や現況の確認が必要になる場合があります。
補修・是正が協議対象になる場合：専門家の確認結果によって、修繕、撤去、追加調査等を検討する場合があります。
契約予定日が延びる場合：資料取得、現地調査、登記、金融機関の再確認に時間を要する場合があります。

一項目へ該当しただけで取引不能とは決まりません。誰が、何を、いつまでに確認するかを契約前に整理します。

買主が購入を見送る可能性

買主は、広告上の広さと登記床面積が違う場合、購入対象の範囲、工事履歴、将来の維持管理や再売却への影響を確認したいと考える場合があります。売主が差異を把握していない状態より、確認済みの事実と未確認事項を分けて説明できる状態の方が、買主は判断材料を持ちやすくなります。

購入を見送るかは買主ごとの判断です。未登記という言葉だけで反応を予測せず、現況、資料、予定する対応、引渡条件を具体的に示します。

住宅ローン審査への影響

未登記増築があっても、住宅ローンを一律に利用できないとは限りません。金融機関は、登記事項、建物面積、現況、担保評価、建築関係資料等を確認し、不一致がある場合に追加資料や登記整理を求める可能性があります。審査基準と必要資料は金融機関ごとに異なります。

買主が予定していた融資条件を満たせない場合は、融資額、契約条件、引渡時期を再調整し、条件が整わなければ契約へ進めない場合もあります。売主側で融資可否を予測せず、売出し前または購入申込み後の早い段階で確認項目を共有します。

すぐ登記を直す・増築部分を撤去する前に確認する

相違が見つかっても、売主判断だけで登記手続、解体、増築部分の撤去、是正工事へ進めないことが重要です。基本的な順序は次のとおりです。

登記事項証明書、建物図面、各階平面図を確認する
現況の形状と利用状態を確認する
固定資産関係資料を確認する
建築確認・検査関係資料を確認する
増築時期、施工会社、工事履歴を確認する
相違点を一覧化する
必要に応じて土地家屋調査士、建築士、金融機関等へ確認する
費用、期限、販売方法、契約条件を整理する

調査結果によっては登記や工事が候補になりますが、売却前に何を行うかは個別の取引条件を踏まえて決めます。

未登記増築住宅の確認フロー

売却準備は、登記から現況へ順に確認すると相違点を把握しやすくなります。

登記事項証明書を確認

↓

実際の建物と比較

↓

固定資産関係資料を確認

↓

建築確認・検査関係資料を確認

↓

増築時期と工事履歴を確認

↓

面積、形状、資料の相違点を整理

↓

必要に応じて土地家屋調査士・建築士・金融機関等へ確認

↓

販売条件と契約スケジュールを整理

確認フローは調査の入口です。法的判断、登記要否、建築基準法上の適合性がフローだけで確定するものではありません。

大村市で未登記増築のある家を売るときの確認先

大村市内では、登記事項証明書や建物図面等は法務局、固定資産関係資料は市税務課、建築確認関係資料は建物条件に応じた所管へ確認します。大村市は、昭和46年以降に建築確認を受けた建物等について、対象範囲内で建築計画概要書を閲覧できると案内しています。大村市「建築計画概要書の閲覧」

確認済証等を紛失した場合、市は再発行できない一方、大村市の権限に属する建物について交付証明の手続を案内しています。大村市「確認済証等の交付証明」

増築・未登記住宅を売る前のチェック

よくある質問

Q. 増築した部分が未登記でも家は売れますか？

売却できる可能性はあります。ただし、売却可能性と円滑に取引条件を整えられるかは別の確認です。登記床面積、現況、固定資産関係資料、建築確認関係資料を照合し、必要な登記、追加資料、契約日程を整理します。

Q. 登記簿の床面積と実際の家の面積が違う場合はどうしますか？

面積差の理由を先に調べます。増築、取り壊し、附属建物、資料の作成時期等が関係する場合があります。登記事項証明書、建物図面、各階平面図、現況、固定資産関係資料、建築確認関係資料を比較します。

Q. サンルームを後から付けています。売却時に確認が必要ですか？

確認が必要になる場合があります。建物との一体性、構造、床面積、設置時期、登記状況、建築確認関係資料によって扱いが異なるためです。商品名だけで判断せず、契約書、施工図、写真と現況を整理します。

Q. 車庫や離れが登記されていない場合は売却できますか？

直ちに売却不可とは限りません。車庫・離れの建物性、構造、床面積、設置時期、母屋との関係によって確認事項が異なります。附属建物欄、建物図面、固定資産関係資料、現況を土地家屋調査士等へ示します。

Q. 未登記増築があると住宅ローンは利用できませんか？

一律に利用不可とは決まりません。金融機関が登記面積、現況、担保評価、建築関係資料を確認し、追加資料や登記整理を求める場合があります。審査結果と必要条件は各金融機関の個別判断です。

Q. 固定資産税が課税されていれば登記も問題ありませんか？

登記済みとは限りません。固定資産税は未登記の新築・増築家屋も課税対象になるため、課税資料と登記簿は別に確認します。納税通知書、名寄帳、登記事項証明書、建物図面を比較し、差異があれば理由を調べます。

Q. 未登記増築は必ず違法建築ですか？

必ず違法建築とは断定できません。未登記は不動産登記上の状態であり、建築基準法上の適合性とは別の確認事項です。工事時期、増築内容、当時の制度、建築確認関係資料を調べ、必要に応じて建築士等へ確認します。

Q. 売却前に増築部分を登記しなければいけませんか？

不動産登記法には登記事項の変更に関する申請義務がありますが、売買契約前に必要となる具体的な整理は個別確認です。土地家屋調査士へ調査を依頼し、買主・金融機関の条件、手続期間、契約日程を整理します。

Q. 昔の増築で工事資料がなくても売却できますか？

資料がないだけで売却不可とは決まりません。登記、現況、固定資産関係資料、残る建築資料を確認し、以前の所有者や施工会社へ照会します。不明点を隠さず整理し、追加調査の要否と買主への説明方法を検討します。

増築部分を見つけてもすぐ撤去・解体を決めない

未登記部分や資料との不一致が見つかっても、調査前に撤去や解体を決める必要はありません。現況売却、登記整理後の売却、必要な工事後の売却、古家付き土地としての販売等を比較します。第7章「古い家はそのまま売る？リフォームする？解体する？｜売主が先に工事する前の判断基準」で、工事費と売却条件の考え方を整理します。

土地として売る場合は第8章も確認する

建物を残すか解体するかに加え、土地としての販売を検討する場合は、接道、境界、擁壁、再建築等の条件も重要です。第8章「古家付き土地で確認したい接道・境界・擁壁・再建築｜建物より土地条件が重要になる場合」で、建物以外の確認事項を解説します。

売却前調査の全体像は第9章で確認する

登記、建築確認、増改築履歴、修繕履歴、インスペクションをまとめて整理する場合は、第9章「築古住宅を売る前に何を調査する？｜登記・建築確認・増改築・修繕履歴・インスペクション」へ進みます。

売却を決める前でも資料整理から相談できる

増築部分が登記されているか分からない場合や、登記簿と現在の建物が一致していない場合でも、資料と現況を整理し、必要な確認事項を把握してから販売方法を検討できます。株式会社陸自不動産では、売ると決める前の段階から、現況売却、専門家確認後の売却、工事後の売却等を比較できます。遠方に住む所有者も、現地確認を含む資料整理から相談可能です。

参考にした一次情報

第6章のまとめ

未登記増築があっても、直ちに売却不可とは限りません。ただし、売れる可能性と、安全かつ円滑に取引条件を整えられるかは分けて考えます。登記事項証明書と現況を比較し、固定資産関係資料、建築確認関係資料、増築時期、工事履歴を確認することが出発点です。面積差の理由によっては、土地家屋調査士等の調査、金融機関への追加資料、契約スケジュールの調整が必要になります。相違を見つけても、売主判断だけで解体、撤去、是正を決めず、調査結果と販売条件を比較します。

次章は「古い家はそのまま売る？リフォームする？解体する？｜売主が先に工事する前の判断基準」です。増築部分を残す、登記を整理する、工事する、建物を解体するという選択肢を、費用と売却条件から検討します。

投稿者

株式会社陸自不動産代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士／おうち売却の達人

免責事項

本記事の制度情報は2026年8月26日時点の一次情報に基づき、一般的な不動産売却情報の提供を目的としています。未登記増築のある住宅の売却、売却価格、売却期間、成約を保証するものではありません。登記状況、登記申請義務、必要書類、手続は個別確認が必要です。建築基準法上の適合性を記事内で判断するものではなく、建築確認の要否は建物条件、工事内容、所在地、工事時期等により異なります。土地家屋調査士等による調査・登記手続、建築士等による構造・建築上の確認が必要となる場合があります。住宅ローン審査は各金融機関、税務判断は税理士等の判断によります。法令・制度改正に伴い内容が変わる場合があるため、最新の一次情報と各専門家の個別確認をご利用ください。

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