第2章　築古住宅は「中古住宅」として売る？「古家付き土地」として売る？｜建物価値と土地価値の考え方

古い住宅の売却を考え始めると、「中古住宅として買ってもらえるのか」「建物に価格が付かないなら、土地として売った方がよいのか」「先に解体して更地へ変えた方が買主を探しやすいのか」という迷いが生まれます。築年数が長いほど、売主自身が建物の可能性を低く見積もってしまう場面もあります。しかし、販売方法は築年数だけで決められません。建物を利用したい買主と、建替えや土地利用を考える買主では、重視する条件が異なります。建物状態、修繕履歴、立地、接道、再建築、土地形状、必要な工事費、市場需要を整理し、住宅と土地の両面から販売方法を比較する必要があります。

 

 

初めに結論

古い家を中古住宅として売るか、古家付き土地として売るかは、築年数だけでは決まりません。建物状態、維持管理、住宅利用を望む買主の需要、土地需要、接道、再建築条件、解体費や改修費を整理して判断します。解体を先に行うと建物利用を希望する買主へ販売する可能性が失われるため、工事前に複数の販売方法を比較することが重要です。

 

 

中古住宅として販売する考え方

建物を利用したい買主が想定できる場合は、築古住宅でも中古住宅として販売する方法を検討できます。築年数が古いという理由だけで、住宅としての販売対象から外す必要はありません。

中古住宅として検討しやすい主な要素は、次のとおりです。

• 現在も居住できる状態にある

• 建物状態が比較的良好である

• 定期的な維持管理が行われている

• 修繕や点検の履歴を確認できる

• 購入後に改修して利用する余地がある

• 間取り、素材、意匠、庭などに需要が見込まれる

• 土地と建物を一体で利用したい買主を想定できる

ただし、「住める」と感じる基準は売主と買主で異なります。雨漏り、腐食、シロアリ、基礎、屋根、外壁、給排水設備、室内の状態などを確認し、把握している不具合や修繕履歴を整理して伝える必要があります。

国土交通省が案内する建物状況調査は、国の登録講習を修了した建築士が所定の基準に基づいて既存住宅を調査する制度です。物件状態や販売方針に応じて、現況把握の手段として検討できます。ただし、調査は建物の全性能や将来の不具合を保証するものではありません。国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」

 

古家付き土地として販売する考え方

建物の老朽化が進んでいる場合や、土地利用・建替えを目的とする買主が中心になる場合は、建物を残したまま古家付き土地として販売する方法があります。

古家付き土地としての販売を検討する主な要素は、次のとおりです。

• 建物の劣化が進み、利用に相応の修繕を要する

• 建替えを前提とする買主層が想定される

• 建物よりも立地や土地条件が購入理由になりやすい

• 間口、形状、面積などに土地利用上の特徴がある

• 現存建物を利用しない買主への情報提供が必要である

古家付き土地として売り出す場合でも、建物に関する情報が不要になるわけではありません。建物の現況、残置物、解体費用の考え方、増改築や登記の状況などは、買主が購入後の総負担を判断する材料になります。

また、「古家付き土地」という販売上の表示と、税務・鑑定・会計上の建物評価は同じ概念ではありません。古家付き土地として売り出すだけで「建物価値はゼロ」と一律に断定するのは適切ではなく、価格や契約条件は物件ごとに整理する必要があります。

 

古家付き土地とは何か

古家付き土地とは、土地上に古い建物が残った状態で売買対象となる不動産を、一般に表現する呼び方です。土地利用を主な目的とする買主を想定する場合に使われますが、建物の利用を一切否定する名称ではありません。

売買時には、既存建物を現況のまま引き渡すのか、売主または買主のどちらが解体を検討するのか、建物や設備の不具合をどのように説明するのかなど、物件表示と契約条件を個別に整理します。

 

建物を使用したい買主が考えること

築古住宅の買主が、必ず建替えを希望しているとは限りません。購入目的や予算によって、建物を残したい理由は異なります。

• 土地と建物を含む購入総額を抑えたい

• 購入後に自分の希望へ合わせてリフォームしたい

• 建物の素材、間取り、雰囲気を生かしたい

• 修繕を行いながら段階的に住環境を整えたい

• 現況で居住可能な住宅を探している

• DIYを含む改修方法を検討している

DIYによる改修を考える買主がいても、構造、電気、給排水、耐震、防火、建築関係法令など、専門家の確認や資格者による工事が必要となる領域があります。売主側から安易にDIYを勧めるのではなく、建物情報を整理し、買主が適切に判断できる材料を示すことが大切です。

 

建替えを考える買主が確認すること

既存建物を利用せず、解体後に新築したい買主は、建物状態よりも土地利用の条件を重視する傾向があります。主な確認対象は、接道、道路種別、再建築の可否、土地形状、高低差、擁壁、上下水道、車両や工事車両の進入などです。

建築基準法第43条では、建築物の敷地が原則として道路に2メートル以上接することが定められています。ただし、適用区域、道路種別、敷地状況、認定・許可の有無などによって個別判断が必要です。「現在建物がある」という事実だけで、同じ規模や用途の建物へ建て替えられるとは判断できません。e-Gov法令検索「建築基準法」

大村市では、建築基準法指定道路図や用途地域等の地図情報が案内されています。公開情報は調査の入口として利用し、再建築や土地利用の最終判断が必要な項目は行政窓口や建築士等へ確認します。大村市「地図情報」／大村市「大村市の用途地域」

接道、境界、擁壁、再建築、上下水道に関する詳しい確認は、第8章「古家付き土地で確認したい接道・境界・擁壁・再建築｜建物より土地条件が重要になる場合」で解説します。

 

築古住宅の建物価格をどう考えるか

建物価格は、築年数だけを使って機械的に決めるのではなく、現在の状態と買主が負担する費用を含めて検討します。「築20年以上だから建物価値はゼロ」「築50年だから価格を付けられない」といった一律の判断は適切ではありません。

販売価格を検討する際の主な判断材料は、次のとおりです。

• 雨漏り、腐食、シロアリ、基礎、設備などの現況

• 維持管理の状況

• 修繕、点検、リフォームの履歴

• 現況での居住可能性

• 購入後に必要と考えられる工事

• 間取りや建物の特徴に対する需要

• 土地価格とのバランス

• 周辺の競合物件と成約事例

国土交通省は、新築時の図面、点検結果、修繕、リフォームなどの記録を「住宅履歴情報」として案内し、維持管理や売買時に活用できると説明しています。資料がある場合は、工事内容、実施時期、施工者、保証内容を整理しておくと、買主が建物の経過を確認しやすくなります。国土交通省「住宅履歴情報とは」

資料が残っていない場合でも、建物価格が自動的にゼロになるわけではありません。確認できる事実と不明な事項を分け、現況調査や市場反応を踏まえて価格を検討します。

 

土地価格と建物の状態は切り離して考えにくい

築古住宅の売買価格は、土地と建物を単純に分けるだけでは判断しにくい場合があります。同じ土地条件でも、建物の状態によって買主が想定する購入後の総負担が変わるためです。

• 利用可能な建物が残る場合は、改修しながら住む選択肢が生まれる可能性があります。

• 大規模修繕が必要な場合は、購入費に修繕費を加えて検討されます。

• 解体が前提となる場合は、解体費、残置物処分、工事車両の進入などが検討材料になります。

• 擁壁、上下水道、高低差などに工事上の課題がある場合は、建築費以外の負担も想定されます。

したがって、「土地価格－解体費＝売却価格」という計算だけで販売価格を決める方法は十分とは言えません。建物を利用する買主と土地を利用する買主の双方が考える総額、競合物件、地域需要、販売期間の希望を組み合わせて検討します。

 

古い家を解体する前に買主需要を確認する

解体前には、建物利用需要と土地需要の双方を確認する必要があります。建物を解体すると、中古住宅として購入したい人、リフォームして利用したい人、現在の建物の素材や雰囲気を残したい人へ販売する可能性は失われます。

古い家を残して売る主な利点は、次のとおりです。

• 建物を利用したい買主も販売対象にできる

• 売主が解体費を先に負担せず販売を開始できる

• 買主が現地で建物配置や建替え計画を検討できる

• 市場反応を見ながら解体の要否を再検討できる

一方、更地へ変えると、土地の形状や広さを把握しやすくなり、建替えを考える買主が検討しやすくなる場合もあります。ただし、解体には費用が発生し、工事後は建物を利用する販売方法へ戻せません。固定資産税等の扱い、解体後の管理、地中埋設物など、追加確認が必要になる場合もあります。

「古家は解体した方が売れやすい」「解体しない方が有利」と一律に決めず、現況販売、古家付き土地、解体後の土地という複数案について、対象となる買主、費用、価格、販売期間を比較して判断します。

売主が先に工事する場合の判断基準は、第7章「古い家はそのまま売る？リフォームする？解体する？｜売主が先に工事する前の判断基準」で詳しく扱います。

 

中古住宅と古家付き土地の違いを比較する

主な違いは、販売時に想定する買主と、重視する情報です。比較表は一般的な整理であり、個別物件の販売方法を表だけで決めるものではありません。

比較項目	中古住宅として販売	古家付き土地として販売
主な買主	建物を利用したい人	土地利用や建替えを考える人
建物の扱い	居住・利用の可能性を確認	既存建物を残した状態で土地を検討
重視されやすい情報	建物状態、修繕履歴、設備、間取り	接道、土地形状、再建築、高低差、擁壁
リフォーム	状態と需要に応じて検討	土地利用が中心なら目的が異なる
解体	先行判断せず利用可能性を確認	購入後の解体を含めて検討される場合がある
価格の考え方	建物と土地、必要な改修費のバランス	土地条件と既存建物に伴う負担のバランス
主な確認範囲	建物状態と土地条件	土地条件と既存建物の現況

中古住宅として販売する場合でも、接道や土地形状の確認は必要です。古家付き土地として販売する場合も、建物の不具合や残置物を説明する必要があります。表示上の区分だけで調査対象が決まるわけではありません。

 

販売方法は二者択一とは限らない

販売戦略によっては、建物利用を考える買主と、土地利用を考える買主の双方へ情報を届ける方法も検討できます。最初から対象を一方へ絞らず、建物と土地の情報を整理して、それぞれの購入目的に合う判断材料を提示する考え方です。

例えば、広告では建物の築年数、構造、現況、修繕履歴を示すとともに、土地面積、接道、駐車場、用途地域、再建築に関する確認状況も伝えます。買主が建物を利用する場合と、土地を中心に検討する場合の双方から物件を見られる情報構成にします。

ただし、広告上の物件種別、価格内訳、建物の契約不適合責任に関する条件、解体費負担などは、物件状態と契約内容に応じた整理が必要です。単に二種類の名称を並べるのではなく、買主が誤解しない説明を行うことが前提になります。

 

売主が調査前に決めない方がよいこと

建物と土地を確認する前に、次の判断を固定しないことが大切です。

• 建物には価値がない

• 売主負担で解体する

• 全面リフォームを行う

• 反響を確認せず大幅に値下げする

• 土地としてしか売れない

• 中古住宅としてしか売れない

売却準備では、先に建物状態と土地条件を調べ、次に想定買主と競合物件を確認し、その後に価格、工事、広告方法を決めます。順序を逆にすると、費用をかけても買主需要と合わない可能性があります。

価値を上げる可能性がある工事は第3章「価値を上げるリフォームとは？｜築古住宅を売る前に直した方がよい場所・直さなくてもよい場所」、販売を難しくするおそれがある工事は第4章「価値を下げるリフォームとは？｜良かれと思った改装が中古住宅売却を難しくする場合」で解説します。

 

よくある質問

Q. 古い家は中古住宅として売れますか？

古い家でも、建物を利用したい買主が想定できれば中古住宅として売却できる可能性があります。建物状態、修繕履歴、居住可能性、立地、価格を確認して判断します。築年数だけで利用可能性や成約を断定することはできません。

 

Q. 古家付き土地とは何ですか？

古家付き土地とは、土地上に古い建物が残った状態で売買対象となる不動産の一般的な呼び方です。土地利用を中心に検討される場合がありますが、建物利用を一律に否定する表現ではありません。現況と契約条件の説明が必要です。

 

Q. 築50年の家は土地として売った方がよいですか？

築50年という数字だけで土地として売る必要はありません。建物状態、修繕費、住宅利用需要、土地需要、接道、再建築、解体費を比較します。建物を利用したい買主が想定される場合は、中古住宅としての販売も検討対象になります。

 

Q. 建物に価値がない場合は解体した方がよいですか？

販売上の建物評価が低くても、直ちに解体が適するとは限りません。建物利用需要、土地需要、解体費、税務上の扱い、再建築条件を確認します。解体後は建物を利用したい買主へ販売する選択肢が失われる点にも注意が必要です。

 

Q. 古家付き土地は建物を残したまま売れますか？

古家付き土地は、建物を残した状態で販売できる場合があります。売買時には、建物の現況、残置物、解体費の負担、契約条件、接道、再建築などを整理します。建物を残せば成約するという保証ではなく、土地需要の確認も必要です。

 

Q. 古家付き土地と中古住宅の違いは何ですか？

主な違いは、想定する利用目的と重視する情報です。中古住宅は建物利用を中心に建物状態や修繕履歴を確認し、古家付き土地は土地利用を中心に接道や再建築等を確認します。ただし、どちらも建物と土地の両方の調査が必要です。

 

Q. 中古住宅として売るか土地として売るか、何を基準に決めますか？

建物状態、居住可能性、修繕・改修費、建物利用需要、土地需要、接道、再建築、土地形状、解体費、売却希望時期を基準に比較します。価格だけでなく、買主が購入後に負担する総額まで考えることが重要です。

 

Q. 大村市で古い家を売るなら、住宅と土地のどちらがよいですか？

大村市でも一律の答えはありません。建物状態と工事履歴を確認し、立地、接道、駐車場、土地形状、周辺の住宅需要と土地需要を比較します。両方の買主層へ情報を届ける販売方法も含め、個別物件ごとに検討します。

 

中古住宅か古家付き土地かを考える前のチェック

• 築年数

• 建物の構造と床面積

• 現在の建物状態

• 現況での居住可能性

• 雨漏りの有無

• 腐食、シロアリ、基礎、設備などの状態

• 修繕履歴

• リフォーム履歴

• 増改築履歴

• 建物図面、確認済証、検査済証等の有無

• 土地面積

• 間口、奥行、高低差などの土地形状

• 前面道路と接道状況

• 駐車スペース

• 車両・工事車両の進入状況

• 再建築に関する確認状況

• 擁壁、上下水道、境界に関する情報

• 解体費と残置物処分費の概算

• 周辺の中古住宅需要

• 周辺の土地需要

• 競合物件と価格帯

• 売却希望時期

チェック項目を埋めるだけで販売方法を確定できるわけではありません。現地調査、公的資料、競合状況、市場反応などを組み合わせ、専門家へ確認すべき領域を分けて判断します。

 

陸自不動産が重視する販売方法の比較

株式会社陸自不動産では、「古いから土地として売る」と機械的に決めず、建物を利用する可能性と土地を利用する可能性の双方を確認します。建物状態、工事履歴、登記、接道、再建築、土地形状、駐車場、競合物件を整理し、想定する買主に合わせて販売方法を検討します。

まだ中古住宅として売るか、古家付き土地として売るか決めていない段階でも、状況整理から始められます。県外に居住し、大村市内の古い実家や空き家を所有している場合も、現地確認を含めた相談が可能です。

 

第2章のまとめ

• 築古住宅の販売方法は、築年数だけで決めません。

• 建物を利用したい買主が存在する可能性があります。

• 建替えや土地利用を目的とする買主も想定できます。

• 建物状態と土地条件の両方を確認します。

• 建物価格だけでなく、土地価格や購入後の総負担とのバランスを考えます。

• 解体を先に決めず、建物利用需要と土地需要を確認します。

• 全面リフォームも、費用と買主需要を確認してから判断します。

• 中古住宅と古家付き土地の双方へ可能性を残す販売方法も検討できます。

• 価格、費用、売却期間、販売戦略を個別物件ごとに比較します。

次章では、「価値を上げるリフォームとは？｜築古住宅を売る前に直した方がよい場所・直さなくてもよい場所」をテーマに、売却前に工事を行う場合の判断基準を詳しく解説します。

 

 

免責事項

本記事は、築古住宅・古家付き土地の売却に関する一般的な情報提供を目的とし、通常想定される不動産販売実務の見地から整理したものです。建物状態、土地条件、市場状況、契約条件によって適切な販売方法は異なります。中古住宅または古家付き土地としての成約、売却価格、売却期間を保証する内容ではありません。

建築基準法上の適合性、道路種別、再建築の可否は、行政窓口や建築士等による個別確認が必要です。建物構造や安全性は建築士等、境界や表示登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士、税務判断は税理士、法律判断や紛争は弁護士等の専門領域となる場合があります。法令や制度は改正される可能性があるため、売却時点の最新情報をご確認ください。

 

参考情報

• 国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」

• 国土交通省「住宅履歴情報とは」

• e-Gov法令検索「建築基準法」

• 大村市「地図情報」

• 大村市「大村市の用途地域」

 

 

執筆者情報

株式会社陸自不動産 代表取締役　小松野美貴哉
宅地建物取引士／おうち売却の達人

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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